Сервитут, понятие, правовые аспекты

          Если регистрация сервитута была  произведена не по заявлению  правообладателя, последний в обязательном  порядке должен быть уведомлен  о произведенной регистрации  сервитута. В установленный законом  срок государственный орган, осуществивший  регистрацию сервитута, обязан уведомить  об этом правообладателя. Регистрация  сервитутов возможна только при  наличии государственной регистрации  ранее возникшего права на  земельный участок в Едином  государственном реестре прав.

          В документах об установлении сервитутов должны быть указаны его наименование и содержание, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого установлен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он установлен (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами) обоих соседних участков ("господствующего" и "подчиненного").

          Прекращение сервитута также  подлежит государственной регистрации. Об этом вносится соответствующая  запись в Единый государственный  реестр прав.

          Согласно ст. 48 ЗК РФ частный  сервитут прекращается по общим  основаниям, предусмотренным гражданским  законодательством: по требованию  собственника земельного участка  ввиду отпадения оснований, по  которым он установлен; при невозможности  использовать земельный участок  в соответствии с его назначением.

          Публичный сервитут прекращается  путем принятия нормативного  акта об отмене сервитута в  случае отсутствия общественных  нужд, для которых он был установлен. Прекращение публичного земельного  сервитута подлежит государственной  регистрации.

          По решению суда прекращение  публичного сервитута возможно  по общим основаниям прекращения  действия нормативных актов, т.е. в случаях признания нормативного  акта об установлении сервитута  недействительным либо неприменении  судом акта об установлении  сервитута как не соответствующего  закону. Кроме того, любые нормативные  правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека  и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально  для всеобщего сведения.

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный метод оценки недвижимости, его этапы. Стоимости воспроизводства и замещения, методы расчета.

Затратный метод - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

В основу затратного метода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Оптимальной сферой применения затратного метода оценки недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Преимущества затратного метода:

1.  При оценке новых объектов  затратный метод является наиболее  надежным.

2.  Данный метод является целесообразным  или единственно возможным в  следующих случаях:

-  технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

-  обоснование  необходимости обновления действующего  объекта;

-  оценка  зданий специального назначения;

-  при  оценке объектов в «пассивных»  секторах рынка;

-  анализ  эффективности использования земли;

-  решение  задач страхования объекта;

-  решение  задач налогообложения;

-  при  согласовании стоимостей объекта  недвижимости, полученных другими  методами.

Недостатки затратного метода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на  приобретение оцениваемого объекта  недвижимости затратам на новое  строительство точно такого же  объекта, т.к. в процессе оценки  из стоимости строительства вычитается  накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений.

5.  Сложность определения величины  накопленного износа старых строений  и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных  участков в России.

Информация, необходимая для применения затратного метода:

-  уровень заработной платы;

-  величина накладных расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли строителей  в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные  материалы.

Этапы затратного подхода:

-  Расчет стоимости земельного  участка с учетом наиболее  эффективного использования (Сз).

-  Расчет стоимости замещения  или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта  с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости  недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис.  Процедура оценки стоимости недвижимости затратным методом

 

1 этап. Расчет стоимости  земельного участка 

          Существуют  различные методы оценки рыночной  стоимости земельных участков  под жилищное строительство.

          Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

          Необходимо  знать, что часто публикуемые  в периодической печати цены  на земельные участки – это  так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно  характерны для рынка также  цены, по которым землю продает  местная администрация. Эти участки  обычно больших размеров, и в  связи с этим на их цены  делается значительная скидка.

          Сопоставление  и сравнение оцениваемого земельного  участка с сопоставимыми свободными  участками осуществляются по  двум компонентам:

 а) по элементам сравнения;

 б) по единицам сравнения.

          Элементами  сравнения являются шесть факторов:

1) условия финансирования сделки;

2) условия продажи;

3) время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики;

6) характеристики дохода, получаемого  с земельного участка.

          Если  раньше применялось множество  способов внесения поправок в  цены сопоставимых продаж, то  с момента принятия Положения  о Едином отчете по оценке  жилья появились стандарты оценки  жилья.

          Согласно Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект. При внесении поправок в денежном выражении последовательность их внесения не имеет значения.

          Однако  при внесении процентных поправок  последовательность их внесения  важна, так как последующие процентные  поправки вносятся к каждой  предыдущей, уже скорректированной  величине цены сопоставимой продажи.

          Согласование  скорректированных цен сопоставимых  продаж земельных участков осуществляется  путем расчета средневзвешенной  величины по имеющимся скорректированным  ценам. Веса по элементам сравнения  придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта  и конкретной оценочной ситуации.

          Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

          Иногда  для приблизительных прикидок  цены земельного участка можно  исходить из того, что доля  издержек на приобретение земли  под жилищное строительство в  среднем составляет 35 % (для неосвоенных  участков – 15 %).

          Метод капитализации земельной  ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

          Метод "остаток для земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

          Метод развития (освоения) земельного  участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

 

2 этап. Расчет восстановительной  стоимости или стоимости замещения  объекта недвижимости.

Существует четыре способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости:

• метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости),

• поэлементный метод (метод разбивки по компонентам),

• метод количественного обследования,

• индексный метод.

Метод сравнительной единицы

        Этот метод  предполагает расчет стоимости  строительства сравнительной единицы  аналогичного здания. Стоимость  сравнительной единицы аналога  должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых  объектах (планировка, оборудование, права  собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где

Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

-  единое функциональное назначение;

-  близость физических характеристик;

-  сопоставимый хронологический  возраст объектов;

-  другие характеристики.