Типы объектов недвижимости и их экономические особенности

Федеральное агентство по образованию  РФ 

ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский  Государственный  инженерно-экономический  университет» 

Кафедра «Экономики и менеджмента  на транспорте» 

РЕФЕРАТ

По  дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему «Типы объектов недвижимости и их экономические особенности» 
 
 

Выполнила

Погодина  Елизавета Геннадьевна

Студентка группы 282

Форма обучения очная(4 года 10 месяцев)

Проверил  к.э.н., доцент

Сизякин Дмитрий Алексеевич 

Санкт-Петербург

2010 год 

Введение

В современном  значении термин окончательно закреплен  в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью». Это определение  раскрывает юридическую сторону  термина «недвижимое имущество». Однако термин «недвижимость» имеет  и экономическую составляющую.

Экономическая сущность недвижимости проявляется  в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как  объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения  обеспечивают потребность населения  в жилой площади.

Недвижимость  может являться источником дохода в  виде ренты или дохода, получаемого  при помощи недвижимости. Рента -- регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, -- это результат использования недвижимости в производстве или торговле. 
 
 
 
 
 
 
 

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих (рис. 3):

1.Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты  (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Земельные участки  могут быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно  разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки  с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством не допускается  раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли городов и населенных пунктов

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Вышеперечисленные земли относятся к категории  текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Земельный участок  в обороте используется для получения  дохода, в том числе и путем  передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и  пр.

При продаже  земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается  лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности  на землю, а продавец сохраняет права  на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая  занята этим объектом недвижимости и  необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

Вместе  с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой  недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости  от продолжительности  и характера использования  жилья: 
- первичное жилье — место постоянного проживания; 
- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; 
- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных  городов принято  выделять следующие  типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии  проведенного капитального ремонта  и реконструкции) или к «сталинскому»  фонду;

• кирпичные  стены;

• общая  площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие  изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой  кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие  охраняемого подъезда, подземного или  близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных  домов котеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

• размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные  стены;

• застройка  в двух и более уровнях;

• наличие  объектов бытового и инженерного  обслуживания.

2.Жилье повышенной комфортности.

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность  размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое  снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие  гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее  разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным  в пригородной зоне, основными  характеристиками является высокая  прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3.Типовое жилье.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и  правилам;

• по конструктивно-технологическим  параметрам принадлежность к домам  второго поколения индустриального  домостроения и современным.

Для малоэтажной  пригородной застройки наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя  из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора  платежеспособности, требования, предъявляемые  к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность  от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья  и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

• современные  жилые дома, отличающиеся большим  разнообразием характеристик.

Существует  и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: 
- дома с кирпичными стенами; 
- панельные дома; 
- монолитные дома; 
- деревянные дома; 
- дома смешенного типа.