Рынок недвижимости и его характеристика

С 26 апреля 2002 г. вступил в действие Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», сменивший федеральный закон № 123-ФЗ «О приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Основные  принципы и само понятие приватизации остались неизменными. В контексте  этих законов приватизация — это исключительно возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, ее субъектов, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

В соответствии с новым законом будет разрешена  приватизация земли, на которой расположены  объекты недвижимости, в том числе  имущественные комплексы (ст. 28), возможна приватизация объектов культурного  наследия, а также приватизация объектов социально-культурного и коммунально-бытового значения.

В новом  законе есть существенные изменения  по способам приватизации государственного и муниципального имущества: исключен выкуп арендованного имущества и исключена приватизация путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют преимущественные права работников ОАО, созданных в процессе приватизации, на приобретение акций и арендаторов на выкуп арендованного недвижимого имущества (арендатор, вложивший деньги в ремонт и содержание занимаемых им помещений, участвует в их приватизации на общих основаниях, например на конкурсе или аукционе).

Единственное, что может сделать арендатор, — это потребовать от арендодателя произведенные им неотделимые от арендованного имущества улучшения, если они выполнены с разрешения арендодателя.

Однако  в новом законе появилось несколько  новых способов приватизации: продажа  государственного или муниципального имущества как без объявления цены, так и путем публичного предложения, акций ОАО по результатам доверительного управления.

Четко определены критерии выбора способа приватизации.

Инициатива  в приватизации государственного имущества  принадлежит исключительно государственным  органам. Приватизация федеральных  зданий и земель под ними начинается с момента включения такого имущества  в план (программу) приватизации федерального имущества, которая ежегодно утверждается Правительством РФ. На основании плана (программы) принимается решение  об условиях приватизации конкретного  государственного имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок планирования и принятия решения о приватизации находящегося в их собственности имущества. Потенциальные  покупатели могут узнать о продаже  из средств массовой информации: планы (программы) и решения о продаже  подлежат обязательному опубликованию.

Новый закон  отличается более детальным описанием  процесса подготовки объектов к приватизации и самой приватизации (в отличие  от прежнего закона), содержит минимальное  количество отсылочных норм, порядок  приватизации государственного или  муниципального имущества в нем  прописан достаточно четко и ясно.

Принципиальных  изменений для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и собирающихся приватизировать  государственное или муниципальное  имущество, в новом законе нет.

 

2.Практическая часть.

 

Задача № 4

Текущий ремонт здания, требующийся один раз  в 6 лет, обходится владельцу в 10000 у.е. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения. Рассчитать цену равновесия здания.

Решение:

Ремонт  придется делать следующему владельцу, поэтому расходы на замещение  для нынешнего владельца равны 0. Цена же реверсии износа, т.е. на (2 + 3) / 6 стоимости ремонта, что составляет:

10000 * (5 / 6) = 8333,3 у.е.

 

Задача № 9

Рассчитайте процентную поправку на износе и вероятную  стоимость административного здания с износом 20%. Исходные данные по недавно  проданным объектам приведены в  таблице.

 

Данные  по проданным объектам

Номера объекта	Процент износа	Цена, у.е.
1	25	75400
2	85	30680
3	30	70600

 

Решение:

рынок недвижимость спрос предложение

75400 * ((100 – 20) / (100 – 25)) = 80426 у.е.

70600 * ((100 – 20) / (100 – 30)) = 80685 у.е.

 

 

Объект  №2 не используется в качестве аналога, т.к. его износ свыше 80% и, следовательно, объект приобретает с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость  административного здания:

(80426 + 80685) / 2 = 80555 у.е.

 

Задача № 11

Предприятие владеет ноу-хау производства изделия. Затраты на производство изделий  без использования ноу-хау: затраты  на производство за 1 шт. – 5,3; экономия на каждом выпускаемом изделии – 1,12. При этом 45% себестоимости представляют собой затраты труда. Предприятие  продает 300000 изделий в год. Ноу-хау  позволяет предприятию экономить  на каждом выпускаемом изделии за счет используемых материалов и 40% трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохраняется в течение шести  лет. необходимо оценить стоимость ноу-хау при ставке дисконта 15 %. Фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15%) – 3,784.

Решение:

1) экономия  на материале 

1,12 у.е. * 300000 шт = 336000 у.е.

2) себестоимость  продаж без пользования ноу-хау

300000 * 5,3 = 1590000 у.е.

Трудовые  затраты (45%) = 715500 у.е.

Экономия  трудовых затрат составит:

715500 * 40% = 286200 у.е.

3) выигрыш  в себестоимости:

336000 + 286200 = 662200 у.е.

4) продолжительный  выигрыш в себестоимости 6 лет

5) определение  стоимости оцениваемого ноу-хау;

Фактор  текущей стоимости аннуитета (6 лет  по ставке 15%) – 3,784;

662200 * 3,784 = 2354404,8 у.е.

 

Задача № 21

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию – полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1000000 у.е. имеет площадь 4000 м² и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Годовая арендная плата – 8850 у.е., рыночное значение коэффициента капитализации 8 %. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату – 125 у.. за 1 м² и ставку дисконтирования 25% (ежегодное начисление процентов – взнос за амортизацию единицы 0,37185 см. таблицу сложных процентов;

Коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета  – 2,68928 – за 5 лет).

Решение:

1) проанализируем  цену продажи склада относительно  сложившихся в регионе рыночных  ставок арендной платы. Для  этого вычислим уровень годового  арендного дохода в оставшиеся 5 лет срока аренды при ставке  дисконтирования 25% исходя из  текущей стоимости склада в  1000000 у.е.:

1000000 * 0,37185 = 371850 у.е.

2) определим  величину расчетной (контрактной)  арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1000000 тыс.р.

371850 / 4000 = 93 у.е.

Таким образом  величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 32 у.е.

3) определим  величину упущенной выгоды от  продажи склада в соответствии  с заниженной расчетной (контрактной)  арендной платой:

32 * 4000 * 2,68928 = 344225 у.е.

4) определить  стоимость земельного участка,  сданного в аренду, если рыночное  значение коэффициента капитализации  8%, а годовая арендная плата  8850 у.е.:

8850 / 0,08 = 110625 у.е.

5) величина  корректировки цены продажи склада:

344225 + 110625 = 454850 у.е.

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого склада составит:

1000000 + 454850 = 1454850 у.е.

 

Задача № 22

Исходные  данные:

Общая площадь  здания 1500 м²;

Свободная площадь 80м²;

Ставка аренды для арендованных площадей 120 у.е./м²;

Операционные  расходы 54000 у.е.;

Выдан ипотечный  кредит на следующих условиях:

Срок 20 лет;

Ставка процента (годовая) 9 %;

Платежи ежемесячные;

Платежи по обслуживанию долга 43200 у.е.;

Коэффициент ипотечной задолженности 80 %;

Стоимость земельного участка 75000 у.е..

Задание:

а) составить баланс;

б) составить отчет о движении денежных средств;

в) найти:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежные средства до налогообложения;
• ипотечную постоянную;
• сумму ипотечного кредита;
• стоимость собственного капитала;
• стоимость улучшений;
• общую стоимость недвижимости;
• общую стоимость улучшений.

Решение:

1) ипотечная  постоянная равна 10,8 (срок 20 лет  ставка процента (годовая 9%), будущая  стоимость 1)

2) сумма  ипотечного кредита равна платежи  по обслуживанию долга деленная  на ипотечную постоянную

43200 / 0,108 = 400000 у.е.

3) стоимость  объекта недвижимости в целом  равно сумме ипотечного кредита  деленного на коэффициент ипотечной  задолжности:

400000 / 0,8 = 500000 у.е.

4) собственный  капитал равен стоимости объекта  недвижимости в целом минус  сумма ипотечного кредита и  равна 100000 у.е.

5) стоимость  улучшений (здания) равна стоимости  объектов недвижимости в целом  минус стоимость земельного участка 

500000 –  75000 = 425000 у.е.

6) потенциальный  валовой доход равен произведению  общей площади здания и ставки  аренды для арендованных площадей:

1000 * 120 = 120000 у.е.

7) недоиспользование

40 * 120 = 4800 у.е.

8) действительный  валовой доход равен потенциальный  валовой доход минус недоиспользование:

120000 –  4800 = 115200 у.е.

9) чистый  оперативный доход равен действительный  валовой минус операционные расходы:

115200 –  54000 = 61200 у.е.

10) денежный  поток до налогообложения равен  чистый оперативный доход минус  платежи по обслуживанию долга:

61200 –  43200 = 180000 у.е.

 

 

Список литературы:

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник – М.: Дело, 2004
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие. ПИТЕР, 2002
3. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2004
4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 20004
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник – М.: Дело, 2000
6. Халилеев А.В. Общие вопросы рынка недвижимости
7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебник – М., 2002
8. Экономика недвижимости: учебник. 3-е изд., перераб. и доп., Горемыкин В.А., Дашков В.А., 2003
9. Экономика недвижимости: Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов ЗФО специальности 080502 – «Экономика и управление на предприятии (в торговле)» / сост. Плужникова Н.В. Каф. Эконом. На предприятиях торговли. - Воронеж: ООО «Главреклама», 2008 – 15с.