Сравнительный подход к оценке недвижимости

• регистрация непосредственно объекта недвижимости;

• регистрация прав на эту недвижимость;

 

 

Заключение

 

 

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем. 

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

 

Список литературы

 

 

1.Кодекс республики Казахстан  о налогах и других обязательных  платежах в бюджет (Налоговый  кодекс): Официальный текст. - Алматы. 2001г.- 336с.

2.Гражданский кодекс Республики  Казахстан. Общая часть. Алматы, 1998.122с.

3.Закон об инновационной  деятельности. Казахстанская правда. 7 июля 2002г.

4.Закон об оценочной  деятельности. С изм. И доп. Казахстанская  правда. 19 февраля 2003г.

5.Таможенный кодекс Республики  Казахстан. Астана, 2003г.

6.Положение о техническом  обслуживании и ремонте подвижного  состава автомобильного транспорта. М.: Транспорт, 1986г. 72с.

7.Индексы изменения стоимости  основных фондов, оборудования, предназначено  к установке, и объектов, не завершенных  строительством, для переоценки  на 01.01.97г. // Экономика и жизнь. 1996г.№51.

8.Классификатор основных  фондов. Введен в действие постановлением  Госстандарта Казахстан от 26 декабря 1996г. №359. Алматы: Инфра-М, 1996г. 432с.

9.Приказ Государственного  таможенного комитета РК от 7 августа 1996г. № 484 «О классификации товаров  в соответствии с ТН ВЭД  и об определении страны происхождения  товаров» // Панорама. 1996г. №43

10.Порядок классификации  таможенными органами отдельных  товаров в соответствии с ТН  ВЭД. Утвержден приказом ГТК РК  от 07.08.96г. №48  

  Дополнительная литература.

1.Краткий автомобильный  справочник  /А.П. Понизовкин , Ю.М. Власко , М.Б. Ляликов и др. М.: АО «Транс  консалтинг», НИИАТ, 1994г.779с.

2.Кузнецов Е.С., Техническая  эксплуатация автомобилей в США. М.: Транспорт, 1992г. 352с.

3.Информационно- справочные  материалы по оценке автотранспортных  средств. М.: НИИАТ,1997г.

4.Техническая экспертиза  автомобилей ВАЗ. Инструкция ИД 37.101.027-94 (взамен ИД 132.37.101.027-77). АО «АвтоВАЗ», Авто ВАЗ техобслуживание. Тольятти, 1995г. 36с.

5.Правила по применению  субъектами оценочной деятельности  требований к содержанию и  форме отчета об оценке. // Бюллетень  «Финансы и право». Выпуск№6,3-9 февраля 2003г.