Рынок земли, проблемы его формирования в современной России.

Реализация на пороге XXI века земельных преобразований в России включает три ключевых направления: 1) реформирование отношений собственности на землю; 2) учет и стоимостная оценка на рентной основе земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс; 3) организация эффективного управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом народного хозяйства и главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности. Имеющийся у России огромный земельноресурсный потенциал, решение указанных проблем позволят выдвинуть нашу страну на главное и решающее направление в решении сложных проблем глобального масштаба (экология, продовольствие, сырье, пространство).

3.2. Эксперты о перспективе рынка  земли.

2012 год совершенно чётко  обозначил несколько новых тенденций  на загородном рынке, которые во многом станут определяющими далее. Традиционные форматы загородной недвижимости — участки без подряда или только с подрядом — претерпят изменения и будут по-новому структурироваться. Современные управляющие компании и девелоперы уже начали этот процесс. «Сейчас на рынке большая конкуренция, и выиграет тот, кто сможет уловить новые тренды и своевременно развивать их, — говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ „Своя земля“.

Если говорить в целом по рынку, то поселки без подряда структурировались на несколько типов. Ранжирование идёт по степени освоенности участка управляющей компанией. «Хочу сказать, что в 2012 году впечатлили продажи суперэконома — земельных участков с подъездными путями, но без коммуникаций. Помимо выгоды приобретения, этот продукт стал и предметом доступных инвестиций, — подчёркивает Богданов. — Так, проведение необходимых коммуникаций и благоустройство дачных поселков на финальном этапе их реализации значительно увеличивают стоимость участков, что даёт инвесторам реальную прибыль». «В этом году мы открыли продажи в одном из новых посёлков. Начали с 15 000 — 17 000 рублей за сотку, а в конце года цена выросла до 30 000 рублей за сотку. Продажи уже закрыты, участки раскуплены, несмотря на то, что инфраструктура посёлка только планируется, — комментирует Богданов. — На первом этапе продаж, когда цены держатся на минимальном уровне, люди реально могут инвестировать средства с максимальной выгодой для себя. Затем начинается этап благоустройства и рост цен. За прокладку дорог прибавляется 10% от стоимости участка, за проведение электричества — 25%, за строительство забора — 10%, проведение газа повышает цену участка на 25%». По мнению Игоря Богданова, темпы роста цен на земельные участки без коммуникаций в следующем году сохранятся на уровне 15-20% годовых, в зависимости от конкретного проекта.

По его словам, сегодня совершенно очевидна тенденция эко-посёлков, представляющих собой участки земли, которые предполагается условно разделить на две зоны: жилую и производственную, где будет создаваться сельскохозяйственная продукция, выращенная с учётом экологических стандартов. Продукция может иметь обширный ассортимент: овощи, фрукты, мясная и молочная продукция, яйца, птица. «Наши потребители уже устали от продукции сомнительного качества, поэтому развитие собственного фермерского хозяйства и организация эко-посёлков для многих становится всё более актуальным. Но надо понимать, что данное направление рынка является затратным бизнесом, требует постоянных вложений, внимания и контроля», — уточнил Богданов.

Анализируя развитие рынка земли в 2012-2013 году, учитывая появление нового формата предложения и реализации поселков для конечного потребителя, а также растущие потребности покупателей, специалисты УК ТМ «Своя земля» решили запустить исследовательский проект по выявлению формулы «идеального дачного поселка». «Почему одни участки ждут своего хозяина несколько лет, а в соседнем поселке, с такими же, на первый взгляд, характеристиками и одинаковой ценой участки уходят за пару месяцев? Этот вопрос задают многие участники рынка, но очевидного ответа на него до сих пор нет», — говорит Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя земля». По словам аналитиков, в начале исследования предполагалось, что речь пойдет о пяти критериях, по которым будут оцениваться посёлки, но на данный момент список расширился как минимум до пятнадцати пунктов. Эксперты уверены, что формула «идеального посёлка» получится очень гибкая. «Мы не претендуем на установку каких-либо констант на рынке, но стремимся обобщить наш опыт и подходы», — добавил Романов.

Вывод.

Рассмотренные в данной работе вопросы рынка земельных ресурсов и земельной ренты позволяют сделать следующие выводы: рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами.

В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Список используемых источников:

--Абалкин Леонид Иванович, «Российская школа экономической мысли», 2000 г.в.

-Вахитов Шамиль Хуснуллович, « Насущные проблемы земельной реформы».

-Гальперин Виталий Вадимович, ГальперинВадим Максович,  «50 лекций по микроэкономике»,январь 2004 год.

-Гилязова Елена, «Рынок земли.Новый коммерсант», 2008 г,11 ноября.

-Попов Александр Иванович, «Экономическая теория», учебник для вузов 4-ое издание, Питер-2006 г. в.

-Рудакова Искра Евсеевна, « Экономическая тоеория. Вводный курс.Микроэкономика-учебное пособие», февраль 2009 г.в.

-Электронный ресурс:http://land-in.ru/default.aspx