Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.

Если обращаться к структуре ВРП, большую часть (40,3%) составляет промышленное производство. По объему выручки в области лидируют автомобилестроение (доля сектора в общей выручке в экономике равняется 13,8%), транспорт и логистика (8,5%), пищевая промышленность (7,4%), черная металлургия (6,8%), при этом среди поддерживающих секторов лидируют телекоммуникации (4,6%) и электроэнергетика (3,9%). Высокий промышленный потенциал формирует и специфику региона. Ключевая его особенность – высокая степень развития транспортной инфраструктуры. Область располагает 13,5 тыс. км дорог общего пользования с твердым покрытием, плотность сети которых в 5,5 раза превышает средние показатели по России; плотность сети железных дорог больше средней по РФ в 3,2 раза. Высокую развитость инфраструктуры усиливает концентрация внутренних водных путей. Судоходные глубины позволяют беспрепятственно выходить в бассейны Каспийского, Чёрного, Балтийского морей.

Следует отметить и другую особенность региона, вызванную к жизни преобладанием промышленного производства в структуре экономики области. Несмотря на синхронный с общероссийским рост макроэкономических показателей региона, область занимает только 32 место в России по доходам на душу населения и 28 место по ВРП на душу населения.

Рынок земли Нижегородской области, в отличие от большинства регионов европейской части страны может быть назван относительно управляемым. Большим плюсом является то, что кадастровая оценка земельного фонда региона проведена. Получение доходов от эксплуатации земельных ресурсов объявлено приоритетным направлением в политике администрации региона. Этот факт вполне логично отражается в статистике использования земельных ресурсов, которую мы приведём ниже.

Общий земельный фонд региона на 2006 год составлял 7662, 4 тыс. га. Следует отметить ещё одну особенность региона. В ходе кадастровой оценки были выявлены земельные угодья на территории Нижегородской области, являющиеся запредельными землями соседних регионов: Владимирская область – 6 тыс. га.и Чувашская Республика – 0,7 тыс. га. Соответственно за пределами административных границ Нижегородской области расположения запредельные земли площадью: 1,3 тыс. га.во Владимирской области и 3,3 тыс. га. в Чувашской Республике.

В структуре земельного фонда Нижегородской области преобладают земли сельхоз назначения и лесного фонда. Примерная структура распределения земель по категориям приведена на диаграмме.

Как видно из приведённых данных, земли сельхозназначения в основном переводились в земли запаса за счёт несельскохозяйственных угодий земель ликвидируемых сельскохозяйственных предприятий. 2 тыс. га сельскохозяйственных земель в том же году были переведены в категорию земель поселений. В результате можно сделать вывод о том, что региональные власти постепенно и сознательно увеличивают объёмы в категории земель запаса, то есть фактически неиспользуемых земель для последующего предоставления в аренду или продажи земельных участков. Эта тенденция хорошо видна и на распределении земельных ресурсов региона в категории «земли поселений» по формам собственности на землю.

Распределение земельных ресурсов Нижегородской области.(схема 1)

Приведённые данные только подтверждают постепенное выстраивание в области системы управления земельными ресурсами как самостоятельной отрасли экономики региона. Ключевой формой экономической деятельности выбрана аренда земельных участков региональными и муниципальными органами власти. Это наглядно отражается в статистике официально зарегистрированных сделок с земельными ресурсами на территории региона. 

Но при всём желании региональных органов власти полного контроля над земельным рынком (несмотря на наличие финансируемых из федерального бюджета программ по контролю над земельными ресурсами) достичь не удаётся. Органы земельного кадастра не территории региона постоянно сталкиваются с нарушениями в использовании земельных участков. Большую часть из них (81,3%) совершают юридические лица и должностные лица (16%), минимальна доля нарушений со стороны населения. В этом процессе преобладает самозахват земельных участков или недолжное оформление прав собственности на них (54%). Около четверти нарушений связаны с неиспользованием предоставленных или арендованных земельных участков.

В результате организованной политики учёта земельных ресурсов на территории Нижегородской области приводят для администрации к вполне реальным результатам. Несмотря на слабый контроль над рынком, земли поступления в бюджет региона от земельного налога существенно возросли.

Поступление в бюджет региона от земельного налога(Схема 2.)

С приходом на пост губернатора региона В. Шанцева, по утверждению региональных экспертов, ситуация на земельном рынке в регионе существенно изменилась. Если до этого земельные ресурсы распределялись муниципальными властями, то теперь в большей степени процесс контролируется региональной властью. Преобладающая позиция которой – распределение прав на долгосрочную аренду и собственность на земельные участки путём аукционов. Процедура существенно упростилась, стала понятной, но привела к частичной монополизации рынка. На аукционах преобладают крупные участки под застройку. В результате конкуренция мелких застройщиков с крупными девелоперами становится бессмысленной.

Учитывая, что по закону вся нераспределённая земля уходит государству, то на примере Нижегородской области мы видим вполне отлаженную работу системы управления земельным рынком, особенно на территории муниципальных образований. Учитывая количество нарушений, неиспользованные земли или земли, использованные с нарушениями, вполне могут быть снова резервированы в пользу государства. И теперь уже на уровне региональной власти будет решаться их судьба. При губернаторе создан инвестиционный совет, который рассматривает сделки по предоставлению в пользование земельных участков и выставлению их на аукцион. Это ещё больше укрепляет административную систему контроля над рынком. Итогом этого является полное исполнение федерального законодательства и передача прав на использование участков на аукционах. Но в этой схеме муниципальным властям остаётся лишь оформлять мелкие участки под уже существующими строениями, а также оформленные с нарушениями. Вполне возможно, что именно здесь найдут свою нишу белее мелкие инвесторы.

Глава 2 Земельная рента.

2.1 Земельная рента как доход собственника земли.

Земля часто рассматривается как ресурс с фиксированным, абсолютно неэластичным предложением. Действительно, если представим сельхозугодия в масштабе страны, то площадь их строго ограничена. Нельзя создать "новую" землю, после того как вся имеющаяся уже используется. При этом исключается рассмотрение возможности расширения предложения земли, например, за счет намыва новых территорий, освоения целины. Кроме того, предполагается, что все сельхозугодия абсолютно идентичны по качеству и производится один вид сельхозпродукции. В таком случае предположение об абсолютной неэластичности предложения оправдано и снова возникает положение, когда вся плата за услуги фактора сводится к экономической ренте.

Стоит заметить, что объем предложения любого фактора является в течение какого-то промежутка времени нечувствительным или слабо чувствительным к изменению цены, не в состоянии мгновенно или достаточно быстро увеличивать предложение своих услуг в ответ на ее скачок вверх. В рамках сравнительной статики такие промежутки времени принято называть соответственно мгновенным и коротким периодами. В результате имеет место прирост в оплате услуг фактора, который называют квазирентой. Ее отличие от земельной экономической ренты состоит только в том, что она носит временный, преходящий характер. Взлет цены в длительном периоде привлечет на рынок дополнительное количество фактора, готового предложить свои услуги по более низким ценам, и квазирента сойдет на нет.

Если же учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Обычно ее измеряют путем сопоставления рент с одинаковых по площади худшего, среднего и лучшего участков. На рис. 3 представлены эти участки, среди которых участок на рис. 3, а представляет худший участок, на рис. 3, б - средний и на рис. 3, в - лучший. На худшем участке дифференциальная рента (затененный прямоугольник) отсутствует, на среднем и лучшем участках она имеет место, и ее источник - более высокая производительность этих участков по сравнению с худшим. Повышенная производительность увеличивает MRP земли и в результате смещает линию спроса на услуги земли вверх, из положения DF1 в положения DF2 и DF3.При заключении арендного договора собственник земли стремится обратить всю земельную ренту в свой доход. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка в период действия арендного договора (такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель, называли ранее в учебниках политэкономии дифференциальной рентой II рода в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняли в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков). В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы. В этой связи обычно утверждается, что арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, а собственник земли - в обратном.

Теория земельной ренты имеет смысл только при условии, что земля все-таки выделяется в качестве особого, отличного от других фактора производства, т. е. если мы обособляем землю от другого вещественного фактора производства - физического капитала - на основании ее "несотворенности" человеком и ее невоспроизводимости с помощью человеческих усилий. В принципе, истоки таких представлений восходят к самым ранним стадиям развития общества, когда изготовление каменного топора трактовалось как деяние человека, а созревание плодов в лесу - как дар небес.

Преобладающая в современной экономической теории вышеупомянутая тенденция не рассматривать землю в качестве особого фактора производства (ее объединяют со специфической частью физического капитала и трактуют вместе как недвижимость) логически делает ненужной и особую теорию земельной ренты. Сошлемся снова на авторитет М. Блауга. "...Большинство современных экономистов, - пишет он, - расстались с мыслью, что есть какая-то нужда в специальной теории земельной ренты. При долговременном статическом равновесии совокупный продукт сводится к заработной плате и проценту как платежам за труд и капитал, третьего фактора производства просто не существует, а теория дифференциальной ренты интересна только тем, что она знаменует первое появление маржинального начала в экономике".3

Если собственник земли пожелает продать землю, то его выручка от продажи (цена земли) будет равна капитализированной земельной ренте. Последняя представляет собой сегодняшнюю ценность ожидаемых будущих рентных платежей.

2.2Единый налог на землю.

В конце ХIX в. в США практически не осталось свободных земель, пригодных для сельскохозяйственного использования. Окончательно утвердилась частная собственность на землю. Земельную ренту все в большем объеме стали получать землевладельцы, сдававшие принадлежавшие им сельхозугодия фермерам-арендаторам. Быстрый рост городов многократно увеличил ренту с городских земель.

В это время на политической арене США появляется Г. Джордж (1839-1897), в ту пору журналист из Сан-Франциско, а до этого моряк и типографский наборщик, возглавивший движение за единый налог на землю. В своей книге "Прогресс и бедность" (1879) он исходил из того известного факта, что рост населения и доходов увеличивает спрос на продовольствие, а следовательно, и спрос на землю. Увеличение последнего вызывает только увеличение земельной ренты в силу естественной ограниченности земли как фактора производства. Таким образом, землевладельцы будут получать все возрастающие доходы, не внося при этом никакого дополнительного вклада в общественное богатство.

В то же время снижение доходов землевладельцев не приведет к сокращению предложения земли, поскольку эти доходы представляют собой экономическую ренту, а не удерживающий доход. Если изымать земельную ренту в виде налога, то это никак не отразится на рыночном распределении ресурсов, вертикальная линия предложения останется на месте, а рента (прямоугольник OpEEFE - рис. 2, в) целиком войдет в доход государственного бюджета. При этом Г. Джордж предлагал выплачивать компенсацию владельцам земли, т. е. фактически выкупить у них землю.

Г. Джордж полагал, что целесообразно отказаться от всех прочих налогов в пользу единого (точнее было бы сказать, - единственного) налога на землю. В результате его введения общество, с одной стороны, ничего не теряет, а с другой - выигрывают как предприниматели, так и наемные работники, которые более не облагаются налогами. Стимулируются предпринимательская активность, инвестиции, растет уровень жизни.

Идеи Г. Джорджа принадлежат не только истории экономической мысли. Так, например, английский экономист Ф. Дей полагает, что главное препятствие использованию налогообложения земли в качестве основного источника государственного дохода - монополия землевладельцев, имеющих политическое влияние. В этой связи он утверждает, что бывшие коммунистические страны находятся в уникальном положении: им стоит не внедрять институт частной собственности на землю, а ввести право граждан на исключительное пользование землей при условии выплаты ими ежегодной ренты. По его мнению, эти страны имеют замечательную возможность извлечь урок из ошибок западных стран.

Аналогичную позицию разделяет сегодня и ряд российских экономистов. "Никто не может посягать на право частного пользования землей, передачу этого права по наследству или другому лицу, но при одном условии - ежегодной выплаты пользователем ренты в размерах, отражающих меняющуюся во времени ценность земельного участка. Система, основанная на свободной купле-продаже земли, неприемлема". Подобно Г. Джорджу, они утверждают, что ценность земли и природных ресурсов имеет длительную и устойчивую тенденцию к росту (попутно заметим, что фактов, подтверждающих эту тенденцию, не приводится). Далее, они полагают, что стоимость земли в силу наличия этой тенденции не может учесть будущие ренты, она фактически занижает их, что приносит "несправедливый" доход собственнику земли.

Д. С. Львов даже называет ренту "стратегическим оружием России". Следуя идеям Г. Джорджа, он рассчитывает на то, что за счет ренты страна могла бы покрывать первоочередные расходы на оборону, на поддержку конверсии, науки, образования, культуры и здравоохранения, содержание госаппарата. Можно было бы в принципе отказаться от обложения труда и капитала, ликвидировать налог на добавленную стоимость, сократить налог на прибыль, освободить предприятия от отчислений в пенсионный фонд, а основную массу трудящихся - от подоходного налога.

Что можно возразить против столь привлекательных предложений? Прежде всего сразу стоит указать на тот факт, что даже всей земельной ренты не хватило бы на покрытие и малой части государственных расходов. Так, рентные доходы в США, лишь часть которых составляет земельная рента, в 1992 г. равнялись 4.7 млрд дол., или 0.1 % валового внутреннего продукта США, в то время как только государственные покупки товаров и услуг (не включающие государственные трансферты в форме различного рода социальных пособий) - 1114.9 млрд дол., или 18.7 % валового внутреннего продукта.