Современное состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития.

Еще одна проблема — серьезная  дифференциация российских регионов, говорит Николаева. Для инвесторов традиционно привлекательны Московский регион, Санкт-Петербург и Краснодарский  край, а также регионы, где развиваются  кластеры — Калужская, Ульяновская  области. В то же время есть регионы, где жилищное строительство не велось последние несколько лет.

Состояние и развитие рынка недвижимости в России

Не секрет, что кризис уже отразился  на рынке коммерческой недвижимости, но жители пока не осознали его масштабов  и даже отдаленно не представляют себе, что их ждет в ближайшие  полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным колебаниям. А все потому, что инвестиции, вкладываемые в деловую недвижимость, более прогнозируемы и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоций: все решения взвешены и принимаются только на основе анализа рынка. Тем не менее негативные результаты уже есть. В первую очередь специалисты рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателей арендаторов и о кризисе ликвидности. На рынке коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели, а также арендаторы выжидают, когда снизится цена, а собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет. Тем не менее, жизнь не стоит на месте, люди не могут просто бросить бизнес и прекратить существование своего предприятия. Поэтому они на время приостановили планы по расширению деятельности и находятся в ожидании того момента, когда ситуация начнет меняться. Но, несмотря ни на что сделки по-прежнему проводятся как по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, так и по сдаче их в аренду. Причем аренда, естественно, преобладает. Помещения до 40-50 квадратных метров по назначению подходящие под офисы, парикмахерские, салоны красоты, массажные салоны, а также складская недвижимость – это то, что востребовано сейчас на рынке коммерческой недвижимости. Словом то, что требуется людям по алгоритму их дальнейшего развития, то они и покупают или берут в аренду. Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что предприниматели предпочитают сосредоточиться в торговых комплексах с высокой проходимостью. Если раньше объекты коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это очень грамотный подход. Потому что на неспокойном рынке это самая правильная позиция: не продавать, а сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке коммерческой недвижимости преобладала покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % — покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже. В том числе и в связи с проблемами, связанными с банковским сектором, т.к. многие объекты были приобретены на кредитные средства и собственники, стремясь к исполнению своих обязательств перед банками, зачастую бывают просто вынуждены быстро реализовать такие объекты недвижимости. С другой стороны, прогнозируемого в конце 2008года резкого падения цен на недвижимость за последнее время не наблюдается. И даже наоборот, в мегаполисах прослеживается тенденция к росту цен, которую мотивируют ростом валютного курса. Сейчас Правительство России предпринимает определенные шаги, направленные на стабилизацию основных рынков страны. Поэтому есть надежда, что кризис в нашей стране углубляться катастрофически не будет. Сейчас идет мощная поддержка банков, и, следует надеяться, что они приспособятся к этой ситуации, будут нормально работать, и деловая активность если не вырастет, то по крайней мере останется на сегодняшнем уровне. Кризис, явление неприятное. Это объективный процесс и надо просто быть к нему готовыми. Более того, многие люди именно в кризисные моменты становиться еще богаче, а свой бизнес делают еще эффективным и успешным.

 Необходимо вкладывать деньги  в коммерческую недвижимость, так  как на сегодняшний день в  любом случае она является  самым ликвидным и самым востребованным  средством вложения в будущее  и сохранения капитала. Одним  из последствий кризиса, на  наш взгляд, является потеря в  настоящее время ценовых ориентиров  в экономике, что в свою очередь  является губительным, в первую  очередь для реального сектора,  включая и рынки недвижимости. Отсутствие ценовых ориентиров  резко увеличивает неопределенность  в банковской сфере в отношении  заемщиков, что практически лишает  возможности проводить нормальную  кредитную политику. Отсутствие  ценовых ориентиров создает всеобщее  недоверие и панику, останавливается  инвестиционный процесс, следствием  является безработица, социальная  напряженность. В данной ситуации  целесообразно прибегнуть к помощи  профессиональных оценщиков, которые  благодаря существующим методикам  могут определить рыночную стоимость  имущества адекватно сложившейся ситуации. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества.

 Спрос на коммерческую недвижимость  падает и влечет за собой  снижение стоимости. Особенно  сильно подешевела торговая недвижимость, учитывая показатели последних  месяцев. Сейчас большинство девелоперских проектов приостановлено. Те, которые продолжают реализовывать, - настолько небольших масштабов, что даже не сравнить с докризисными объемами. Арендные ставки снижены уже на 20-30% в действующих бизнес-центрах. В новых объектах коммерческой недвижимости дела еще хуже. Там снижение остановилось на отметке 40-50%.

 Что касается сегментов, пострадавших  в условиях кризиса более всего,  это складская недвижимость, так  как цены на нее до этого  и так были невысокие, и офисы  первичного рынка, которые в  результате еще около двух  лет будут оставаться незаполненными. В целом же, в наибольшей степени  кризис коснулся переоцененных  объектов. Процент падения цен  на них самый высокий. 

 Все мы видим, что денег  в экономике мало: и кредиты  не взять и оборачиваемость  упала (стараниями ЦБ и Правительства). Роста цен особого не наблюдается,  разве что на импортное продовольствие  и другие товары, которые дорожают  из-за снижения курса рубля  и повышения импортных пошлин (фигуранты те же). Значит, созданная  пауза предназначена для того, чтобы понять, куда нам плыть. 

 События на рынке недвижимости  в столице сказываются на всех  регионах и поэтому можно спрогнозировать  дальнейшее состояние экономики  в стране.

В настоящее время фактическая  обеспеченность жильем жителей Российской Федерации значительно меньше, чем  в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран  минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м общей  площади на одного жителя, а в  среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м.

Анализ  динамики ввода в действие жилых  домов показал, что максимум годового ввода жилья в России пришелся на 1987 г. и составил 72,8 млн. кв. м. общей  площади жилья (или 1,392 млн. квартир). Ввод в 2008 г. составил 64, 1 млн. кв. м. общей площади жилья (83 % от уровня 1987 г.) или около 605 тыс. квартир, что составляет 50% от уровня 1987 г. Это объясняется тем, что застройщики стали строить квартиры больших размеров. По сравнению с 2007 г., строительство жилья достигло в 2008 г. рекордных за последнее десятилетие темпов роста – увеличение ввода составило около 30 %. В 2006 г. объем ввода жилья приблизился к прогнозному значению программы «Жилище» - 50,8 млн. кв. м. и составил 50,5 млн. кв. м.

Согласно  данным официальной статистики в  России на конец 2009 г. площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 22,4 кв.м., в Москве – 19,7 кв.м., что существенно меньше, чем в европейских странах, где  этот показатель составляет 35-50 кв.м. За последние 10 лет средняя обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 10%, в Москве же – всего на 5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

На первый взгляд кажется, что такие низкие показатели по России вызваны низкими  темпами жилищного строительства. В целом для России это действительно  так, жилье долгое время практически  не строилось. Исключение составляют г. Москва и Московская область, которые отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья. Вместе с тем, год от года, уменьшалось строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом свидетельствует значительный рост численности населения г. Москвы (с 8,6 млн. чел. в 1989 г. до 10,5 млн. чел. – в 2009 г.), который, в условиях депопуляции населения вызван исключительно миграционным приростом. Так например, по результатам переписи 2010 г., увеличение численности населения Центрального федерального округа на 1,2% обеспечивалось ростом числа жителей г. Москвы, Московской и Белгородской областей, население которых увеличилось за счет превышения миграционного прироста над естественной убылью.

Статистические данные последних  лет позволили также выявить  значительную категорию населения, которое не имеет постоянного  жилья. Такая негативная тенденция  характерна прежде всего для г. Москвы.

Снижение объема нового строительства, отстающего от существующих потребностей, является одной из причин высоких  цен на рынке жилой недвижимости. Проанализировав динамику средних цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в целом по Российской Федерации и г. Москве можно отметить, что на первичном рынке жилья цены в 2010 г. по сравнению с 2000 г. увеличились почти в 9 раз. Для вторичного рынка жилья характерен еще более быстрый рост цен - в 11 раз. Между тем. в целом по стране, цены гораздо ниже, чем в столице, но растут они такими же быстрыми темпами: уровень цен на первичном рынке 2010 г. по сравнению с 2000 г. вырос в 6 раз, а на вторичном рынке в 9 раз.

Численность сотрудников риэлторских организаций также увеличивается. Ее средний ежегодный абсолютный прирост составляет 2298 человек. Увеличение объемов выручки за анализируемый период свидетельствует об улучшении благосостояния сотрудников организаций, которые в основном работают за проценты от сделок, предоставляемых от посреднических услуг.

Риэлтерские фирмы в основном являются малыми предприятиями со средней  численностью 8 – 10 человек. Рост рынка  услуг риэлтерских фирм в последние  годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1998 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника – в 30 раз.

Такое повышение  выручки от посреднической деятельности объясняется увеличением оплаты за услуги и повышением востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей жилой недвижимости последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и т.д.

Одним из основных показателей эффективности  посреднической деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью, которое определяется по числу оплаченных договоров или других документов.

Число завершенных  сделок с жилым фондом за период с 2001 г. по 2010 г. уменьшилось с 264542 до 165843 ед., т.е. на 98699 ед., но из них число  сделок по купле-продаже увеличилось  на 25948 ед. Общая площадь объектов жилого фонда, участвовавших в завершенных  сделках по купле-продаже увеличилась  с 2892,5 тыс. кв. м. (2000 г.) до 4857,3 тыс. кв. м. (2010 г.), включая квартиры в многоквартирных и индивидуальных жилых домах (домовладения, коттеджи). Такую ситуацию, например в г. Москве, можно объяснить тем, что большая часть строящегося жилья идет на решение социальных задач. Более половины строящегося жилья нижнего ценового диапазона подпадает под программы реконструкции ветхого жилого фонда. Ветхий и аварийный жилищный фонд составлял в 2010 г. 91,3 млн. кв. м площади жилищ, что в 3 раза больше, чем число строящихся площадей. Большая часть строящегося жилья – это монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Таким образом, площади строительства хотя и увеличиваются, но реальное количество новых квартир остается практически неизменным.

Динамика  завершенных посреднических сделок  свидетельствует о том, что в  течение 1997-2010 гг. среди всех сделок с недвижимостью лидируют сделки с жилым фондом, что обоснованно, т.к. потребность в жилье является справедливым стремлением человека к более комфортной жизни.

С 2001 по 2004 гг. наблюдался постоянный рост количества сделок с жилым фондом: абсолютный прирост составил 100,4 тыс. сделок. Но даже самый высокий показатель в  этом интервале (2009 г.) далек от показателей  докризисного периода (1997 г.). В 2005-2006 гг. наметился спад в количестве завершенных  сделок с жилым фондом.

Последние пять лет более четверти квартир  покупались в г. Москве с помощью ипотеки. Так в 2008 г. количество ипотечных сделок составило 19065 ед. или 29,3% от числа всех купленных квартир. В 2009 г. доля ипотечных 17 сделок продолжала медленно, но верно уменьшаться. Если снижение числа ипотечных сделок в 4 квартале 2008 г. составило 30,6% к аналогичному периоду 2007 г., то количество ипотечных сделок, заключенных в первом квартале 2009 г., снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. на 63,4%.

В 2010 г. на фоне либерализации условий произошло  заметное оживление сферы ипотечного кредитования относительно «провального» 2009 г.: в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

Основной  рост числа сделок пришелся на первое полугодие 2010 г. Сказался отложенный спрос: в кризис люди воздерживались от подобных покупок. Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется. Для вторичного рынка  жилой недвижимости г. Москвы 6000-6500 сделок в месяц считается нормальным показателем.

Таким образом цены на жилую недвижимость в России будут расти достаточно высокими темпами, что свидетельствует о развитии регионального рынка недвижимости. На сегодняшний день девелоперы, которые раньше ориентировались на г. Москву, переориентируются на регионы, чтобы развивать там современное, качественное и, в ряде случаев, достаточно дорогое жилье, удовлетворяющее запросам потребителей и времени.

В диссертационном  исследовании был проведен анализ циклов развития рынка жилой недвижимости за период 1970-2010 гг., в результате чего автор представил усредненное описание типичного длинного цикла на рынке  жилой недвижимости, который характеризуется  ростом цен в среднем на 45,6%, падением цен на 23,3%, средней длительностью фазы роста цен 5,5 лет (22,7 квартала) и средней длительностью фазы снижения цен 4,5 года (18,5 квартала).

Анализ  фазы снижения цен показывает значительный разброс в глубине падения  рынка в разных странах от 10% до 50%. Однако в среднем фаза снижения цен длинного цикла на рынке жилой  недвижимости в реальных ценах оказывается  в диапазоне 20-35%. Данный факт является точкой отчета в построении вариантов  развития кризиса, который охватил  рынки недвижимости большинства  стран мира.