Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.

 

 

Министерство образования и науки РФ

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского»

 

Борский филиал

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине «Микроэкономика»

 

Тема: Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.

 

Выполнила студент 2 курса заочной формы обучения (гр. 1-Б22 ЭК/19 (4.6)) Степанова А.В.

_________

(подпись)

 

 

 

Научный руководитель

Былинская А.А                                                                 

_________

(подпись)

 

 

 

 

 

 

 

Бор

2013 год

Содержание:

Введение, стр. 3

1 Рынок земли в России, стр. 5

1.1История развития рынка земли в России, стр. 5

1.2Современные воззрения на рынок  земли в России, стр. 7

1.3 Положение Нижегородской области на рынке земли, стр. 9

2. Земельная рента, стр. 14

2.1 Земельная рента как доход собственника земли, стр. 14

2.2Единый налог на землю, стр. 16

3.1 Актуальные проблемы рынка земли, стр. 19

3.2 Эксперты о перспективе рынка  земли.

Вывод, стр. 25

Список используемых источников, стр. 27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель исследования заключалась в анализе рынка земли, проблем его формирования в современной России.

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличии от капитала земля неподвижна.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего возникают аграрные отношения.

Со времени проведения аграрной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия для разграничения государственной земельной собственности и развития рыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис средства производства, природная среда и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений. Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило, главной задачи - обеспечение рационального экономически безопасного и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой,- создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны, требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом.

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в природных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (Россия одна из немногих стран в мире, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

 

 

 

 

 

 

 

 Глава1 Рынок земли в России.

1.1История развития рынка земли в России

Так как в СССР вся земля принадлежала государству, то история развития рынка земли в России берёт истоки лишь с конца XX века, то есть фактически рынок земли в России зародился лишь в 90-х годах XX века. Рынок земли в России зарождался постепенно и этому способствовали многочисленные законы и нормативные акты. Для начала следует напомнить о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Таким образом, в России складывается рынок земли. Но это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, в потребительской сфере. Итак, рынок земли в России формировался. В преобразовании аграрных отношений переходного периода центральное место занимает земельная реформа. Ее осуществление в России до последнего времени проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. До конца не сформировалась правовая база реформирования земельных отношений, адекватная рыночным принципам, о чем свидетельствует затянувшаяся работа по земельному кодексу РФ. С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики. Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает “удобство” для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве. Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране. Можно выделить пять целевых приоритетов переходного периода в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России: · Переход от монополии государственной собственности на сельскохозяйственные угодья к сочетанию ее с частной и муниципальной собственностью, что открывает возможности для развития различных форм сельскохозяйственного производства. · Социально-ориентированное первичное распределение земли в ходе приватизации государственных земель путем установления норм бесплатной передачи земли работникам хозяйств, пенсионерам и работникам сельской социальной сферы. · Введение платности землепользования, что связано с экономической реализацией функции земли как составной части национального богатства страны. · Развитие рыночного и внерыночного земельного оборота, который должен содействовать разумной концентрации в руках эффективных собственников сельскохозяйственных угодий и повышению результативности их использования в сельском хозяйстве. · Усиление экологических требований при использовании сельскохозяйственных угодий и государственного контроля за соблюдением земельного законодательства. Для реализации этих задач необходимо было создать правовой, организационный и экономический механизмы и определить переходный период проведения реформы в России в целом и в ее регионах. Однако было предпринято неоднозначное ускоренное решение вопроса о собственности на землю в стране, которая в течение 70 лет жила в условиях только лишь государственной формы. Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна исходить из постепенной и последовательного видоизменения сложившейся системы земельной собственности, исключать социальную напряженность или угрозу экологических бед. Несмотря на непоследовательность и издержки земельных преобразований в процессе их осуществления достигнуты определенные позитивные результаты. Основной из них - формирование новой достаточно устойчивой, ориентированной на рынок структуры земельной собственности и структуры землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны. Индикатором того, что сложившаяся к началу 1999 г. структура собственности и землепользования стала действительно устойчивой, свидетельствует постепенное затухание интенсивности структурных сдвигов, характерных для первого периода реформы 1991-1994 гг. Второй этап реформы (1995-1997 гг.) отмечен стабилизацией структуры землепользования по трем основным секторам, связанным с использованием сельскохозяйственных угодий. Появление в ходе реформы значительного числа частных собственников - граждан РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы в переходных условиях. В общей сложности около 40 млн. семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов - в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций - в 1,5 раза. Таким образом, несмотря на все преграды и затруднения, аграрная реформа в России реализовалась и основной формой собственности земли стала частная собственность, о чём говорит приведённая выше статистика. И это послужило основой для дальнейшего развития рынка земли в России.

1.2 Современные воззрения на  рынок земли в России.

Цена земли и факторы, определяющие цену на землю.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных

предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана , составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

1.3 Положение Нижегородской области  на рынке земли.

Нижегородская область – один из самых экономически развитых регионов Российской Федерации с преимущественно промышленной экономикой. Существенных запасов углеводородов на территории региона нет. Общая площадь региона – 76,6 тыс. кв. км. – это самая большая площадь из всех регионов европейской части Российской Федерации. Нижегородская область – регион с преимущественно городским населением. Нижний Новгород (центр региона) – четвёртый по числу жителей город в Российской Федерации населением 1,9 млн. человек, что составляет 56% общего населения региона.

Так как в экономике региона преобладает промышленное производство, то рост макроэкономических показателей находится в прямой корреляционной зависимости от показателей роста экономики страны.

 

 

Рост  ВРП Нижегородской области и Москвы(табл.1)

Регион	ВРП 2011  (млнрублей)	ВРП 2010  (млнрублей)	ВРП 2009  (млнрублей)	ВРП 2008  (млнрублей)	ВРП 2007  (млнрублей)	ВРП 2006  (млнрублей)	ВРП 2005  (млнрублей)	ВРП 2004  (млнрублей)
Москва	10021556.8	8375863.8	7126972.4	8248652.0	6696259.1	5260232.8	4135154.6	2853272.4
Нижегородская область	770406.9	652805.9	547223.0	588790.8	473307.4	376180.3	299723.7	241230.4