Рынок земельных участков города Ставрополя

• Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий.

Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

• Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам.

Опыт других стран и самой России снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994 г. продано 100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. - 1 млн. Годовой оборот земли составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных участков для организации крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального жилищного, дачного строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека. Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих финансовых проблем. Разрешить регулируемый земельный оборот, поставить преграды латифундизму, спекуляции – вот о чем сегодня говорят сами крестьяне, не по наслышке знающие истинные проблемы села.

Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил, что законопроект будет внесен в Госдуму в период весенней сессии. Предполагается, что земли промышленного назначения, земли городов, охраняемые территории, лесной фонд будут равноправными с точки зрения формы собственности на них. «Мы придерживаемся принципа равенства всех категорий земель», - подчеркивает министр.

При этом также было сказано, что «мы не будем ломать сложившуюся систему земельных отношений в России после планируемого вступления в силу Земельного кодекса». По его словам, с началом действия земельного кодекса правительством предусмотрен переходный период для приведения в порядок земельных отношений. Его введение обусловлено необходимостью преодоления некоторой дестабилизации, которая неизбежно возникает после законодательного закрепления правовых норм регулирования земельного оборота.

Правительственная концепция земельного кодекса не включает в себя принципы правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель. Отдельный закон об обороте сельскохозяйственных угодий последует сразу же за принятием земельного кодекса. Этот специальный нормативный акт будет разработан до конца года. Правда, как отметил Греф, принят он будет лишь в начале 2002 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГОРОДА СТАВРОПОЛЯ.

 

3.1 Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов.

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый – предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.

По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.

К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).

Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное – одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу – в довольно хорошем виде, другие – совсем запущены.

Нередко под склады используются и помещения бывших производственных цехов ввиду того что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.

Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя – Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.

Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.

В среднем стоимость аренды складской недвижимости варьируется от 120 до 300 рублей за квадратный метр. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные – на оборудованные складские помещения.

Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия – компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов.

На продажу в настоящее время выставлено не так много объектов. Их стоимость начинается от 6 млн. и может достигать 100-120 млн. рублей. Многие предприятия, имеющие в собственности складские или производственные базы, не спешат выставлять их на продажу, зарабатывая на аренде.

По оценке экспертов рынка спрос на покупку складских помещений практически отсутствует – некоторые объекты не могут найти своих покупателей годами. Основная причина этого заключается в низкой доходности объектов по отношению к затратам на их строительство и эксплуатацию. При этом период застоя на рынке складской недвижимости длился довольно долгое время.

Предложение земельных участков в составе земель населенных пунктов под промышленную застройку рассредоточено – по 20% между с. Верхнерусское, г. Пятигорск и г. Ставрополь, остальные 40% предложения расположено в прочих населенных пунктах края.

3.2 Анализ рынка земельных участков

анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость  – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Рынок земельных участков, в составе земель населенных пунктов, предназначенных под общественно-деловую застройку

Существенное влияние на рынок земельных участков в составе земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку оказывает рынок коммерческой недвижимости Ставропольского края. Стоимость продажи и уровень арендных ставок влияют на текущую стоимость земельных участков данного назначения, а тенденции на рынке коммерческой недвижимости определяют перспективность проектов и как следствие востребованность земельных участков.

В 2010 году (по данным компании «INFOLine») Ставрополь оценивался как один из самых привлекательных городов для строительства новых торговых центров. Несмотря на размеры населения и высокий уровень доходов, он имел один из самых низких уровней обеспеченности торговыми площадями среди крупных городов.

Активное строительство торговых центров в Ставрополе пришлось на 2006-2008 гг. В этот период были построены почти все крупнейшие торговые объекты города: ОРТЦ Ставрополь (общей арендопригодной площадью (GLA) 15 тыс.кв.м), Галерея (GLA 11,4 тыс.кв.м) и Ниагара (GLA 5,6 тыс.кв.м) - 2006, Космос (GLA 10 тыс.кв.м) - 2007, Москва (GLA 18 тыс.кв.м) - 2008, а также с 2006 по 2008 год был реконструирован торговый комплекс ЦУМ (GLA 9 тыс.кв.м).

Помимо того, в городе работает ряд микрорайонных торговых центров, в их числе: ТЦ Держава, ТОЦ Европарк, ТЦ Капиталъ, ТЦ Манеж, ТЦ Аврора, ТЦ Панорама, ТЦ Северный, ТЦ Селена, ТЦ Славянский, ТОЦ Софи, ТЦ Триумф, ТЦ Шелковый путь и другие. Общая площадь торговых центров оценивается в 106 тысяч кв. м, при этом на долю семи крупнейших ТЦ приходится 72,66 тысяч кв. м.

Таким образом, на одну тысячу человек в торговых центрах Ставрополя приходится 263 кв. м. торговой площади, что в несколько раз ниже, чем в крупных городах с развитым рынком торговой недвижимости. Для сравнения: в Санкт-Петербурге этот показатель составил 852 кв. м (по данным «NAI Becar»).