Рынок недвижимости и его характеристики

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен  быть уникальным.

2.  Информация должна  быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны  быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок  экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов  сделки. Под независимостью подразумевается  то, что сделки заключаются не  по рыночной цене, если продавец  и покупатель:

•  находятся в родственных  отношениях;

•  являются представителями  холдинга и независимой дочерней компании;

•  имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

•  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом  или иными обязательствами;

•  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

-  инвестиционной мотивации,  которая определяется:

•  аналогичными мотивами инвесторов;

•  аналогичным наилучшим  и наиболее эффективным использованием объектов;

•  степенью износа здания.

Преимущества  сравнительного подхода:

1.  В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2.  В ценах продаж  отражается изменение финансовых  условий и инфляция.

3.  Статически обоснован.

4.  Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5.  Достаточно прост  в применении и дает надежные  результаты.

Недостатки  сравнительного подхода:

1.  Различия продаж.

2.  Сложность сбора  информации о практических ценах  продаж.

3.  Проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки.

4.  Зависимость от активности  рынка.

5.  Зависимость от стабильности  рынка.

6.  Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

    Под оценочной  деятельностью понимается деятельность  субъектов оценочной деятельности, направленная на установление  в отношении объектов оценки  рыночной или иной стоимости. 

    Оценка недвижимости  может производиться для: 

• совершения сделок
• налогообложения недвижимости
• государственного и муниципального управления

    Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и  физические лица (индивидуальные  предприниматели), деятельность которых  регулируется Федеральным законом  "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации"(оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

    К объектам  оценки относятся: 

• отдельные материальные объекты (вещи)
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество движимое и недвижимое, а также предприятия как имущественные комплексы
• права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
• права требования, обязательства (долги)
• работы, услуги, информация
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте

    Обязательность  проведения оценки объектов недвижимости.

    Оценка недвижимости  является обязательной в случае  вовлечения в сделку объектов  недвижимости, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в том числе: 

•  при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду
•  при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества

    Оценка недвижимости  обязательна при ипотечном кредитовании  физических лиц и юридических  лиц в случаях возникновения  споров о величине стоимости предмета ипотеки.

    Оценка недвижимости  является обязательной также  при составлении брачных контрактов  и соглашений о разделе имущества  разводящихся супругов по требованию  одной из сторон или обеих  сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества.

    При выкупе  или ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд в обязательном порядке  производится оценка объектов, подлежащих выкупу.

    Обязательной  является оценка недвижимости  в целях контроля за правильностью  уплаты налогов в случае возникновения  спора об исчислении налогооблагаемой базы.

    Законодательство, которое регулирует оценочную  деятельность в Российской Федерации,  состоит из ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с  ним федеральных законов и  иных нормативных правовых актов  Российской Федерации, а также  из международных договоров Российской Федерации.

    Федеральный закон  "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" определяет  правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям, физическим и юридическим  лицам, для целей совершения  сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

    Теоретическим  фундаментом процесса оценки  недвижимости является единый  набор оценочных принципов. Профессиональные  оценщики разработали логический  и систематический подход к  оценке недвижимости различных  типов. Он реализуется через  серию последовательных шагов,  позволяющих принять во внимание  все важные и значимые рыночные  факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

    Существует три  подхода к оценке стоимости имущества.

   Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

    Затратный  подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

    Рыночный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Каждый из подходов  основывается на методах оценки недвижимости.

    Основу представленных  методов составляет оценка стоимости  объекта, основанная на результатах  перспективного коммерческого использования данной недвижимости.

    Метод капитализации  доходов может применяться, когда  ожидается, что будущие результаты  деятельности не будут существенно  отличаться от их текущего  нормализованного объема или  если будущие доходы будут  расти прогнозируемыми темпами.

    Метод, основанный  на дисконтировании будущих доходов,  используется в том случае, когда  будущие доходы могут быть  достаточно точно определены  и ожидается их существенное  отличие от текущих вследствие действия различных факторов.

    Доходный подход  определения стоимости недвижимого  имущества используется для оценки  объектов, приносящих доход. Основным  принципом, лежащим в основе  метода, является то, что стоимость  объекта недвижимой собственности,  в который вложен капитал, отражает  качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Подход предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный подход наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

 

    Рыночный подход  состоит в том, чтобы подобрать  сопоставимые объекты и ретроспективную  информацию по сделкам с ними - своеобразная проверка на "здравый  смысл" результатов применения  других подходов. Базируется на  методах, основанных на анализе  текущих затрат на воспроизводство  собственности, за вычетом аккумулированного  накопленного износа по объекту.  Ограничением данной группы методов  является то, что полученные результаты  не отражают действия сил спроса  и предложения на рынке недвижимости.

    Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что  затраты, необходимые для создания  оцениваемого объекта в его  существующем состоянии или воспроизведения  его потребительских свойств,  в совокупности с рыночной  стоимостью земельного участка,  на котором этот объект находится,  являются приемлемым ориентиром  для определения рыночной стоимости объекта оценки.

    Затратный подход  применяют также при технико-экономическом  обосновании нового строительства,  при оценке рыночной стоимости  объектов незавершенного строительства  и реконструируемых объектов. В  ряде случаев затратный подход  позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

    Однако стоит  помнить, что при применении  затратного метода полученная  на его основе стоимость является  базисом рыночной стоимости доход приносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней.

    Например, рыночная  стоимость комплекса автозаправочной  станции будет значительно больше  затрат на строительство, а  стоимость гостиницы, расположенной  в неудачном месте (на окраине  города), будет меньше, чем стоимость,  определенная затратным методом.

    Особенность применения  затратного подхода составляет  понимание оценщиком различия  между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта  и стоимостью замещения. Восстановительная  стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.