Рынок недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАИЯ И НАУКИ РФ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования

«Забайкальский государственный университет»

ФГБОУ ВПО «ЗабГУ»

Кафедра «Экономика горного производства и геологоразведки»

 

 

 

 

 

Экономика недвижимости

Реферат на тему: « Рынок недвижимости »

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                          Выполнил:

                                                                .

                                                                                Проверил: доцент, к.т.н.

                                                                                         

                                                                                        

 

 

 

 

 

 

2014

 

Содержание:

Введение ………………………………………………………………………3

1.Рынок недвижимости……………………………………………………….4

1.1 Понятие рынка недвижимости……………..…………………………….4

1.2 Виды рынков………………………………………………………………5

1.3 Субъекты и объекты рынка недвижимости……………………………..6

1.4 Классификации и особенности…………………………………………..8

1.5 Функции рынка…………………………………………………………..11

Заключение…………………………………………………………………...14

Список использованных источников………………………………………16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

    В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.

 

 

 

 

 

 

 

1.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

    Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

    К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

    Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения . В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

 

1.2 ВИДЫ РЫНКОВ

    Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

    По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

 

 

 

1.3 СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) - это

• 1)жилье (жилые помещения):
• квартиры в многоквартирных жилых домах;
• индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);
• помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.

2)коммерческая недвижимость:

• гостиницы, мотели, дома отдыха;
• бизнес-центры, офисные помещения;
• торговые центры, магазины;
• рестораны;
• пункты сервиса;

3)промышленная недвижимость:

• заводские помещения;
• паркинги, гаражи;
• офисы-склады;
• помещения научно-исследовательских организаций;

4)недвижимость социально-культурного  назначения:

• больницы,поликлиники;
• школы;
• здания правительственных и административных учреждений;
• церкви, монастыри и др. культовые сооружения;

5)земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости:

• продавец (арендодатель);
• покупатель(арендатор);
• профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 КЛАССИФИКАЦИИ И ОСОБЕННОСТИ

    В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

·          локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

·          низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

·          сезонные колебания;

·          необходимость государственной регистрации сделок;

·          вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.2

·          сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

·          низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

     Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

    Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Классификация объектов недвижимости 
    Как принято в последнее время, наиболее просто классифицировать объекты жилой недвижимости по западному образцу, эта классификация, как считают участники рынка, наиболее универсальна и понятна. 
    Объекты жилой недвижимости делят на четыре категории - эконом, бизнес, люкс, элит. Впрочем, в том числе зависимости от страны, существует и отсутствие четких границ, между этой классификацией, а невысокая степень детализации, а тем более большое количество объектов, выходящих за пределы этой классификации, делают ее скорее приблизительной, чем достоверной. 
    К тому или иному классу, объект жилой недвижимости, в большей мере могут учитывать на основании ее качественных характеристик. Это месторасположение объекта, его архитектурная привлекательность, историческая ценность, используемые при строительстве строительные и отделочные материалы, удобство планировки, инженерное решения в здании, отсутствие вблизи промышленных объектов, транспортная развязка и т.д. 
    Наиболее спорным из жилой недвижимости являются, объекты элитной недвижимости. Как правило, в эту группу под любым предлогом, используя любую возможность, собственники и компании застройщики пытаются включить свой объект недвижимости - ведь это значительно повысит стоимость их объектов. Однако чтобы объект недвижимости имел право называться элитным, строение должно отвечать многим довольно таки, жестким требованиям. 
    В сегменте классификации объектов загородной недвижимости - обычно делят объекты, на экономный и бизнес-класс, а уже внутри них классифицируют категории на улучшенный класс, или элитный. Часто объекты загородной недвижимости классифицируют, на основании их стоимости, на дорогие и дешевые, а также по архитектурному исполнению – на типовые и индивидуальные (эксклюзивные поселки).

 

1.5 ФУНКЦИИ РЫНКА

     Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.  
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. 
    Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. 
    Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. 
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. 
    Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. 
    Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. 
    Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. 
    Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. 
    Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 
    Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.