Социальная роль земли

В сельском хозяйстве в условиях частной собственности существует два вида монополии на землю. В  первом случае земля монополизирована как объект хозяйства арендаторами и на каждом земельном участке  хозяйничает отдельный арендатор. Он не дает другим арендаторам возможность приложить свой капитал к той же земле. Во втором - земля монополизирована как объект собственности определенного землевладельца. Последний решает дать или не дать арендатору возможность приложить свой капитал к чужой земле.

Монополия собственника на землю порождает абсолютную ренту, которая уплачивается за пользование землей независимо от ее качества. Абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Состав, структура  и состояние земельных ресурсов

Общий земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,7 млн. га. Земельный фонд как объект хозяйствования учитывается:

по целевому назначению (основу которого составляет распределение  земель по категориям);

по хозяйственному использованию (основанному на классификации угодий по видам и подвидам);

в соответствии с административно-территориальным  делением (в основу которого положено распределение земель по землепользователям).

В соответствии с основным целевым назначением земельный фонд подразделяют на земли:

сельскохозяйственного назначения;

населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и Космического обеспечения, энергетики, обороны, иного назначения;

природоохранного, природозаповедного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относят территорию, предоставленную  сельскохозяйственным товаропроизводителям и предназначенную для ведения сельского хозяйства. Их основу составляют сельскохозяйственные угодья. В них входят также площади, занятые лесами, кустарниками, болотами, усадьбами и другими угодьями, без которых ведение сельского хозяйства невозможно. Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 657 млн. га, или более 38% земельного фонда страны.

По хозяйственному использованию  земли подразделяют на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья - земли, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. Они включают пашню, залежи, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Пашня - это сельскохозяйственные угодья, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая многолетние травы и чистые пары. По естественно - историческим и другим свойствам пашню подразделяют на следующие подвиды: орошаемая и осушенная, избыточно увлажненная, подверженная эрозии, засоренная камнями.

К залежам относят  земельные участки, которые ранее  были пашней, но по различным причинам не засеваются (более года) сельскохозяйственными  культурами.

Многолетние насаждения - это сады, ягодники, виноградники, цитрусовые, чайные и другие плантации.

Сенокосы - сельскохозяйственные угодья, систематически используемые для сенокошения. Сенокосы подразделяют на заливные, суходольные, заболоченные, заросшие кустарником и лесом, засоренные камнями и кочками, чистые, улучшенные (коренного улучшения).

Пастбища - земли, на которых систематически пасут животных, и такое использование является для них основным. Существуют подвиды пастбищ: суходольные и заболоченные, чистые и заросшие кустарником и лесом, каменистые, летние, весенне-осенние, зимние, круглогодичные, культурные, улучшенные (коренного улучшения).

Площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях хозяйств России составляет 210 млн. га, или около 13% земельного фонда.

Структура сельскохозяйственных угодий представляет собой процентное соотношение отдельных видов угодий в общей их площади. В Российской Федерации на долю пашни приходится 61%, сенокосов - 9,5, пастбищ - 28%. Прочие сельскохозяйственные угодья занимают, 5%.

Структура сельскохозяйственных угодий зависит от зональных особенностей и имеет значительные различия по экономическим районам. Доля пашни в структуре сельхозугодий колеблется от 36,6% в Восточно-Сибирском экономическом районе до 80,3% в Центрально-Черноземном, сенокосов - от 2,4% (Северо-Кавказский район) до 30,.8% (Северный район), пастбищ - от 13,9% (Центрально-Черноземный район) до 46,6% (Восточно-Сибирский район).

В значительной степени  структура сельскохозяйственных угодий зависит также от специализации  хозяйств. Так, в садоводческих предприятиях на долю многолетних насаждений приходится до 30% сельхозугодий.

Основными землепользователями  в Российской Федерации являются коллективные предприятия (акционерные  общества, товарищества, кооперативы  и др.). На их долю приходится до 90% земельных  угодий. Доля личных подсобных. И крестьянских (фермерских) хозяйств составляет около 10%.

Земля при использовании  претерпевает структурные и качественные изменения, которые в настоящее  время носят негативный характер. За сравнительно небольшой период (с 1985 по 1998 г) по различным причинам из сельскохозяйственного использования выбыло свыше 18,6 млн. га, в том числе 10,2 млн. га пашни.

Значительная часть  сельскохозяйственных угодий неблагоприятна для возделывания сельскохозяйственных растений. Более половины из них  излишне увлажнены, имеют повышенную кислотность, засолены, подвержены водной и ветровой эрозии. Три четверти площади пашни расположены в районах рискованного земледелия, с недостаточной влагообеспеченностью.

Наибольшую опасность  для плодородия почвы представляет эрозия. Различным ее видам подвержена четвертая часть всех сельскохозяйственных угодий, в том числе почти треть пашни. Наибольшая доля приходится на земли, подверженные водной эрозии (18,6%).

Деградации подвергаются наиболее плодородные почвы России - черноземы. Так, из-за роста оврагов ежегодно выбывает из использования до 25-30 тыс. га черноземных почв, а темпы роста эродированных черноземов достигли 250-300 тыс. га в год. И это при том, что площадь черноземов составляет 120 млн. га, или всего 7% земельного фонда, на них расположено почти 60% всей пашни и производится около 80% земледельческой продукции страны.

Содержание гумуса в  почвах большинства регионов достигло предельно малых значений, за которыми наступает деградация: в Нечерноземной  зоне - 1,3 - 1,5%, в Центрально-Черноземной  зоне - 3,5-5%. Ежегодные потери гумуса на пахотных землях оцениваются 0,62 т с 1 га, а в целом по стране - более чем 81 млн. т. В связи с резким сокращением применения минеральных и органических удобрений в большинстве регионов складывается отрицательный баланс питательных веществ.

В современных условиях обостряется проблема рационального  использования земли. Основные направления  рационального использования земельных  ресурсов и их охраны - сохранение природной  среды путем создания системы  стабилизирующих и особо охраняемых территорий, способных поддерживать экологический баланс.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Варламов А.А. История  земельных отношений и землеустройства  (учебники и учебные пособия  для вузов), изд. КолосС; 2000 год.

2. Сулин М.А. Землеустройство: Учебник для вузов, изд. Лань, 2005 год.

3. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: учебник. – 4-е изд.,  
перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2006

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задачи

1. Вы имеете следующую информацию:

 

 

Параметры	Проданный сопоставимый участок
Цена, ден. ед.	100
Дата  продажи	5 месяцев назад
Местоположение	На 7 % лучше, чем  у оцениваемого участка
Окружающий  ландшафт	На 10 % лучше, чем  у оцениваемого участка
Рельеф	На 3 % хуже, чем  у оцениваемого участка

 

  
 

Определить общую  поправку и скорректированную стоимость  участка, если ежемесячный прирост  стоимости подобных участков составляет 1,5%.  Какой метод оценки земельного участка использован?  
 

Решение:

Параметры	Характеристика Сопоставимого объекта	Корректировки
1. Цена	100ед.
2. дата  продажи	5мес. назад,  ежемес. прирост 1,5%	+1,5%*5мес=7,5%
3. скорректированная  цена		100*(1+0,075)=107,5ед
4. местоположение	На 7% лучше	-7%
5. скорректированная  цена		107,5*(1-0,07)=99,975
6. окружающий  ландшафт	На 10% лучше	-10%
7. скорректированная  цена		99,975*(1-0,1)=89,9775
8. рельеф	На 3% хуже	+3%
9. скорректированная  цена		89,9775*(1+0,03)=92,68ед

Ответ : 92,68 ед. общая поправка и скорректированная стоимость  участка. Сравнительный подход.

2. Вы имеете следующую информацию:

 

 

№ участка	Общая стоимость  застроенного участка, тыс. ед.	Средняя стоимость  земли, тыс. ед.
1	80	16
2	90	20
3	120	30

 

 

Определить стоимость  участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс. руб. Какой метод  оценки земли используется?       

 Решение: определяем  типичное отношение стоимости  земли к общей             стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,20+0,22+0,25)/3=0,22;   

 Далее  используем полученное значение  из анализа сопоставимых продаж. Если

оцениваемый  объект  был  недавно  продан  за  200000  руб.,  то  стоимость  земли

определяется  следующим образом.    

 Стоимость  участка земли =200000*0,22=44000 рублей.   

 Для  решения задачи используется  метод распределения, применяемый для    оценки застроенных земельных участков.  
 

3. Стоимость зданий и сооружений оценивается  в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни  равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой  чистый доход от объекта в целом  равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного  дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

 

           

 Решение: 1) Определим коэффициент капитализации для зданий и        сооружений с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет:        

Rзд и соор = r + Kв  = r + 1/n, где:         

Rзд и соор - коэффициент  капитализации для зданий и  сооружений;         

r - ставка дохода;         

 Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;         

n - срок эксплуатации  здания.         

1/n=1/50 =0,02=2%.         

Rзд. = 2% + 10% = 12%.    

      2) Определим часть дохода, относящуюся к зданиям и сооружениям:         

 ЧОД зд и соор = Сзд и соор * Rзд и соор, где          

 ЧОД зд и соор - чистый операционный доход, относящийся к зданиям и      сооружениям;        

 Сзд и соор - стоимость  зданий и сооружений ;

Rзд и соор - коэффициент  капитализации для зданий и  сооружений.

ЧОД зд и соор= 500000*0,12=60000 руб.    

3) Определим  часть дохода, относящегося к  земельному участку: 

ЧОДзем = ЧОДоб – ЧОД  зд и соор, где 

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДоб – годовой чистый доход от объекта в целом;

ЧОДзд и соор – доход, относящийся к зданиям и сооружениям.

ЧОД зем = 72000- 60000=12000 руб.    

4) Определим  стоимость земли путем капитализации  части дохода, отнесенного к земле: 

Сзем = ЧОДзем/Rзем, где 

Vзем – стоимость  земли; 

ЧОДзем – доход  от земли;

Rзем – коэффициент  капитализации для земли. 

Vзем = 12000/0,10=120000 руб.    

5) Определим  стоимость объекта в целом:

V=Vост.+Vзем.уч.=12000+120000=132000руб.    

 Ответ:  Vост=12000руб., Vзем.уч.=120000руб., V=132000руб. Для решения зада-чи используется метод остатка для земли применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

4. Вы имеете следующую информацию:

 

 

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. руб.	Потенциальный валовой доход, тыс. руб.	ВРМ
1	54	12	54/12=4,5
2	72	18	72/18=4
3	40	8	40/8=5

 

 

Определить  стоимость участка земли, если известно, что его потенциальный валовой  доход равен 15 тыс. руб. Указать метод  определения стоимости объекта.   

Решение:

ВРМср=4,5+4+5/3=4,5

V=4,5*15тыс=67,5тыс.ед.

Ответ:  доходный подход, стоимость участка = 67,5тыс.ед.

5.    Вы  имеете следующую информацию:

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Оцениваемый объект
1. Цена  продажи, у.е.	200000	180000	300000	207500
2. Стоимость  земельного участка, у.е.	55000	45000	180000	60000
3. полная  стоимость воспроизводства, у.е.	230000	195000	275000	250000
4. Остаточная  стоимость здания, у.е.	145000	135000	120000	147500
5. Величина  накопленного износа, у.е.	85000	60000	155000	102500
6. Норма  износа, у.е.	0,37	0,31	0,56	0,41