Сервитут, понятие, правовые аспекты

– при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

– при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– при истечении срока действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда. Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном реестре (п.62, 64 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).

          Гражданское законодательство вводит  понятие права ограниченного  пользования земельным участком - сервитут, которое обременяет чужой  земельный участок и устанавливается  либо по соглашению между собственниками  по требованию одного из них, либо соглашением между собственником  и землепользователем или землевладельцем. Также договор о сервитуте  может быть заключен в силу  прямо указания закона. Земельный  кодекс РФ помимо предусмотренного  гражданским законодательством  частного сервитута ввел понятие  публичного сервитута, который устанавливается  в интересах государства, местного  самоуправления или местного  населения (в целях ремонта инженерных  сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора воды и водопоя, проведения  изыскательских, исследовательских  работ, свободного доступа к прибрежной  полосе и др.). Такого рода сервитуты  устанавливаются федеральными законами и иными федеральными нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ и органов местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

          Согласно Земельному кодексу  РФ в результате установления  публичного сервитута, так же  как и при установлении частного  сервитута, возникает обременение  земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае  круг этих лиц может быть  неопределенным, например при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе.

          Кроме того, Земельный кодекс  РФ предусматривает отдельные  виды публичных сервитутов, которые  корреспондируют предусмотренным  Гражданским кодексом РФ частным  сервитутам, например для обеспечения  прохода или проезда через  соседний земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередачи  и т.п. Основное отличие между  частными и публичными сервитутами  будет в способе установления  сервитута и в тех интересах, для которых он устанавливается. Собственник земельного участка  в целях прокладки линии электропередачи  или газопровода к своему участку  может заключать договор с  собственником соседнего земельного  участка либо с несколькими  собственниками участков, через  которые будет осуществлен подвод  коммуникаций к его участку, и  в этом случае речь идет  о частном сервитуте. При этом  права сторон по использованию  земельного участка будут определяться  договором. Если же через уже  существующий район индивидуальной  жилой застройки будет необходимо  провести коммуникации для вновь  застраиваемой территории, это, скорее  всего, будет сделано на основе  установления публичного сервитута. В этом случае права по использованию  земельного участка будут определяться  нормативным правовым актом, установившим  сервитут.

          В пункте 3 ст. 23 ЗК РФ установлены  следующие виды публичных сервитутов  для:

1) прохода  или проезда через земельный  участок;

2) использования  земельного участка в целях  ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий  и сетей, а также объектов транспортной  инфраструктуры;

3) размещения  на земельном участке межевых  и геодезических знаков и подъездов  к ним;

4) проведения  дренажных работ на земельном  участке;

5) забора  воды и водопоя;

6) прогона  скота через земельный участок;

7) сенокоса  или пастьбы скота на земельных  участках в сроки, продолжительность  которых соответствует местным  условиям, обычаям, за исключением  таких земельных участков в  пределах земель лесного фонда;

8) использования  земельного участка в целях  охоты, ловли рыбы в расположенном  на земельном участке замкнутом  водоеме, сбора дикорастущих растений  в установленные сроки и в  установленном порядке;

9) временного  пользования земельным участком  в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного  доступа к прибрежной полосе.

          Сервитут может быть срочным  или постоянным. В первом случае  при установлении сервитута указывается  срок, на который он устанавливается, второй случай не предусматривает  указания о сроке.

          При установлении публичных и  частных сервитутов изъятие земельных  участков не производится. Обременение  земельного участка сервитутом  не лишает собственника участка  прав владения, пользования и  распоряжения этим участком, а  пожизненного владельца, постоянного  пользователя, арендатора - прав владения, пользования и в установленных  законом случаях распоряжения  своим земельным участком.

          В то же время собственники (владельцы, пользователи, арендаторы) земельных участков испытывают  определенные стеснения, неудобства  в их использовании, в реализации  правомочий по владению, пользованию  и распоряжению своим земельным  участком. Экономическая ценность  земельного участка может уменьшиться. Поэтому закон предусматривает, что осуществление сервитута  должно быть наименее обременительным  для земельного участка, на котором  он установлен.

          Если установление публичного  сервитута приводит к существенным  затруднениям в использовании  земельного участка, то его собственник  вправе требовать соразмерную  плату от органа государственной  власти или органа местного  самоуправления, установивших публичный сервитут.

          Собственник обремененного частным  сервитутом земельного участка  также вправе, если иное не  предусмотрено законом, требовать  от лиц, в интересах которых  установлен сервитут, соразмерную  плату. Причем в отличие от  публичных сервитутов здесь нет  специального условия о наличии  существенных затруднений в использовании  земельного участка как необходимого  для возможности требовать плату.

          Плату целесообразно устанавливать  в договоре с лицом, в пользу  которого устанавливается сервитут, либо она может быть установлена  судебным решением, на основании  которого предоставляется право  ограниченного пользования земельным  участком. При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

          Росземкадастр разработал методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, в соответствии с которыми выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

          Плата за сервитут должна быть  соразмерна убыткам, которые причинены  собственнику земельного участка  или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи  с ограничением его прав в  результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут  убыткам означает, что величина  платы за сервитут равна размеру  убытков, причиненных собственнику  обремененного сервитутом земельного  участка или иного объекта  недвижимости, в связи с ограничением  его прав в результате установления  сервитута.

          Величина соразмерной платы за  сервитут определяется как размер  убытков, которые причинены собственнику  земельного участка или иного  объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, в связи с ограничением  его прав в результате установления  сервитута, и рассчитывается путем  сложения:

- размера  реального ущерба, рассчитываемого  без учета размера реального  ущерба, который причинен собственнику  земельного участка или иного  объекта недвижимости в связи  с досрочным прекращением обязательств  перед третьими лицами (далее - реального  ущерба);

- размера  упущенной выгоды, рассчитываемого  без учета размера упущенной  выгоды, которая причинена собственнику  земельного участка или иного  объекта недвижимости в связи  с досрочным прекращением обязательств  перед третьими лицами (далее - упущенной  выгоды);

- размера  убытков, которые причинены собственнику  земельного участка или иного  объекта недвижимости в связи  с досрочным прекращением обязательств  перед третьими лицами.

          Соразмерная плата за сервитут как при ее единовременной выплате, так и при ее периодических выплатах должна быть эквивалентна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в течение всего срока, на который сервитут установлен, с учетом текущей неравноценности таких убытков, причиненных в разное время в течение этого срока.

          Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута. Рыночная стоимость иного объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

          Под упущенной выгодой собственника  земельного участка или иного  объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, понимается неполученный  доход, который собственник земельного  участка или иного объекта  недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы  его права не были нарушены. Расчет размера упущенной выгоды  осуществляется путем дисконтирования  будущих неполученных за период  восстановления нарушенного производства  доходов, которые собственник земельного  участка или иного объекта  недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы  его права не были нарушены.

          Доходом собственника земельного  участка или иного объекта  недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный  период времени между денежными  поступлениями и денежными выплатами.

          В случаях, если установление  публичного сервитута приводит  к невозможности использования  земельного участка, его собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор  вправе требовать от органов, установивших сервитут, изъятия  у него данного земельного  участка. Другими словами, в этом  случае должно быть произведено  изъятие земельного участка для  государственных, муниципальных нужд.

          Для собственника изъятие участка  осуществляется в форме выкупа. Орган государственной власти  или орган местного самоуправления, установившие публичный сервитут, обязаны возместить собственнику, землепользователю, землевладельцу или арендатору все причиненные в результате изъятия участка убытки. Вместо изымаемого участка названные органы могут предоставить указанным лицам по их желанию равноценный земельный участок с возмещением убытков.

           Выкуп земельного участка у  собственника, возмещение убытков  собственнику, землепользователю, землевладельцу  и арендатору изымаемого земельного  участка в связи с установлением  публичного сервитута осуществляются  за счет соответствующих бюджетов.

          Фиксация сведений о наличии  сервитутов на земельном участке  имеет существенное значение  для осуществления собственниками  земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты  их законных интересов. Эти сведения  важны и в случае совершения  гражданско-правовых сделок с  землей, поскольку сервитут сохраняется  в случае перехода прав на  земельный участок, обремененный  сервитутом, к другому лицу. Причем  это правило имеет силу, даже  если в договоре о переходе  участка на этот счет ничего  не говорится. Проведение государственной  регистрации сервитута дает возможность  приобретателю узнать о его  наличии.

          В соответствии с Законом "О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним" государственная  регистрация сервитута проводится  на основании заявления собственника  земли (землевладельца, землепользователя, арендатора) или лица, в пользу  которого установлен сервитут, при  наличии у последнего соглашения  о сервитуте. Сервитут вступает  в силу после его регистрации  в Едином государственном реестре  прав.

          Для регистрации частного сервитута  в государственный регистрирующий  орган может быть представлено  либо соглашение между лицами, владеющими соседними земельными  участками, либо решение суда  об установлении сервитута. Регистрация  публичного сервитута осуществляется  на основании заявления органа  государственной власти или органа  местного самоуправления с представлением  надлежащим образом заверенной  копии решения об установлении  сервитута на земельный участок.