Социальная роль земли

17. Известна величина  годовой рыночной арендной платы  оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:(у.е.) 

Аналог	Цена продажи  Цс.о.	Годовая арендная плата ПВД	Валовой рентный  мультипликатор
1	288000	24000	288000/24000=12
2	310500	27000	310500/27000=11,5
3	198000	18000	198000/18000=11
4	230000	23000	230000/23000=10
5	178500	17000	178500/17000=10,5

Определите усредненный  мультипликатор валовой ренты и  рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

ВРМср.=∑(Цс.о./ПВДс.о.)/n(min3)=12+11,5+11+10+10,5/5=11

V=ВРМср.*ПВДо.о.=11*20000у.е.=220000у.е.

Ответ: ВРМср.=11, стоимость оцениваемого объекта  равна 220000у.е.

18. Оцените стоимость  многоквартирного дома с потенциальным  валовым доходом в 700000 у.е. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах  (у.е.)

Объект  сравнения	Цена продажи	Потенциальный валовой доход	Валовой рентный  мультипликатор
1	3000000	500000	3000000/500000=6
2	2700000	650000	2700000/650000=4,2
3	2350000	450000	2350000/450000=5,2
4	2250000	375000	2250000/375000=6
5	2000000	300000	2000000/300000=6,7

 

 

Решение:

ВРМср.=∑(Цс.о./ПВДс.о.)/n(min3)=6+4,2+5,2+6+6,7/5=5,7

V=ВРМср.*ПВДо.о.=5,7*700000 у.е.= 3934000 у.е.

Ответ: стоимость  многоквартирного дома с потенциальным  валовым доходом в 700000 у.е. равна 3934000 у.е.

19. Оценивается  двухэтажное офисное здание площадью  500 м², требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 м², в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300 000 у.е. Имеются следующие данные по продажам: 

Объект	Физические  характеристики	Состояние	Цена, у.е.
А	Одноэтажное кирпичное  офисное здание площадью 150 м2	Требуется косметический  ремонт	60000
Б	То же самое площадью 200 м2	Проведен  косметический ремонт	130000

 

 

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м².    

 Решение:  При расчете поправки на косметический  ремонт, необходимо сопоставить  цены сравнения объектов с  проведенным и с требуемым  косметическим ремонтом.

Пр=Ц1 – Ц2 = 60000 – 130000 = 400 – 650 = -250 у.е.       

S1      S2     150         200

где Пр – поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. здания);

Ц1 – цена объекта 1;

Ц2 – цена объекта 2;

S1 – площадь объекта  1;

S2 – площадь объекта  2.   

 Поправка  в данном случае получилась  с отрицательным знаком, Объясняется  это тем, что цена аналога  должна быть уменьшена на величину  стоимости проведенного косметического  ремонта для определения вероятной  цены оцениваемого объекта, которая  рассчитывается по формуле:

V = (Cанал + Ппр.) *S =(300000 +(-250)*500= 250000у.е.;         

Sанал.                        400

где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Санал. – цена продажи  аналога;

Sанал. – площадь аналога;

Ппр. – поправка на проведенный  ремонт;

S – площадь оцениваемого  объекта.   

 Ответ:  Пр (поправка на косметический ремонт) = -250у.е.; V(рыночная стоимость двухэтажного офисного здания) = 250000у.е.   
  
  
 20. После отбора  информации по жилым коттеджам  оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому  объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е, Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика – 13 %. Определите величину корректировки на наличие бассейна. 

показатели	Объект оценки	Объект 1	Цена, у.е.
А	Одноэтажное кирпичное  офисное здание площадью 150 м2	Требуется косметический  ремонт	60000
Б	То же самое площадью 200 м2	Проведен  косметический ремонт	130000

 

    

 Решение:  При наличии дополнительных элементов,  находящихся в оценивае-мом коттедже проводится корректировка, размер которой определяется стои-мостью всех этих дополнительных элементов.   

 Фактически, такая корректировка подразумевает  дополнительную оценку иму-щества в оцениваемом коттедже.

Размер корректировки  рассчитывается по формуле:   
  
                     
К=Цс.о. с хар-ой –Цс.о. без хар - ки *100% = 248000-230000 *100% = 7,83%;                       

 Цс.о. без хар  – ки                                230000

Ответ: величина корректировки на наличие бассейна  7,83%.