Необходимо обязательно отметить,
что любой объект недвижимости —
это результат взаимодействия таких
факторов производства, как земля, капитал
и труд, причем два последних мобильны,
а земля — неподвижна и ограничена.
Эти свойства земли определяют невозможность
увеличения предложения недвижимости
даже при росте цен на нее. Но если
бы дело было только в этом, то следствием
роста спроса был бы постоянный рост
цен на недвижимость, однако всем известно,
что на рынке недвижимости, так
же как и везде, рост цен сменяется
их падением, превышение спроса над
предложением — избытком предложения.
Рассмотрим интересный теоретический
и практический вопрос о выборе различных
вариантов решения проблемы увеличения
объема предложения на рынке недвижимости.
Этот вопрос может встать, например, перед
застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения
спроса на рынке недвижимости должен будет
выбирать между приобретением новых участков
земли и более интенсивным использованием
уже имеющихся. Очевидно, что значение
будет иметь и возможность приобретения
новых участков земли, но главное, чем
должен руководствоваться застройщик
— цена земли и цена дополнительных вложений
капитала. Если приобретение дополнительных
земельных участков оказывается затратнее,
чем использование более дорогих конструкций,
материалов и т. д., то резонным будет путь
замещения земли капиталом, если нет —
лучше идти по пути приобретения земли.
Следовательно, предложение на рынке недвижимости
может быть увеличено различными способами.
Другое дело, что освоение новых территорий,
создание новых объектов недвижимости,
внедрение новых материалов и конструктивных
решений — процесс длительный, поэтому
предложение на рынке недвижимости не
может быть увеличено сразу же после возрастания
цен на недвижимое имущество. Как пишут
в работах по экономической теории, предложение
на рынке недвижимости абсолютно неэластично
в краткосрочном периоде. Таким образом,
спрос и предложение, являясь одним из
факторов, определяющих рост или падения
цен на рынке недвижимости, находятся
во взаимодействии со всеми остальными
факторами.
1.5 Конъюнктура рынка недвижимости.
Рынок недвижимости
имеет сложную, разветвленную структуру,
и дифференцировать его можно
по различным признакам. Исходя из триединства
сущности недвижимости как товара на рынке
недвижимости сформировались и активно
действуют три сектора:
- развитие (создание) объектов недвижимости;
- управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
- оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Управление
рынком недвижимости осуществляют соответствующие
государственные органы регистрации,
профессиональные участники рынка
недвижимости, работающие на коммерческой
основе.
Для усвоения
сути процессов, происходящих на рынке
недвижимости, и выявления структурной
определенности каждого из четырех
секторов используем метод декомпозиции.
Основные
признаки рынка развития (создания)
объектов недвижимости в переходный
период:
- слабая изученность;
- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор
управления (эксплуатации) объектов недвижимости
отслеживает степень влияния
товарных характеристик объектов на
их доходность, формирует запрос сектору
развития на создание наиболее доходных
типов объектов недвижимости. При
недостаточной развитости сектора
управления, как это имеет место
сейчас на отечественном рынке недвижимости,
запрос сектору развития передается
непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота
прав на недвижимость формирует рыночную
цену ее объектов.
Привлекательность,
объем и динамика развития секторов зависят
от связанных с ними финансовых потоков,
подразделяемых:
- на инвестиции;
- товарные;
- ипотеку;
- доходы и налоги от сделок;
- эксплуатации объектов недвижимости.
Экономическими
субъектами рынка недвижимости являются:
покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели)
и профессиональные участники рынка недвижимости.
Покупатель
(арендатор) – главный субъект
рынка недвижимости. Им может быть
физическое или юридическое лицо,
а также орган государственного
управления, имеющий право на данную
операцию по закону. Именно для покупателей
работает рынок недвижимости. Продавец
(арендодатель) – это любое юридическое
или физическое лицо, имеющее право
собственности на объект недвижимости.
В качестве продавца может выступать
государство в лице своих специализированных
органов управления собственностью.
Состав
профессиональных участников рынка недвижимости
определен перечнем процессов, протекающих
на рынке с участием государства, и перечнем
видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным
участникам, представляющим интересы
государства и действующим от его имени,
относятся;
- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зонированием территорий, оформлением землеотвода;
- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
К неинституциональным
участникам, работающим на коммерческой
основе, относятся:
- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование ретельности);
- инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
- риэлторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
- девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей o6ъекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройки);
- заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.)
- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;
- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
1.6 Роль экономических реформ
в развитии рынка недвижимости.
Целью государственной
политики в сфере земли и иной
недвижимости в среднесрочной перспективе
является существенное расширение правовых
основ для развития рынка недвижимости,
обеспечение условий для эффективного
использования земельных участков
и иных объектов недвижимости все: форм
собственности. В этот период должны
быть проведены преобразования в
рамках трех основных направлений.
Реформирование
правоотношений в сфере земли
и иной недвижимости включает
- разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;
- законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка;
- передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов:
- законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного проибретателя (зарегистрированного собственника).
Программы
экономического и социального развития
на рынке недвижимости, в частности
жилья, разработаны в настоящее
время по следующим основным направлениям:
Определение
путей долгосрочного развития экономических
процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.
Главной
федеральной целевой программой
в области развития жилищного
строительства в России является
программа «Жилище» в которой определяется
долгосрочная государственная жилищная
политика в новых экономических условиях
и предлагается комплексное решение проблемы
перехода к устойчивому функционированию
и развитию жилищной сферы.
Программа
рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится
на несколько этапов, ответственным
за реализацию которых является Государственный
комитет Российской Федерации по
строительству и жилищно-коммунальному
комплексу (Госстрой РФ).
Результатом
реализации программы должно стать
решение следующих задач:
- создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;
- изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий (ренжений) и технологиям их возведения;
- рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;
- приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения;
- повышение качества жилищного строительства;
- обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.
2. Развитие конкуренции
на рынке недвижимости.
В Брянской
области в рамках региональной программы
эффективно используются средства на
формирование рынка жилья как
условия перемещения рабочей
силы из регионов с высоким уровнем
безработицы, стимулируется развитие
производственной базы жилищного строительства
и обустройство районов жилой
застройки объектами инженерно-транспортной
инфраструктуры.
- Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка недвижимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредитование населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.
- Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.
- Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.
1.7 Приватизация – основа
становления рынка недвижимости.
Составлялась
в соответствии с положениями
Закона РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в РФ», утратившего
силу в 1997 г. Согласно этому закону,
начальная цена для продажи объектов приватизации
могла определяться только в соответствии
с методическими указаниями по оценке
стоимости этих объектов, утвержденными
Госкомимуществом России.