Современное состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития.

НОУ СИБИРСКИЙ  ИНСТИТУТ БИЗНЕСА, УПРАВЛЕНИЯ И ПСИХОЛОГИИ

 

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ  И МЕНЕДЖМЕНТА

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

По дисциплине ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Студентка гр. 228М-2

Бобак Т. М.

№ зачетной книжки 08-258

Проверила:

Преподаватель

Вострова  А. А.

 

 

 

Красноярск 2012

1. Современное  состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития.

 

Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России

 

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано  с разрушением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. За прошедшее  время этот рынок прошел путь трансформации  от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для  развитых стран мира.

 О зарождении рынка недвижимости  в России заговорили с началом  процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование  рынка недвижимости началось  в 1993 г. К этому моменту рынок  пополнился за счет приватизированных  квартир, на нем появилось достаточное  количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить  на тот уровень, при котором  цена на объекты начинает определяться  исходя из спроса и предложения.

 Исторический процесс становления  рынка жилой недвижимости можно  представить в виде нескольких  этапов.

 Первый этап представляет  собой период, в течение которого  происходило становление правил  рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка  жилья в России следует считать  1990 г., когда Закон «О собственности  в СССР» признал существование  частной собственности, а наиболее  дальновидные работники жилищно-строительной  сферы Москвы начали создавать  первые риэлтерские фирмы. Средняя  цена 1 кв. м. жилья в то время  составляла $100, а развитие рынка  первые полтора года тормозилось  слабой материальной базой. На  начальном этапе существующий  в тот момент механизм сделок  с недвижимостью нельзя признать  полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

 Следует выделить основные  черты этой стадии развития  рынка жилой недвижимости.

 Во-первых, необходимо отметить  быстрый рост цен в начале  периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве  цены выросли в 30 и более  раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5–10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.

 Во-вторых, период характеризуется  установлением границ государственного  вмешательства в отношения, связанные  с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны  высокие ставки государственной  пошлины (10%), повышенный размер  комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения  доходов от продажи собственности.  В 1992 году в первом квартале  был введен налог на аукционы  в размере 10% от стартовой цены  выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти  фактически похоронил аукционную  торговлю и дал толчок развитию  сети агентств недвижимости и  частных маклеров, оказывающих посреднические  услуги в операциях купли-продажи  жилья. В 1993 г. был введен  подоходный налог на все виды  доходов, в том числе на суммы,  полученные от продажи недвижимого  имущества. Именно эти законодательные  изменения сыграли основную роль  в криминализации операций с  недвижимостью. С целью избежать  поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.

 В-третьих, для этой стадии  свойственны проблемы с функционированием  самого механизма заключения  сделок. Документы можно было  оформить только в государственной  нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый  объект. Кроме этого, возникало  множество мелких вопросов, решение  которых было невозможно без  координации действий профессиональных  участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений  становится развитие частного  нотариата. Но недостаток квалифицированных  кадров вместе с пробелами  законодательства привел к росту  мошенничества на рынке жилья.

 И, в-четвертых, именно на  этой стадии происходит формирование  риэлтерского сообщества как  организованного участника рынка.  Понимая необходимость определения  стратегии и текущей политики  профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

 К 1998 г. рынок жилья во  все большем числе городов  выходил на стадию стабилизации. Если в 1992–93 гг. таких городов  было 4–5% из выборки в 50 городов,  то к 1997 г. стадии стабилизации  достигли около 30% городов, а  на 1998 г. эта величина определялась  на уровне 60–70%.

 Кризис 1998 года ознаменовал  собой начало следующей стадии  развития рынка недвижимости  в России.

 Специалисты отмечают, что свершившийся  кризис на первом этапе не  вызвал реального роста цен.  В городах с долларовыми ценами  инициатива продавцов, поднявших  цены не вызвала ответного  движения покупателей, и в конечном  итоге цены на жилье остались  на прежнем уровне. В городах  с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

 Далее определяющим фактором  стал паралич банковской системы  в сочетании с политическим  кризисом. В отличие от кризиса  1994 года, это вызвало сокращение  количества сделок с недвижимостью.

 В конце 1999 г. — середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной  стабилизации.

 Следующий этап развития  рынка длился вплоть до кризиса,  начавшегося в 2008 г. После 2000 г. на российском рынке жилой  недвижимости наступает «эпоха  покупателя». Данный этап связан  с бурным развитием рынка недвижимости  и его поднятием на качественно  новый уровень. Это и начало  формирования цивилизованных отношений  между продавцом и покупателем,  и развитие (пусть медленное, но  верное) законодательной базы, и  высокий уровень конкуренции,  и обилие предложений на любой  вкус и карман: от массовой  панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

 В 2007 г. влияние на рынок  новостроек было оказано введением  нового Градостроительного кодекса  и запретом ранее широко распространенной  практики точечной застройки,  чему в кодексе уделено особое  внимание. В связи с этим многие  мелкие застройщики были вынуждены  переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать  большие объемы строительства.  Вероятно, что, например, на московском  строительном рынке останутся  лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.

 В 2007 г. продолжило сказываться  и усложнение работы в области  жилой недвижимости, вызванное принятием  в середине 2006 г. новой редакции  закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

 Период с 2000 г. по конец  2008 г., несмотря на кажущееся благополучие, не решил проблемы недостаточной  законодательной базы, поэтому по-прежнему  остаются проблемы минимизации  инвестиционных рисков и оптимизации  налоговых выплат. Высокие цены  на жилье обусловлены малыми  объемами ввода жилья. Развитие  рынка жилой недвижимости обуславливалось  также низкими доходами большинства  населения и отсутствием кредитных  историй у заемщиков.

 Благодаря периоду относительной  стабильности, можно говорить об  установившемся рынке жилой недвижимости  России и сделать выводы по  поводу его структуры и региональных  особенностей.

 Рынок жилья в отношении  к другим сегментам рынка недвижимости  более активен, жилье как товар  имеет свои особенности, в отличие  от прочих товаров:

 — жилищный фонд неоднороден,  распадается в зависимости от  качества на субрынки жилья;

 — жилье является недвижимостью,  которая связана с землей;

 — жилье долгосрочно, отсюда  на рынке много жилищ с большим  износом;

 — жилье дорогой товар,  приобретателю требуются большие  единовременные затраты, поэтому  привлекаются заемные средства  под залог (ипотека) или зачет  стоимости прежнего жилья;

 — переезд на новое место  жительство связан с материальными  и психологическими издержками.

 К особенностям российского  рынка недвижимости следует отнести:

 высокий удельный вес коммунальных  квартир и общежитий;

 установление в России долларовых  цен на квартиры, начиная с  момента зарождения рынка (любые  колебания на валютном рынке  отражаются на цене жилья);

 формирование в России большой  прослойки новых собственников  — владельцев квартир и комнат  из муниципального и ведомственного  фонда в результате бесплатной  приватизация жилья.

 

Основные проблемы развития рынка  жилой недвижимости в России

 

В июне 2012 г. по данным газеты Ведомости  инвесторы обсудили проблемы сектора  жилого строительства в России.

Основными препятствиями развития строительного бизнеса в России назвали бюрократию, несовершенство законодательства, отсутствие долгосрочного  кредитования.

На строительный сектор за последние  пять лет приходилось около 10% от ВВП, из которых около 30% — жилое  строительство, в перспективе доля жилого строительства вырастет до 36%, рассказал на Санкт-Петербургском  экономическом форуме во время панельной  дискуссии «Российский рынок  недвижимости — от Сколково до комплексных территорий российских городов и регионов» старший аналитик Goldman Sachs Артем Голоднов.

Проблема сектора недвижимости — чувствительность населения к  макроэкономической ситуации, что не позволяет компаниям принимать  инвестиционные решения, рассказал  Голоднов. Другая проблема, по его словам, — высокий уровень регулируемости сектора: от покупки земли до выхода на площадку в России проходит два года. Основная проблема сектора — время, необходимое на получения разрешения на строительство, согласен управляющий директор Siguler Guff&Company Дрю Гафф. «Время — враг доходности на строительном рынке», — отмечает он.

Рост доходности, ликвидность в  этом секторе ниже, чем до кризиса, говорит управляющий партнер TPG Capital Стивен Пил: ставки по банковским кредитам более высоки, а уровень прямых инвестиций сейчас ниже — раньше он составлял 17%. Кризис сказался на секторе, доходность упала почти в два раза, говорит старший партнер Baring Vostok Capital Partners Алексей Калинин. Рублевая стоимость 1 кв. м жилья восстановилась почти до докризисного уровня, долларовая — пока ниже. Но в то же время рынок земли стал более доступным и интересным: предложение стало более качественным, стадия проработки участков — лучше, а цены остались докризисными, отмечает Калинин.

Основная проблема жилищного сектора, по мнению Пила, в отсутствии долгосрочного  кредитования. Для решения этой проблемы необходимо найти длинные деньги. В прошлом году на кредитование жилищных объектов было выделено $160 млн, подсчитал президент и главный исполнительный директор Jensen Group Стивен Уэйн.

Доходность российского рынка  жилищного строительства привлекательна для инвесторов, не согласен гендиректор  группы компаний «Ренова-Стройгрупп» Михаил Семенов: в проектах, которые компании предлагают в Европе, такой доходности нет.

Для ЕБРР Россия — один из приоритетных рынков, на российский рынок в 2011 г. пришлось около трети всех инвестиций банка, рассказала управляющий директор ЕБРР по России Наталия Ханженкова. Для принятия решения об инвестировании банку нужно право собственности на землю, прогноз доходности, решение вопросов с обеспеченностью инфраструктурой.

Заместитель предправления Внешэкономбанка Ирина Макеева среди перспективных направлений называет комплексное развитие территорий. Начата работа по формированию кластеров, в ближайшее время будет утвержден список кластеров, которые будут поддерживать в первоочередном порядке. Это то место, где ждут инвесторов, говорит Макеева.

Комплексному развитию территорий мешает отсутствие базового закона для  государственно-частного партнерства: когда государство входит в проекты и на какие объекты готово выделять средства, считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. Сейчас, по ее словам, соответствующий законопроект дорабатывается и будет вынесен на осеннюю сессию.