Сервитут, понятие, правовые аспекты

          Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни рассчитывается  как разница между восстановительной  стоимостью всего здания и  суммой устранимого и неустранимого  износа, умноженной на соотношение  хронологического возраста и  срока физической жизни здания.

          Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

          Стоимостным  выражением функционального износа  является разница между стоимостью  воспроизводства и стоимостью  замещения, которая исключает из  рассмотрения функциональный износ.

          Устранимый  функциональный износ определяется  затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной  эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·  недостатки, требующие добавления элементов;

·  недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·  сверхулучшения.

         Недостатки, требующие добавления  элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

          Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

          Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

          Внешний (экономический) износ. Это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

 

4 этап. Расчет стоимости  объекта с учетом накопленного  износа

   На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе,  вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

5 этап. Определение итоговой  стоимости недвижимости

     На пятом этапе  затратного подхода определяется  искомая общая стоимость путем  суммирования стоимости объекта  недвижимости без износа, полученной  на предыдущем этапе, и стоимости  земельного участка, полученной  на первом этапе реализации  затратного подхода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1

Рассчитать сумму, которая будет накоплена на депозитном счете через 10 лет (n) , если в начале каждого года на счет будет вноситься сумма 480 денежных единиц (РМТ) , при ставке дохода 18 % (по сложному проценту).

 

Дано:

n = 10 лет;

PMT = 480 д.е.;

i = 18% годовых

Определить:

FV - ?

Решение:

Для решения задачи используем фактор накопления единицы за период. Поскольку по условию задачи платежи поступают в начале каждого года, необходимо использовать авансовый фактор накопления единицы за период.

FV = РМТ х ФНЕП ав (10лет, 18%)

ФНЕП ав (10лет, 18%) = ФНЕП (11лет,18%) – 1

ФНЕП (11лет,18%) = ( (1+0,18)11 – 1)/0,18 = 28,755144

ФНЕП ав (10лет, 18%)= 28,755144– 1= 27,755144

FV = 480 д.е. * 27,755144 = 13802,47 д.е.

Ответ: на депозитном счете будет накоплено 13802,47 д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2

Платежи по аренде объекта недвижимости в размере 210 денежных единиц (РМТ) поступают в течении 30лет (n) в начале каждого года. В конце периода ожидается перепродажа объекта за 5950 денежных единиц (FV). Определите текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет 6 % (i).

 

Дано:

n = 30 лет;

PMT = 210 д.е.;

i = 6% годовых;

FVперепрод. = 5950 д.е.

Определить:

PV - ?

Решение:

Для решения задачи используем фактор текущей стоимости единичного аннуитета и фактор текущей стоимости единицы. Поскольку по условию задачи платежи поступают в начале каждого года, необходимо использовать авансовый фактор текущей стоимости единичного аннуитета. Текущая стоимость объекта недвижимости будет определяться как сумма дисконтированной стоимости арендных платежей и дисконтированной стоимости предполагаемой цены перепродажи.

РVар.пл. = РМТ * ФТСЕАав.(30лет,6%)

ФТСЕАав.(30лет,6%) = ФТСЕА (29лет,6%) + 1

ФТСЕА (29лет,6%)  = (1-(1/(1+i)n)/ i = (1-(1/(1+0,06)29)/0,06 =13,59072

ФТСЕАав.(30лет,6%)= 13,59072+1=14,59072

РVар.пл. = 210 д.е. * 14,59072 = 3064,05 д.е.

РVперепрод. = FVперепрод. * ФТСЕ(30лет,6%) =5950 д.е. * 0,174110 = 1035,95 д.е.

РV = РVар.пл. + РVперепрод. = 3064,05 д.е. + 1035,95 д.е. = 4100 д.е.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 4100 д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 3

Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 150 денежных единиц (I). Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 24 года (n). Предполагается, что стои-мость объекта изменится за период на -25 % (Δа). Требуемая ставка дохода на инвестиции 8% (i1).Средняя рыночная ставка доходности 6% (i2 ). Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

1) прямолинейным  методом (методом Ринга);

2) методом  фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда);

3) равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке дохо-да на инвестиции - методом Инвуда).

 

Дано:

n = 24 года;

I = 150 д.е.;

i1 = 8% годовых;

i2 = 6% годовых;

Δa = - 25%

Определить:

тремя методами R - ?, V -?

Решение:

Стоимость объекта недвижимости находим по формуле

V = I / R,

где I - ежегодный доход (дано в условии задачи),

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации определяем по формуле:

R = Ron + Rof, где

Ron - требуемая ставка дохода, (дана в условии задачи)

Rof - норма возврата капитала.

Стоимость объекта недвижимости будет изменяться в зависимости от метода определения нормы возврата капитала:

1. прямолинейный  метод (Ринга).

При определении нормы возврата капитала, необходимо помнить, что она применяется только к теряющей стоимость части актива

Rof = 1/n = 1/24 * 0,25 = 0,0104

R = 0,08 + 0,0104 = 0,0904

V = I / R = 150 / 0,0904 = 1659,29 д.е.

2. метод фонда  возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (Хоскольда);

Rof = ФФВ(безриск.) = 0,0196790 * 0,25 = 0,004920

R = 0,08 + 0,004920 = 0,08492

         V = I / R = 150 / 0,08492 = 1766,37 д.е.

 

 

3. равномерно-аннуитетным методом (фонда возмещения по ставке до-хода на инвестиции - Инвуда).

Rof = ФФВ(треб.) = 0,0149780 * 0,25 = 0,00374

R = 0,08 + 0,00374 = 0,08374

V = I / R = 150 / 0,08374 = 1791,26 д.е.

Ответ: коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимо-сти соответственно составляют:

- прямолинейным  методом (методом Ринга) - 0,0904 и 1659,29 д.е.;

- методом  фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда) - 0,08492 и 1766,37 д.е.;

- равномерно-аннуитетнным методом (фонда возмещения по ставке до-хода на инвестиции - методом Инвуда) - 0,08374 и 1791,26 д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. ч.1 и 2.

3. Земельный Кодекс Российской Федерации. ч.1

4. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. – М., 2001. – С. 121-122.

5. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003

 

6. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

7. Материал из интернета.