Рыночная и кадастровая оценка земли

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта  недвижимости, определяется исходя из принципов использования. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям,  так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости.¹ Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:²

• принцип полезности;

• принцип ожидания;

• принцип предложения  и спроса;

• принцип замещения;

• принцип остаточной продуктивности;

• принцип зависимости  или местоположения;

• принцип наиболее эффективного использования.

Полезность: считается,  что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей,  например,  служить местом для размещения

__________________

^{1. В.И. Петров // Оценка стоимости земельных участков – М.: Изд-во КноРус, 2008, 320 с.}

^{2. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

жилого дома или промышленного  здания,  являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха.  Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических,  функциональных,  экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание означает,  что  стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах,  которые можно будет получить при использовании земельного участка.  Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода,  создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов,  сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос. Также  как и на любой товар,  на стоимость  земли оказывают влияние факторы спроса и предложения.  Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет,  а предложение не увеличивается,  то растут и цены.  Соответственно если спрос падает,  а предложение возрастает,  то цены снижаются.  Когда спрос и предложение равны и сбалансированы,  цены,  складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив,  чем предложение.  Это связано с тем,  что количество земельных участков,  выставляемых на продажу, обычно ограничено,  и не может быть увеличено,  даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает.  Земля является ограниченным ресурсом,  товаром с неэластичным предложением,  уровень цен на который определяется не столько предложением,  сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения означает,  что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок,  но по более низкой цене.  Действие этого принципа в отношении земли означает,  что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения.

Принцип остаточной продуктивности означает,  что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы,  капитала и предпринимательских усилий.  Доход, приписываемый земле,  называется рентой,  которая формирует рыночную стоимость земли.  Из принципа остаточной продуктивности следует,  что рыночная стоимость земли,  взятой отдельно,  составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением,  теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования,  оно не может рассматриваться в качестве землепользования,  обеспечивающего формирование рыночной стоимости.  Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость.  Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми,  физическими,  экологическими характеристиками земельного участка,  а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования означает,  что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием,  которое является наиболее вероятным,  физически возможным,  юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Данный принцип означает,  что в процессе оценки определяется такое использование,  которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных,  юридически не запрещенных,  финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости.  Иначе говоря,  из всех возможных вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:¹

• преобладающие способы  землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;

• существующие нормы зонирования  (разрешенные виды использования);

• градостроительные и  природоохранные ограничения по застройке земельного участка;

• ожидаемые изменения  на рынке недвижимости;

• существующее использование  недвижимости.

 

1.3. Методика оценки земли

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов.  Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. В Методических рекомендациях оценки стоимости

__________________

^{1. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

 

земельных участков,  утвержденных Министерством имущественных отношений РФ (Минимущество России)¹, принята классификация методов оценки земельных участков,  в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.  В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

• метод сравнения продаж;

• метод распределения (соответствует  методу разнесения);

• метод выделения (соответствует  методу извлечения);

• метод капитализации земельной ренты  (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

• метод остатка для  земли;

• метод предполагаемого  использования  (соответствует способу развития территории). 

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер.  В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.²

Метод капитализации земельной  ренты: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.  Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

___________________

^{1. Распоряжение Минимущества РФ от 07.03.2002  № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».}

^{2. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 88}

 

•определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

• расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого использования: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод остатка: позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости  - физических, правовых и финансовых интересов.  Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих,  когда стоимость других компонентов  (интересов) известна.

При применении метода остатка  для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и  сооружений;

• чистый операционный доход,  приносимый землей,  зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации  для земли, зданий и сооружений.

Метод сравнения продаж: сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок,  учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам,  то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков,  которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод распределения: основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.  Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков,  следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных,  так и незастроенных земельных участков.  Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости  (долю земли),  его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Метод выделения: определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости,  т.е.  земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод определения затрат на освоение: применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Данный метод применяется,  если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

 

 

 

                       

 

2. Рыночная и кадастровая оценка земли

2.1. Рыночная стоимость  земельного участка

 

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ч.1 ст.66 ЗК). Вопросы оценки земельных участков регулируются ФЗ от 29.07.98г. №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки.¹

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность соответствующих  субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной деятельности - определение стоимости объектов оценки.

В соответствии со ст. 5 Закона к объектам оценки относят:

1. отдельные материальные  объекты (вещи);

2. совокупность вещей,  составляющих имущество лица, в  том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);

3. право собственности  и иные вещные права на имущество;

4. права требования, обязательства  (долги);

5. работы, услуги, информация;

и др.

В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть предусмотрена  возможность их участия в гражданском  обороте.

__________________

^{1. ст.2 ФЗ  «Об оценочной  деятельности в  Российской Федерации»: ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) // Консультант плюс: Законодательство.}

 

 

Субъектами оценочной деятельности признаются юридические и физические лица (ИП), которые занимаются оценочной деятельностью. Закон именует их оценщиками. Соответственно субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.