Сравнительный подход к оценке недвижимости

Ограниченность применения данного метода объясняется сложность подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

 

 

2.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены  продажи

 

 

В этом случае в качестве единиц сравнения используются. 

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному новому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой  (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

 

 

где Цоб    - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; 

ВРМа -усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; 

Ц/а    - цена продажи /-го сопоставимого аналога;  

ПВД.а -потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; 

т - количество отобранных аналогов.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ проведенных расчетов с целью получения итоговой  величины стоимости  оцениваемого объекта.  При этом необходимо:

1Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2 Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам  цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально;

•величины их скорректированных цен достаточно близки.

Практика применения корреляционного анализа. 

Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя  методам методом парной корреляции и методом множественной корреляции  (многофакторным анализом).

Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем  (ценой) одним из анализируемых факторных признаков  (характеристикой). При этом обычно предполагается  условное равенство всех прочих характеристик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть  функция от значения анализируемой ценообразующей характеристики аналогичных объектов.

 

 

 

По общему направлению корреляционная связь может быть прямой или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака приводит к повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит  о наличии обратной связи. Одним из главных статистических показателей, знак при котором указывает направление корреляционной связи, является коэффициент корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, «-» -об обратной). Коэффициент корреляции является мерой тесноты связи между ценой и анализируемой характеристикой.

Например, для определения степени тесноты парной линейной зависимости применяется линейный коэффициент корреляции (r).

Линейный коэффициент корреляции рассчитывается следующим образом:

 

 

 

Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от -1 до + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу того, что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообразующих  характеристик, линейный коэффициент корреляции может использоваться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей максимальное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.

Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднеквадратическое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициент в риации, достоверность и т.д.

Одним из важнейших этапов корреляционного  анализа является выбор уравнения регрессии.  Выбор уравнения регрессии, с помощью которого производится расчет стоимости оцениваемого объекта, осуществляется на основе значений коэффициентов корреляции и  (или) достоверности каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При этом могут быть использованы следующие основные виды корреляционной зависимости (уравнений регрессии):

1) линейная: У = Ао +А, X;

2) степенная: У - Ао (X) А1\

3) показательная: У = Л0(Л,)* ;

4) квадратическая: У = Ао +А{ X + А2(Х)2;

5) гиперболическая: У = Ао +Ах XIX.

Оценка меры достоверности анализируемого уравнения регрессии. Оценка меры достоверности (D) анализируемого уравнения регрессии производится с помощью процентного соотношения среднеквадратической ошибки уравнения {Se) и математического ожидания по результативному признаку (У).

 

 

Среднеквадратическая ошибка рассчитывается по формуле

 

 

 

где Уia- фактическое значение цены 1-го объекта-аналога;

Yiрасчетное-расчетное значение цены 1-го объекта-аналога по выбранному уравнению регрессии;

п - количество объектов в выборке;

1- число параметров уравнения  регрессии (А0...Ап).

В случае, если максимальное значение D  не превышает 15%, анализируемое уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреляционную  связь  и может быть использовано для расчета стоимости оцениваемой недвижимости.

Многофакторный анализ предполагает  выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками (параметрами):

 

 

 

 

Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемого объекта дает более точные результаты по сравнению с парной корреляцией и поэтому в большинстве  случаев является  более приоритетам. К тому же метод парной корреляции в оценке недвижимости применим в основном для расчета отдельных поправок, а  метод множественной корреляции позволяет рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости в целом.  

 

3.  Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

 

 

Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента  регистрации соответствующих прав на его, если иное не установлено законом».

Государственной регистрации подлежат:

•право собственности  (и другие вещные права),  ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение;

•право хозяйственного ведения;

•право оперативного управления;

•право пожизненного наследуемого владения;

•право постоянного пользования;

•ипотека;

•сервитут;

•иные права.

Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура  которых определяются  субъектами РК согласованию с Министерством юстиции РК. Примерное положение об этих учреждениях утверждено Правительством РК.

Особый порядок регистрации  прав на недвижимое имущество установлен Постановлением Правительства РК «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в государственной  собственности».

Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой  собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий,  на которых он ее продает.

Государственная регистрация  данной сделки купли-продажи производится только в случае предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Проведенная  государственная  регистрация удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Законом  «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. введены следующие термины определения в систему государственной peгистрации недвижимого имущества: Кадастровый номер объекта собственности, который присваивается  при осуществлении кадастрового  и технического учета  (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит  из кадастрового номера земельного участка, на котором  находится  здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании  или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет  (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой  описание и  индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Характерной особенностью является то, что в дополнение к уже существующему перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы. Скрупулезное разъяснение положений необходимо для точного отражения данных кадастрового и инвентарного учета об  оценке и заключении аудита  объектов недвижимости. Согласно ст. 2 вышеназванного Закона усматривается, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Следовательно, при заключении договора  на оценку либо аудит некого имущества необходимо исходить из того, имеется ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости у лица, заключающего соглашение на оказание возмездных услуг.

 

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:

• правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

• руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти;

• судам и правоохранительным органам, имеющим в  производстве дела связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

• налоговым  органам в пределах территорий, находящихся  под их юрисдикцией;

• лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя  предоставлять ему информацию о  лицах,  получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

В соответствии со ст. 130 ГК РК к  недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации космические объекты, морские суда  и суда внутреннего плавания, воздушные суда, однако регистрация прав на эти виды имущества не подпадает под юрисдикцию настоящего закона, так как регистрацию по ним осуществляют органы в соответствии с действующими кодексами и уставами.

Необходимо  также четко различать  в обозначении термина  «регистрация» три значения этого понятия, а именно: