Современное состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития.

Стоит отметить, что максимальное изменение цен  происходит в рамках процентных соотношений  присущих «золотому сечению». Таким  образом можно считать справедливым предположение, относительно максимума и минимума цен на недвижимость: перевес в ту или иную сторону рано или поздно приводит к негативным событиям на рынке жилой недвижимости.

Во все  кризисные периоды цена предложения  и покупки жилой недвижимости выходила за рамки соотношения, присущего  «золотому сечению», либо в сторону  рынка продавца, либо в сторону  рынка покупателя. В любом случае в данные моменты рынку недвижимости был присущ либо перегрев цен, либо нехватка предложения.

На данный момент цены находятся в соотношении  примерно 62% к 38%: рынок покупателя-рынок  продавца. При этом стоит отметить, что количество строящегося жилья  начало стабилизироваться. Поэтому  в ближайшее время рынок продавца обязательно активизируется и начнется постепенное повышение цен вплоть до конца 2012 г., которое приведет к  равновесию на рынке жилой недвижимости последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и т.д.

Одним из основных показателей эффективности  посреднической деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью, которое определяется по числу оплаченных договоров или других документов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оцените стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Исходные данные для  расчета представлены в таблицах 2 и 3. Расчет ожидаемой величины денежных доходов от эксплуатации гостиницы необходимо представить в виде таблицы (таблица 4).

  Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа этого объекта.

Окончательная величина стоимости  гостиницы определяется суммированием  дисконтируемой величины денежных поступлений  по годам и дисконтированной чистой стоимости объекта от продажи.

Чистая стоимость объекта от продажи определяется делением  валовой выручки от поступлений  шестого года  на коэффициент  капитализации, из полученной величины стоимости необходимо вычесть процент  комиссионного вознаграждения (3%  от валовой выручки).

Таблица 2

Исходные данные для расчета  стоимости гостиницы

Количество номеров люкс	28
Количество стандартных номеров	140
Общее количество номеров	168
Средний тариф номера люкс за сутки, руб.	630
Средний тариф стандартного номера за сутки, руб.	220
Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	12
Информация по расходам
Апартаменты (% дохода от апартаментов)	65
Ресторан (% дохода от ресторана)	84
Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб.	720
Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным  ростом на 5 %)	2
Коэффициенты анализа
Коэффициент дисконтирования, %	22
Коэффициент капитализации, %	13

 

Таблица 3

Коэффициенты роста  анализируемых  показателей по годам

 

Коэффициенты  роста по годам, %	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс, %	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера, %	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Расчет ожидаемых денежных доходов

 

Расчетные показатели	1год	2год	3год	4год	5год	6год
Ожидаемая дневная выручка  от сдачи  всех номеров люкс,  тыс. руб.	17,64	19,404	19,05	18,7	18,52	18,52
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи всех номеров люкс, тыс. руб.	6438,6	7082,46	6953,25	6825,5	6759,8	6759,8
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи  номеров люкс, с учетом заполняемости, тыс. руб.	3219,3	3895,35	4171,95	4436,57	4393,87	4393,87
Ожидаемая дневная выручка  от сдачи  всех стандартных номеров, тыс. руб.	30,8	33,88	33,264	32,648	32,34	32,34
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи  всех стандартных номеров,  тыс. руб	11242	12366,2	12141,36	11916,5	11804,1	11804,1
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи  стандартных номеров,  с учетом заполняемости,  тыс. руб	8993,6	10387,6	10562,98	10724,85	10623,69	10623,69
Ожидаемая годовая выручка  от сдачи  всех апартаментов,  с учетом заполняе-мости, тыс. руб.	12212,9	14282,95	14734,93	15161,42	15017,56	15017,56
Доход от ресторана,тыс.руб.	1465.55	1713.95	1768.19	1819.37	1802.11	1802.11
Всего доходов, тыс.руб.	13678.45	15996.9	16503.12	16980.79	16819.67	16819.67
Годовые расходы на апартаменты, тыс.руб.	7938,39	9283,92	9577,7	9854,92	9761,41	9761,41
Годовые расходы на ресторан, тыс.руб.	1231.06	1439.72	1485.28	1528.27	1513.77	1513.77
Налог на землю, тыс.руб.	720	720	720	720	720	720
Годовой резерв-ный фонд, т. руб.	336	352.8	370.44	388.96	408.41	428.83
Итого расходов, тыс. руб.	10225.45	11796.44	12153.42	12492.15	12403.59	12424.01
Чистый операционный доход, тыс. руб.	3453	4200.46	4349.7	4488.64	4416.08	4395.66
Дисконтированный операционный доход, тыс.руб.	759.66	924.1	956.93	987.5	971.54	967.05

 

 

3.   Определить стоимость земельного участка. Арендная плата за год составляет 100 тыс. руб. Ставка капитализации, принятая на данном рынке 5%.

Решение:

СТ_он=ЧД/К_кап=100/0,05=2000 тыс. руб.

 

4.   Для приобретения имущественного комплекса предприятия был привлечен кредит в сумме 500 000 руб. Ставка капитализации на заемный капитал  18 %. Ожидается, что объект собственности принесет чистый доход 130 000 руб. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 20 % ставку капитализации на собственные средства. Оцените стоимость объекта.

Решение:

Доля заемных  средств в ЧОД = 500000 * 0,18 = 90000 руб.

Доля собственных  средств в ЧОД = 130 000 – 90 000 = 40 000 руб.

Величина собственных  средств = 40 000 /0,2 = 200000 руб.

Стоимость объекта = 200000 + 500 000 = 700000 руб.