Сравнительный подход к оценке недвижимости

 • наличие резерва пустующих  объектов недвижимости в определенном  сегменте рынка;

 • объемы нового строительства  и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства - определяет  объемы нового жилья.

2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет  на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены  факторов производства.

3) Текущие и потенциальные изменения  в строительной технологии и  их возможное влияние на строительные  затраты.

4) Соотношение затрат на строительство  и цен продажи объектов недвижимости.

5) Затраты на улучшение неосвоенных  и имеющихся в предложении  земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотноше- ния, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Информацию об уровне вакансии можно получить в местных комитетах недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровень вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток. Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно. По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным. На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения. На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, горые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций. На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли. Сокращение рынка недвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала. Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает. Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться. Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка. Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.

 

2. Сравнительный подход к оценке  недвижимости

 

 

2.1. Особенности применения сравнительного  подхода

 

 

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые  с оцениваемым, проданные относительно  недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется  информация по объектам-анад гам; анализируется собранная информация  и каждый объект-аналог сравнивается  с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия  в ценообразующих характеристиках  сравниваемых объектов вносятся  поправки в цены продаж сопоставимых  аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные  цены объектов-аналогов и выводится  итоговая величина рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе  сравнительного подхода. На первом  этапе необходимо сегментирование  рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и  субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой. Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец: • находятся в родственных отношениях; • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; • занимаются продажей имущества умерших лиц; •занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д. Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта. Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности. Корректировка  на права собственности есть  не что иное, как разница между  рыночной и договорной арендной  платой, поскольку и полное право  собственности определяется при  рыночной арендной плате и  доступном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования  сделки купли-продажи объекта  недвижимости (например, в случае  ее полного кредитования) необходим  тщательный анализ, в результате  которого вносится соответствующая  поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время  продажи. Поскольку рассчитать поправку  на условия финансирования и  налогообложения на передаваемые  юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не  рассматривать для анализа и  сравнения подобные сделки. В  противном случае поправки на  эти характеристики делаются  в первую очередь. Время продажи - один из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную  характеристику в цену продажи  объекта-аналога необходимо знать  тенденции изменения цен на  рынке недвижимости с течением  времени.

4) Местоположение - необходимый элемент  сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное  воздействие на стоимость оцениваемого  объекта.

5) Физические характеристики объекта  недвижимости - размеры, вид и качество  материалов, состояние и степень  изношенности объекта и другие  характеристики, на которые также  вносятся поправки. Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются  по размеру и числу входящих  в них единиц, при проведении  сравнения проданных объектов  с оцениваемым объектом неизбежны  большие сложности и требуется  приведение имеющихся данных  к общему знаменателю, которым  может быть либо физическая  единица (например, цена за 1 м 2 ), либо  экономическая. На различных сегментах  рынка недвижимости используются  различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м 2 .

 Единицы сравнения застроенных  участков:

• цена за 1 м 2 общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

 

 

2.2. Классификация и суть поправок 

 

 

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис 8.1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

 а)денежные поправки, вносимые  к единице сравнения (1 га, единица  плотности, 1 сотка), изменяют цену  проданного объекта-аналога на  определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого  объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б)денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра(например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировок, на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.