Рынок земельных участков города Ставрополя

Несмотря на то, что Ставрополь является краевой столицей, в нем пока нет ни одного торгового объекта регионального или суперрегионального формата и масштаба. Есть только один торговый центр, изначально запланированный как региональный, Москва, но с 2008 года введена только его первая очередь в 18 тысяч кв. м. Тем не менее, он до сих пор является самым новым и самым крупным ТЦ города. Во время и после кризиса в Ставрополе не было построено и даже заявлено ни одного нового качественного торгового объекта.

По результатам опроса, проведенного ShopAndMall.Ru среди отделов аренды ТЦ Ставрополя, во всех торговых центрах отмечается крайне высокий процент заполняемости – от 90 до 100%. Большинство центров имеют лист ожидания, и, по словам представителей ТЦ, желающих много. Недостаток качественных торговых площадей обеспечивает не только высокую заполняемость торговых центров, причем не только крупных, но и микрорайонных, но и спрос на любые подходящие площади – нижние этажи офисных и жилых зданий.

В крупнейших торговых центрах Ставрополя доля сетевых операторов в общем числе арендаторов составляет от 30 до 80%, и в настоящий момент существует тенденция к ее увеличению. Федеральные ритейлеры считают рынок привлекательным, но не выходят на него или не расширяются из-за дефицита подходящих торговых площадей.

По данным компании Macon Realty Group, в 2011 году в Ставрополе не было введено в эксплуатацию ни одного здания офисных помещений класса «А» и «В». Причина может заключаться в том, что в 2010 году сдавались те проекты, реализация которых началась ещё в докризисный период, а во время кризиса инициировать новые было рискованно. Учитывая, что технологический цикл от идеи создания офисного центра до реализации проекта занимает минимум три года, появление «пустых» периодов вполне объяснимо.

В Ставрополе рынок офисной недвижимости характеризуется неразвитостью: качественные объекты представлены только бизнес-центрами класса «В». Это связано с низкой инвестиционной привлекательностью и значительно меньшим потенциалом спроса, который остается низким даже при небольшом объёме предложения качественных площадей». Заполняемость бизнес-центров класса «В» в Ставрополе составляет 78%. В целом доля пустующих офисных площадей составляет от 2% до 30% в зависимости от класса объектов и их местоположения.

Ценовая ситуация подтверждает низкий уровень спроса и отсутствие в краткосрочном периоде перспектив офисного девелопмента: средняя цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе за 2010 г. выросла на 1%, а за 2011 год средняя цена предложения офисной недвижимости в городе снизилась на 6%.

Ввиду низкой привлекательности рынка коммерческой недвижимости Ставропольского края для девелоперов, предложение на рынке земельных участков категории «земли населенных пунктов» под общественно-деловую застройку незначительно. В географической структуре предложения превалируют города: Минеральные воды, Ставрополь и Ессентуки, на их долю приходится 18%, 15%, 15% соответственно. Остальное предложение рассредоточено по 12-ти городам края.

Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый – предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.

По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.

К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).

Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное – одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу – в довольно хорошем виде, другие – совсем запущены.

Нередко под склады используются и помещения бывших производственных цехов ввиду того что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.

Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя – Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.

Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.

В среднем стоимость аренды складской недвижимости варьируется от 120 до 300 рублей за квадратный метр. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные – на оборудованные складские помещения.

Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия – компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов.

На продажу в настоящее время выставлено не так много объектов. Их стоимость начинается от 6 млн. и может достигать 100-120 млн. рублей. Многие предприятия, имеющие в собственности складские или производственные базы, не спешат выставлять их на продажу, зарабатывая на аренде.

По оценке экспертов рынка спрос на покупку складских помещений практически отсутствует – некоторые объекты не могут найти своих покупателей годами. Основная причина этого заключается в низкой доходности объектов по отношению к затратам на их строительство и эксплуатацию. При этом период застоя на рынке складской недвижимости длился довольно долгое время.

Предложение земельных участков в составе земель населенных пунктов под промышленную застройку рассредоточено – по 20% между с. Верхнерусское, г. Пятигорск и г. Ставрополь, остальные 40% предложения расположено в прочих населенных пунктах края.

Рынок земельных участков категории «земли населенных пунктов», предназначенных для жилищного строительства

Объемы строительства в Ставропольском крае за 2011 год выросли по отношению к 2010 г. – всего по виду деятельности «Строительство» в 2011г. выполнено работ на 37,6 млрд. рублей, или на 10,7% больше, чем за 2010г. Крупными и средними строительными организациями края выполнено работ и услуг на 12,5 млрд. рублей, что на 13,0% меньше, чем за 2010г.

Однако объемы строительства жилья населением в 2011 г. снизились - за свой счет и с помощью кредитов построено 2 990 жилых домов общей площадью 461,6 тыс. кв. метров, или на 3,5% меньше, чем в 2010 г. При этом доля индивидуального жилищного строительства снизилась и составила 36,4% от общей площади завершенного строительством жилья против 43,4% в 2010 г.

На рынке жилья преобладают предложения нижнего ценового сегмента - около 85% экспонируемых в Ставрополе квартир относятся к эконом-классу. На вторичном рынке недвижимости фактически отсутствуют объекты элитной жилой недвижимости, в то время как на первичном рынке недвижимости к таковым можно отнести до 10% экспонируемого жилья. При этом в общем объеме предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры приходится по 35% от общего объема реализуемого жилья.

По данным портала «Ростиэлт» в 2011 году разные сегменты рынка недвижимости Ставрополя показали различную динамику – цена на квартиры и дома снизилась, а на земельные участки выросла. При этом самое значительное изменение цены отмечалось на рынке домов – снижение составило 22,71%.

Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов

В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый – предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.

Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.

Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.

На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.

По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.

К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).

Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное – одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу – в довольно хорошем виде, другие – совсем запущены.

Нередко под склады используются и помещения бывших производственных цехов ввиду того что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.

Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя – Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.

Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.