Рынок земли РФ в условиях рыночной экономики

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия

земли. Допустим, имеется  земля трех видов: лучшая средняя  и худшая. При равных вложениях  капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая  производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело  являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может  добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Цена земли должна представлять сумму  денег, положив которую в банк, бывший собственник земли, получал  бы аналогичный процент на вложенный  капитал.

2.ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ  В РФ

2.1ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ  ОТНОШЕНИЙ

Становление и формирование рынка земли в Российской Федерации  сопровождалось бурным нормотворчеством, как на федеральном, так и на региональном уровне. С начала 90-х в России принималось  десятки нормативных актов. Однако долгое не принятие центральных законодательных  актов о земельных правоотношениях, в частности Земельного кодекса, ряда Федеральных законов порождало  множество противоречий, как между  участниками земельных правоотношений, так и между федерацией и ее субъектами.

Особенность регулирования  земельных отношений до вступления в силу Земельного кодекса от 25 октября 2001 №137-ФЗ заключалась в том, что  данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных  нормативных правовых актов. Содержащие нормы земельного права законодательные  акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса  не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Итак, обратимся к современному законодательству, регулирующему земельные  правоотношения. Конституция РФ от 12.12.1993 в ст. 72 определяет, что в  совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли – прерогатива Российской Федерации.

Статья 3 ЗК РФ выстраивает  четкую иерархию земельных нормативных  правовых актов в зависимости  от их юридической силы. Во главе  ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс. Нормам Земельного кодекса должны соответствовать  не только нормы законов, входящих в  систему земельного законодательства, но и земельно-правовые нормы, содержащиеся в законах других отраслей (например, лесного, водного, аграрного законодательства). Во многих статьях Земельный кодекс дает отсылки к тем или иным федеральным законам или же, не называя конкретного закона, определяет, что тот или иной вопрос регулируется федеральным законом. В других случаях  Кодекс указывает на совместное регулирование  вопроса законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Так, и федеральными законами, и законами субъектов Федерации могут быть установлены случаи, когда требуется указание категории земель в иных документах, кроме названных в Земельном кодексе (подп. 5 п. 2 ст. 8), а охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии не только с законами, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации (п. 7 ст. 13).

Субъекты Российской Федерации  могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и иных имущественных  отношений по поводу земли. Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов  Российской Федерации, должны соответствовать  Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» — и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам. Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам.

Реализация Земельного кодекса РФ позволяет определять правила экономического оборота  земель, устанавливать принципиальные положения, нацеленные на сохранение и  использование земли как важнейшего природного ресурса, в том числе  на обеспечение воспроизводства  и повышения плодородия почв. Следовательно, в Земельном кодексе очерчен весьма широкий круг публично-правовых и частноправовых функций органов государственной власти, основываясь на котором и следует подходить к построению модели организационной структуры федерального органа исполнительной власти, отвечающего за государственное управление землей и недвижимым имуществом в стране.

Существует ряд законодательных  актов, стимулирующих дальнейшее совершенствование  земельных отношений: Федеральный  закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном  кадастре", Федеральный закон  от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной  собственности на землю"

Наличие государственного контроля за процессами земельных преобразований, опирающихся на самые современные  технологии системы государственного кадастрового учета земель, регистрации  прав на них и сделок с ними, мониторинга  их состояния как уникального  природного ресурса, и контроля за соблюдением правового режима и рациональным использованием земель, позволяет избежать ущемления интересов людей и общества в целом при переходе к массовым сделкам с землей.

Создание эффективной  и динамичной системы управления земельными ресурсами — главная  современная стратегическая задача. Сохранившаяся с советских времен система, при которой к управлению землей имели отношение несколько  министерств и ведомств, должна быть упразднена. В большинстве стран  мира существует, как правило, один правительственный орган, который  несет полную ответственность за управление земельными ресурсами. Только один орган управления может занимать нейтральную позицию и беспристрастно и сбалансировано учитывать одновременно интересы государства и всех заинтересованных сторон.

3 ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ И ПРОБЛЕМЫ  РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

3.1ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства и рынка недвижимости в целом. В развитых странах принимаются  законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том  числе и земельной. Возникновение  рынка земли в РФ на современном  этапе развития общества породило различные  противоречия при освещении этого  вопроса. Это вполне естественно, т.к. российский рынок начал развиваться  сравнительно недавно и изменения  системы ценностей породили новый  интерес общества к земельной  проблеме.

Проблемы развития земельных  отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение. Государственное регулирование  земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование  должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с  учетом запроса пользователей и  землевладельцев земельных участков. Однако в настоящее время все  еще остается актуальным вопрос механизма  регулирования предоставления и  продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев  и землепользователей.

Наряду с другими рынками, рынок земельных ресурсов в России еще до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различные  проекты и программы, которые  помогают решать сложные вопросы  на пути становления земельных отношений.

Существующая в настоящее  время система государственного управления земельными ресурсами значительно  затрудняет оборот земель, так как  процесс оформления прав на недвижимость является для собственника затруднительным  и сопровождается значительными  затратами времени, которые работают против собственника. Это не позволяет  осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и  другие объекты недвижимого имущества.

Необходимо совершенствовать и развивать существующие принципы налогообложения, а также подходы  к массовой оценке недвижимого имущества, которые должны опираться на особенности  российских условий.

Таким образом, хотя рынок  земли только формируется, система  экономических отношений требует  совершенствования правового обеспечения  управления земельными ресурсами, поэтому  возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время  государство разрабатывает различные  проекты и программы, которые  помогают решать сложные вопросы  на пути становления земельных отношений.

Существенным фактором в  системе землепользования и на рынке  земли в целом является государственное  регулирование. Важной сферой государственного регулирования является сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях  в ценах на сельскохозяйственные земли, и те земли, которые идут под  жилищную и промышленную застройку  в условиях урбанизации и индустриализации, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Также существенную роль играют и экономические рычаги, в частности  налогообложение с дифференциацией  поземельного налога в зависимости  от использования земли.

Контроль за охраной и использованием земель — это административная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состоянием земель, выполнением мероприятий по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдение земельного законодательства. Действующее законодательство предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный и производственный контроль.

Отсутствие у собственников  недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость становится причиной фрагментарности рынка  недвижимости, высокой степени его  региональной локализации. Недостаточное  предложение участков под застройку  предопределяется преимущественно  административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных  участков. Нормы Земельного кодекса  РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ и Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" не используются в полной мере в  рыночных механизмах оборота земель.

Таким образом, в целях  повышения эффективности землепользования и получения максимальной выгоды от использования земельных угодий необходимо продумать все возможные  варианты, выбор наилучшего приведет к получению большей прибыли.

3.2 ТЕПДЕНЦИИ И ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И АПК

Переход к рыночным отношениям предполагает формирование аграрного  сектора экономики, который учитывает  положительный отечественный и  мировой опыт. При этом важнейшим  экономическим признаком эффективной  структуры аграрного сектора  является многообразие форм собственности, их юридическое равноправие и  взаимодействие на всех уровнях функционирования. 
На сегодняшний день в стране функционируют государственные, коллективные, личные, частные и смешанные сельскохозяйственные предприятия. Они представляют различные организационно-правовые формы хозяйствования: товарищества, акционерные общества, фермерские и личные хозяйства населения, подсобные хозяйства промышленных предприятий и т.д. 
Тенденция развития аграрного сектора зарубежных стран, а также российский опыт свидетельствуют, что будущее сельского хозяйства именно за такими сельскохозяйственными предприятиями (объединениями), где сочетаются рыночная организация и экономический интерес производителя. Эта тенденция реализуется путем формирования сельскохозяйственных предприятий с использованием преимуществ кооперированных и интегрированных формирований. 
В качестве приоритетных направлений роста сельскохозяйственного производства можно выделить:

1. Организацию переработки  сельскохозяйственной продукции  внутри крупных сельскохозяйственных  предприятий и развитие сети  реализации.  
Создание промышленной переработки на самих сельскохозяйственных предприятиях является одним из стратегических направлений повышения эффективности производства. Это объясняется более рациональным использованием трудовых и сырьевых ресурсов, достижением ритмичности процесса труда. Организация производства и переработки сельскохозяйственного сырья непосредственно в хозяйствах позволяет снизить издержки, сократить потери продуктов, особенно быстропортящихся. В этом случае отходы переработки используются в качестве корма для скота или для удобрения полей. Промышленная переработка и реализация конечной продукции хозяйствами дает возможность исключить из производственной цепочки многочисленных предприятий-посредников. В результате выигрывают потребители - от более низких цен и высокого качества продукции, а также производители, получающие всю выручку от реализации конечной продукции. При сложившейся ситуации большая часть прибыли сельскохозяйственного производства остается у перерабатывающих предприятиях, транспортных организациях и в розничной торговле, т.е. у многочисленных посредников. Сельские товаропроизводители получают не более трети от розничной цены.