Рыночная и кадастровая оценка земли

Ст. 6 Закона закрепляет право РФ, субъектов Федерации, муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.

В законодательстве установлены  случаи, когда оценка обязательна. Оценка требуется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям.¹ Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случае споров о величине стоимость предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о

__________________

^{1. ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) ред. // Консультант плюс: Законодательство.}

стоимости имущества.

Некоторые вопросы оценки земельных участков отражены в ФЗ от 8.12.95 г. № 193-ФЗ (в ред. от 3.12.08 №250-ФЗ) «О сельскохозяйственной кооперации». Так, согласно ст. 35 Закона учет паевых взносов ведется кооперативам в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Ст. 3 Закона выделяет два основных вида стоимости объекта: рыночную стоимость и иную его стоимость. В условиях рыночной экономики возникают различные ситуации, когда необходимо определить реальную стоимость недвижимого имущества, т.е. рыночную стоимость. Без определения рыночной стоимости недвижимости нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать его в аренду и т.д.

Под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.¹ Стоимость имущества является рыночной при соблюдении следующих условий:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 281 ГК РФ при  определении выкупной цены за земельный  участок, изымаемый для государственных  или муниципальных нужд, в нее  включаются рыночная стоимость участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества. Ст. 344 ГК РФ устанавливает правило о том, что залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.

В законодательстве урегулирован порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта является договор между оценщиком и  заказчиком (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в  РФ»).

Договором между оценщиком  и заказчиком может быть предусмотрено  проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика  по его заявлениям. В случаях, предусмотренных  законодательством РФ, оценка объекта, в том

___________________

^{1. ст.3 ФЗ от 29.07.98г. №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».}

числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с оценкой, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

 

2.2. Кадастровая стоимость  земельного участка

 

От рыночной стоимости  земельных участков следует отличать нормативно-рассчитываемую стоимость. Такой стоимостью п. 5 ст. 65 ЗК РФ признает кадастровую стоимость земельного участка, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

Для установления кадастровой  стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (ч.2 ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится Федеральной  службой земельного кадастра России, его территориальными органами, а  также находящимися в их ведении  предприятиями и организациями. К указанным работам могут  привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится для определения  кадастровой стоимости земельных  участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации  земель по целевому назначению и виду функционального использования. При  оценке земель принимаются по внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.¹

Государственная кадастровая  оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа  рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне  черты городских и сельских поселений  и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий  земель вне черты городских и  сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства  и (или) сохранения и поддержания  ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.² Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других

__________________

^{1. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 88}

^{2. ст. 8 Постановления Правительства  РФ «Правила проведения  государственной  кадастровой оценки  земель»: от 08.04.2000 №316 (с изм. 30.06.2010)// Консультант плюс: Законодательство}

кадастров. Результаты государственной  кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный  кадастр.¹

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федеральной службы земельного кадастра России утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

__________________

^{1. ст. 9 Постановления Правительства  РФ «Правила проведения  государственной  кадастровой оценки  земель»: от 08.04.2000 №316 (с изм. 30.06.2010)// Консультант плюс: Законодательство}

Заключение

 

Предметом оценки земли является земля. В общепринятом значении и  понимании   земля это природный ресурс, который является основой формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

С экономической точки  зрения, оценка земли - это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством. Зачастую результат производимой оценки зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Оценка земли проводится двумя методами: массовая кадастровая оценка земельных участков и рыночная оценка единичного земельного участка. Под кадастровой оценкой земли понимается определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (городов, областей, районов и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года. Метод рыночной оценки единичного земельного участка – это определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

В общем понимании, оценка земли преследует следующие основные цели:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

2. создание базы для налогообложения;

3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Земля как объект оценки, ее отличия от других объектов недвижимости обусловливаются следующими ее особенностями:

1.земля -  это природный ресурс, который, в отличие от других объектов, невозможно свободно воспроизвести;

2. землю можно использовать в различных целях, как основное средство производства;

3.земельный фонд является основой формирования среды проживания людей и   обеспечивает   экологическую безопасность - поэтому государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

4.при оценке земельных   участков   не   применяются   понятия   физического   и функционального износа, а также амортизации, так как срок эксплуатации земельных участков не ограничен - поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости других объектов, со временем, как правило, увеличивается.  

Таким образом, стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Заниженная оценка стоимости  земли порождает неэффективное ее использование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональное направление городского развития, например размещение в центральной части города промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

 

 

Список используемой литературы

 

Нормативно правовые акты:

1. Земельный кодекс Российской  Федерации / комментарий Е.Ю. Сафаровой.  – М.: ООО «Рид Групп», 2010. -128 с.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая): М., 2011.

3. ФЗ РФ от 24.07.2007 №221-ФЗ ред. «о государственном кадастре недвижимости» // Консультант плюс: Законодательство.

4. ФЗ РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) ред. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Консультант плюс: Законодательство.

5. ФЗ от 8.12.95 г. № 193-ФЗ (в ред. от 3.12.08 №250-ФЗ) «О сельскохозяйственной кооперации» // Консультант плюс: Законодательство.