Социальная роль земли

Определить среднюю  норму износа и оценить объект, полная стоимость вос-производства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.  

     Ответ: средняя норма износа Низн.=0,41; стоимость оцениваемого объекта     равна 207,5тыс.рублей.

6.    Вы  имеете следующую информацию:

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Оцениваемый объект
1. Цена  продажи, у.е.	900000	600000	800000	780000
2. Стоимость  земельного участка, у.е.	180000	120000	150000	200000
3. Полная  стоимость воспроизводства, у.е.	105000	950000	1200000	1000000
4. Остаточная  стоимость здания, у.е.	720000	480000	650000	580000
5. Величина  накопленного износа, у.е.	330000	470000	550000	420000
6. Норма  износа, у.е.	0,31	0,49	0,46	0,42
7. Срок  фактическо-го возраста, лет	2,8	8,8	6,4	8
8.Срок  фактической службы, лет	9	18	14	19

 

    Оценить  объект, если его фактический  возраст составляет 8лет. Полная  стои-мость воспроизводства равна 1000000 у.е. а стомость участка земли оценивается в 200000у.е.   

 Ответ:  стоимость оцениваемого объекта  780000у.е.      

7. Полная стоимость  воспроизводства объекта оценки  равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы  - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Решение:

Vв=990000 у.е., V=з.у.=190000 у.е., В=15лет, СС=60лет,

Н_изн=В/СС=15/60=0,25

V_физ=V_в*Н_изн=990000*0,25=247500

V= V_в-V_физ +V_з.у.=990000-247500+190000=932500у.е.

Ответ: Н_изн=0,25, стоимость объекта=932500у.е. 

8. Оценить объект  недвижимости, расположенный в районе  с избыточным предложением конкурирующих  объектов. Оценщик установил, что  это привело к 15% снижению ставки  арендной платы и соответствующему  снижению стоимости здания. Стоимость  земли не изменилась и составляет 50 000 у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад составляет 750000 у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.   

 Решение:  Hизн=В/СС=20/80=0,25=25% - процентный уровень износа

Vфиз=Vв*Hизн=750000*0,25=187500у.е.- сумму износа

Vфиз=750000*0,15=112500у.е. - внешнее  устаревание

Vфиз(общ.)=187500+112500=300000у.е. - общая амортизация

V= Vв- Vизн +Vз.уч.=750000-30000+50000=500000у.е.     

 Ответ:  Vфиз(общ.)=300000у.е.; V=500000у.е. 

9.  Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы – 75000 ед., затраты по замене кровли – 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.  

Решение:  

Название  работы	Полная стоимость  воспроизводства, ед.	Фактический возраст, лет	Срок физическая жизнь, лет	Отношение физического  возраста к сроку физической жизни, %	Физический  износ, ед.
1.Замена  ковро-ого покрытия	50000	100	100	100	50000
2. Замена  кровли	100000	15	20	75	75000
3.Замена  отопи-ельной системы	75000	35	40	88	66000
4. Ремонт  дверей	15000	новая	5	0	0
Итого:	240000				191000

 

    Стоимость  неисправимого физического износа - 191000ед., восстановительная стоимость  короткоживущих элементов с неисправимым  физическим износом – 240000ед. Определим  величину неисправимого физического  износа в долгоживущих элементах: 1). Восстановительная стоимость  – 750000ед.; 2) восстановительная стоимость  долгоживущих элементов с неисправимым  износом – 750000-240000=510000ед.; 3). Неисправимый  износ долгоживущих элементов  – (35/100)*510000=178500ед.;4). Стоимость совокупного  физического износа – 178500+191000=369500ед. или  369500/750000*100%=49,27%

Ответ: Стоимость  совокупного физического износа 369500ед. или 49,27%

10. В офисе  отсутствует внутренняя телефонная  связь. Если бы она была смонтирована, годовая арендная плата возросла  бы на 3000 ед. Валовой рентный мультипликатор  для данного объекта равен  8. На дату оценки затраты на  установку внутренней телефонной  сети составляют 22 000 ед. Если бы данная работа входила в состав строительных работ, то                                                                          

затраты были  бы равны 21 000 ед. Определить степень устранимости износа и величину неустранимого функционального износа.   

Решение:

V_функ=ПВД*ВРМ=3000*8=24000    

 Ответ:  Vфункц.=24000ед.                                                                          

 

11.Оценить величину  внешнего устаревания  парикмахерского  салона площадью 90 кв.м. Объект  функционирует в условиях перенасыщенного  рынка, при этом величина чистого  операционного дохода составляет 200 у.е. за кв. м. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный 

доход был  бы равен 250 у.е. за кв. м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохранятся неопределенное время. 

Решение:

V_вн=АУ/R=(250-200)*90/0,2=22500

Ответ 22500- величина внешнего устаревания  парикмахерского  салона. 

12. Решить задачу  № 9 при условии, что неблагоприятные  условия будут сохранятся в течение 5 лет, а соответствующая ставка дисконтирования для данного вида инвестиций составляет 18%.                  

 

 

                                                      

 Решение:  Дисконтирование F=P*(1+r)ⁿ ;                               

5

F=369500*(1+0,18)=846155ед.   

 Ответ:  размер общего физического износа  увеличится до 846155ед. при сохранении  неблагоприятных условиях в течении 5лет и при ставке дисконтировании 18%. 

13. В прошлом  году было завершено строительство  нового шоссе, которое оттянуло  основной поток автомашин на  4 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы уменьшился на 20 ед. за кв.м. Полезная площадь объекта составляет 10 000 кв.м. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.   

 Решение:  ПВД=Sполез.*Аср.=10000*20=20000у.е.;                     

Vвн= ПВД*ВРМ=20000*8=160000 у.е.    

 Ответ:  Vвн=160000 у.е., сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.  
 

14. Складское  помещение имеет хронологический  и эффективный  возраст 12 лет,  а оцениваемый остающийся срок  его полезной жизни – 48 лет.  Офисные помещения требуют 1000 у.е. на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Необходимо затратить 2500 у.е. на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни кровли, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, чтобы привести в соответствие с современными требованиями. Это обойдется в 3000 у.е. Каков размер неустранимого физического износа?    

 Решение:  Hизн=В/СС=12/(12+48)=0,2;

Vфиз=0,2*1000=200у.е.(физический  износ офисных помещений);

Hизн=12/30=0,4; Vфиз=0,4*2500=1000у.е.(погрузочные  платформы по норме);

Vфиз=1000*(1+0,25)=1250у.е.(физически  износ погрузочных платформ в связи с плохой эксплуатации);

Низн=12/(12+18)=0,4;

Vфиз=0,4*3000=1200у.е.(физический  износ проводки)

Vфиз(общ.)=200+1250+1200=2650у.е.   

 Ответ:  размер неустранимого износа  Vфиз(общ)=2650у.е.                                        

                             

 

15. Оцените стоимость  коттеджа с земельным участком  на основе  данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:  
 

Показатель	Объект оценки	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
1.Цена  продажи		64000	60000	62400	56000	54400
2.Местоположение	Деревня Чубарово	Деревня Воробьи	Деревня Воробьи	Деревня Чубарово	Деревня Чубарово	Деревня Воробьи
3.Дата  продажи		В этом месяце	3 месяца назад	3 месяца назад	6 месяцев назад	3 месяца назад
4.Телефон	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет	Нет
5.Газификация	Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

 

6.поправка  на место положение Км		+4%	+4%	0	0	+4%
7.Скорректированная  цена		64*(1+0,04) =62,4	60*(1+0,04)=62,4	62,4	56	54,4*(1+0,04)=56,6
8. Корректировка  на дату продажи		0	+6,7	+6,7	+13,4	+6,7
9. Скорректированная  цена		66,6	62,4*(1+0,067)= 66,6	66,6	56*(1+0,0134)=63,5	56,6*(1+0,067)=60,4
10. Корректировка  на наличие телефона		0	0	0	+4,8	+4,8
11. Скорректированная   цена		66,6	66,6	66,6	63,5*(1+0,048)= 66,55	60,4*(1+0,048)=63,29
12. Корректировка  на наличие газа		-5,8	-5,8	-5,8	-5,8	-5,8
13. Скорректированная   цена		66,6*(1-0,052)=63,14	66,6*(1-0,052)= 63,14	66,6*(1-0,052)= 63,14	66,55* (1-0,052)=63,09	63,3

 

Решение: 1. Определение  поправки на место положения: выбираем объекты, отличающиеся только местом положения. В нашем случае это 2 и 3 объекты. Объекты  в д. Чубарово имеют преимущества, т.к. цены выше. Определяем влияние место положения на цену продажи:    

 К=Ц3об.-Ц2об. =62,4-60=0,04=4%;            

 Ц2об.                60   

 Следовательно,  объекты в д. Чубарово дороже, чем в д. Воробьи на 4%.

2. Определение  поправки на дату продажи: выбираем  объекты, отличающиеся только  датой продажи без учёта ранее  скорректированных характеристик  ( расчёт ведём по 7показателю). В нашем случае 1 и 2 или 1 и 3. Определяем влияние даты продажи на цену. С течением времени стоимость объектов увеличивается, т.е. объекты продаж позже будут иметь преимущества по цене.    

 К=Ц1об.-Ц2об. =66,6-62,4=0,067=6,7%;             

 Ц2об.              62,4   

 Это  прирост стоимости объекта за 3месяца.   

 Определяем  корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся  этой характеристикой без учёта  ранее скорректированных показателей.  В нашем случае 1 и 4 или 2 и  4.   

 К=Ц1об.-Ц4об.=66,6-63,5 =0,049=4,9%              

 Ц4об.              63,5   

 Определяем  корректировки на наличие газа. Выбираем объекты, отличающиеся  этой характеристикой без учёта  ранее скорректированных показателей.  В нашем случае 3 и 5 или 4 и  5.    

 К=  Ц3об.-Ц5об.=66,6-63,3=0,052=5,2%;              

 Ц5об.            63,3   

V=Z(Цс.о.*(1+-к)=63,4+63,14+63,14+63,14+63,3=63,22                  

n                                   5

Ответ: стоимость  коттеджа с земельным участком 63220рублей.  
 

16. Офисное здание  расположено на магистрали с  интенсивным движением 

и сдается  в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?   

 Решение:   

 Подход  с использованием мультипликатора  валовой ренты основан на предположении,  что существует прямая связь  между ценой продажи недвижимости  и доходом от сдачи ее в  аренду. Мультипликатор валовой  ренты — это отношение продажной  цены либо к потенциальному  валовому доходу, либо к действительному.     

Vo.o=ВМР*ПВДо.о;  

—  56.62 Кб

Vo.o – размер денежной  корректировки на местоположение;

Vo.o=10*6000у.е.=60000у.е.   

 Ответ:  размер денежной корректировки  на местоположение офисного здания  равен 60000у.е.