Рынок недвижимости и его характеристики

Содержание:

Ведение __________________________________________________________3

Сделки на рынке недвижимости._____________________________________4

 Понятие и виды сделок. ____________________________________________6

 Сравнительный (рыночный) подход  к оценке недвижимости.___________10

Список используемой литературы___________________________________17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В России в условиях становления  рыночной экономики все большую  роль играет рынок. Одним из его видов  является рынок недвижимости, в котором  главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники  рынка.

Как известно цена и рынок  неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют  друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики  функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние  на потоки доходов, уровни риска и  на возможную цену реализации объекта  недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать  данные ретроспективного периода для  оценки недвижимости методами рыночного  подхода. Кроме того, определение  инвестиционной привлекательности  не-движимости как объекта для  инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует  обязательного учета текущего состояния  рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем  быть полноценными и профессиональными  участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена  данная работа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной  деятельности, в том числе и  сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики  являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под  самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно  не только с позиций академического интереса, но и с практической точки  зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений  тех, чьи интересы и первую очередь  связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку  недвижимости, их взаимосвязь и зависимость  друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику  поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок  оборота прав на недвижимость.

  Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .

Подобные определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы — рыночные механизмы  обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение  недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении  из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных  с созданием новых объектов недвижимости и управлениям, эксплуатацией уже  существующих объектов. Между тем  интересы многих субъектов рынка  связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это  не права на недвижимость, а права  на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для  пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны  и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его  издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более  правильным представляется следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости .

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как  стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти  признаки обуславливают целый ряд  особенностей рынка, в частности  такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов  и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость  процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики  и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем  понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

 

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а  не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при  совершении сделки. Юридические последствия  связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала  и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

• действительные;

• недействительные;

• односторонние;

• двух- и многосторонние;

• реальные;

• формальные;

• возмездные;

• безвозмездные;

• коммуникативные;

• условные и т.д.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами  недвижимости можно подразделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными  и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует  их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных  законом случаях.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют  качеств юридического факта и  не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания  на две разновидности: ничтожные  и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается  сделка, недействительная но решению  суда, а ничтожная недействительна  с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает  юридических последствий.

Среди ничтожных сделок с  недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения  создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого  имущества с целью укрытия  его от конфискации или от взыскания  по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую  стороны действительно имели  в виду совершить. Так, часто купля-продажа  дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда  с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального  обеспечения и страхования оформляют  аренду помещения гражданина. Договором  о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных  нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю  сделку прикрывают куплей-продажей объекта  недвижимости, или оформляют залог  недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве  и др. Недействительные сделки можно  подразделить на сделки с пороками:

• воли;

• субъектного состава;

• формы;

• содержания, а также  кабальные сделки.

К действительным сделкам  относят:

• купля-продажа;

• хозяйственное ведение;

• дарение, наследование, обмен и мена;

• страхование, траст;

• аренда, лизинг, залог;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное пользование;

• вклад в уставный капитал;

• рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

• оспоримые по суду;

• совершенные с нарушением законов;

• не влекущие юридических последствий.

Основаниями для признания  недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных  предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора  о занижении цены и др.

Самыми ответственными моментами  при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и  другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить  себя, необходимо диверсифицировать  риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

 страхования покупателя  от потери права собственности  на земельный участок или другое  имущество;

 включения коммерческого  банка в сделку. В практике  применяются различные механизмы  действий по обеспечению интересов  покупателя и продавца с использованием  кредит-ячейки, аренды ячейки в  сейфе банка и др.

Страхование покупателей  от потери прав собственности означает:

если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели  к потере покупателем права собственности  на объектах, страховая компания возместит  ему сумму, указанную в договоре;

если объект когда-либо был  задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся  доказать в суде, что в прошлых  операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права  собственности и возместить ему  убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно  осуществлять различными законными  способами.

К способам сделок с земельными участками относят:

• аукцион;

• коммерческий конкурс;

• инвестиционный конкурс;

• закрытый тендер;

Сторонами в сделке могут  выступать граждане-собственники недвижимого  имущества или по их поручению  доверенные лица и (или) организации, имеющие  статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные  подразделения различных организаций  не являются юридическими лицами и  не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения  хозяйственные субъекты включают такие  правомочия. Подобные случаи квалифицируются  как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства  действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому  лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет  недействительной.