Рынок недвижимости и его характеристика

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Российский государственный

Торгово-экономический университет»

Воронежский филиал

Кафедра «экономики на предприятиях и в торговле»

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 2

По дисциплине

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

На тему: «Рынок недвижимости и его характеристика»

 

 

 

 

Выполнил: студентка  группы Эз-109

Шифр зачетной книжки 9889

На базе СО

Титова А.Е.

Проверил: Плужникова Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж-2013

 

Содержание:

 

1. Теоретическая часть.

1.1 Определение  рынка недвижимости, его связь  с другими рынками…..…3-4

1.2 Первичный  и вторичный рынок недвижимости……………………...…..5-7

1.3 Характеристика  рынка недвижимости в РФ и  основные тенденции его развития……………………………………………………………….…..….…8-9

1.4 Особенности  формирования спроса и предложения  на рынке недвижимости…………………………………………………………..….…10-11

1.5 Конъюктура рынка недвижимости …………………………………….12-16

1.6 Роль экономических  реформ в развитии рынка недвижимости………17-19

1.7 Приватизация  – основа становлении……………………………………20-21

2.Практическая часть………………………………………………………22-27

Список литературы…………………………………………………………….28

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

1.1 Определение рынка недвижимости, его связь с другими рынками.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Национальный  рынок недвижимости — совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью  и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система  характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество — установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

 •. Перераспределение  инвестиций в объекты недвижимости;

• обеспечение свободы предпринимательства;
• эффективность решения социальных программ.

В структуру  рынка недвижимости входят: объекты  недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической  науке не существует. В широком  смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической  деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности  рассматриваемого объекта.

На рынке  недвижимости под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные  участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а  также их распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура  рынка недвижимости создается и  функционирует благодаря общим  усилиям институциональных и  неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

• инженерно – технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• трансакционный (психолого – поведенческий);
• рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

 

 

 

 

 

1.2 Первичный и вторичный рынок  недвижимости.

Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, представленная вновь созданными и впервые «выходящими» на рынок недвижимости объектами.

Вторичный рынок – часть рынка, где сделки совершаются с объектами, уже бывшими в эксплуатации.

Между первичным и вторичным  рынками существует довольно сложная  система взаимосвязей, но наиболее существенным является то, что эти  рынки выступают, в основном, как  рынки-конкуренты, предлагающие взаимозаменяемые товары. В связи с этим рост цен  на одном из рынков ведет к росту  спроса на другом, и наоборот.  

 Разумеется, указанное положение  нельзя возводить в абсолют.  Не все объекты, присутствующие на первичном рынке, представлены на вторичном, и наоборот. Например, на вторичном рынке практически отсутствуют полноценные «элитные» объекты недвижимости. С другой стороны, на первичном рынке сегодня практически невозможно встретить квартиры, аналогичные «хрущевкам» или «брежневкам». В связи с этим можно заметить, что первичный рынок может существенно выиграть у вторичного, если будет предлагать на рынок качественно новые объекты.

Особенности каждого из рынков

У каждого из этих рынков есть свои особенности, свои «плюсы» и «минусы»:

В юридическом плане преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие  минимальную юридическую историю. В связи с этим вероятность  риска ущемления чьих-либо прав, возникающая при совершении сделок с недвижимостью, здесь минимальна.

Вместе с тем, на первичном рынке  существуют свои юридические риски, связанные с правами на земельный  участок, оформлением разрешительной документации на строительство, оформлением  взаимоотношений между инвесторами, застройщиками и подрядчиками и  т.д.

В экономическом плане объекты, представленные на первичном рынке, не имеют физического износа и, следовательно, требуют существенно меньших  эксплуатационных затрат.

С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка для большинства  населения, поскольку расположены  в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, лучшим окружением и доступностью.

С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет  лучшие возможности, чем вторичный, поскольку приобретатели недвижимости, как правило, имеют одинаковый уровень  дохода и социальный статус.

С точки зрения эластичности (способности  к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке  более способно адаптироваться к  ценам, чем предложение на первичном  рынке (где быстро увеличить объем  предложения невозможно).

Первичный и вторичный рынки  отличаются друг от друга также по типам продавцов. Продавцы на первичном рынке - это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, продавцы на вторичном - это «обыватели», стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.

В связи с этим нужно указать  также на следующие различия между  рассматриваемыми рынками:

Ценообразование на первичном и вторичном рынках   

 На первичном и вторичном  рынках действуют разные модели ценообразования:

- на первичном рынке цены, главным  образом, формируются на основе  формулы: «издержки плюс прибыль», т.е. существует вполне определенная  нижняя граница цены предложения,  определяемая уровнем издержек  застройщика.

- на вторичном рынке понятие  нижней границы цены практически  отсутствует, поскольку между  временем приобретения и временем  предложения объекта недвижимости  на рынок проходит, как правило,  достаточно длительный период  времени, исчисляемый годами, а  иногда и десятилетиями (тем  более сложно говорить о нижней  границы цены в случае бесплатной  приватизации жилья). Здесь действует другая модель ценообразования, которую можно было бы назвать моделью определения цены «на основе ощущаемой ценности» товара, в основе которой разрозненная информация о ценах и продажах, которая почерпнута из газет, от знакомых и пр.   

 Для продавцов на первичном  и вторичном рынке характерны  разные модели принятия экономических решений.

Продавцы-предприниматели на первичном  рынке более оперативно принимают  решения. В основе их решений лежит  экономический расчет, экономическая  оценка ситуации на рынке, положения  компании и пр.

Продавцы – «обыватели» на вторичном  рынке более инертны в принятии решений, действуя «с оглядкой» на окружающих, и в их решениях эмоциональная  сторона имеет большее значение, чем на первичном рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Характеристика рынка недвижимости  в РФ и основные тенденции  его развития.

Развитие  отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90 – х гг. ХХ в. Одновременно с началом приватизации в Москве, Санкт – Петербурге и в других городах России появились впервые легальные сделки по покупке – продаже жилья. Лидерами в становлении отечественного рынка недвижимости были Москва и Санкт – Петербург. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался.

Исследования  рынка недвижимости показали, что  все закономерности, присущие ему  в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более  того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков, важнейшими из них являются:

1. Спад  в экономике, рост цен на  объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30 %, промышленное производство – на 40 %. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (На 50-100%). Причем средние рыночные цены стремительно возросли.

Определяющей  закономерностью динамики на объекты  недвижимости в переходной экономике  являются рост цен в долларовом эквиваленте  от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.

2. Приостановка  резкого спада в экономике  и роста цен на объекты недвижимости Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным ценам в условиях приостановки спада и к началу экономического подъема.

3. Спад  в экономике, превышение спроса  над предложением по объектам  недвижимости. В 1992-1994 гг. в период  наиболее активного замедления  темпов развития в экономике  спрос на жилье был выше  предложения чем в 50 % городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

4. Спрос  на объекты недвижимости ниже  предложения, цены растут.

5. Асинхронность  развития рынка недвижимости  в различных городах России  при сходных экономических условиях. Из приведенных ниже данных  следует, что рынок недвижимости  в различных городах России  развивается не синхронно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Особенности формирования спроса  и предложения на рынке недвижимости.

От спроса, предложения и их соотношения  в определяющей степени зависят  такие важнейшие экономические  параметры, как цены, доходность, риски  приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения  на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что  еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения  — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При  этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.