Трансакционные издержки

Однако необходимо различать  трансакционные и институциональные  издержки. Если трансакционные издержки целесообразно рассматривать и оценивать на микроуровне, институциональные издержки возможно оценить с позиций макроанализа.

Если трансакционные издержки формируются на уровне предприятия  в процессе хозяйственного взаимодействия как с другими экономическими субъектами, так и с государством, то институциональные издержки формируются на макроуровне и отражают затраты общества на создание и поддержание всей экономической системы. Следовательно, трансакционные издержки следует рассматривать как затраты субъектов хозяйствования, возмещающие издержки общества в целом на формирование институциональной структуры.

Трансакционные издержки выступают в виде различного рода платежей за доступ к ресурсам, доступ на рынке, плату за поиск информации, и частично компенсируют затраты общества на формирование тех или иных экономических институтов.

Таким образом, институциональные  издержки – это издержки общества на формирование, трансформацию и  поддержание институтов. Институциональные издержки, возникающие при формировании и трансформации института определяются как издержки общества на ввод, адаптацию и применение нового института.

3 Эффективность использования земельных ресурсов Республики Беларусь в контексте теоремы Коуза. Минимизация трансакционных издержек

 

Стратегической целью  государственной земельной политики является повышение эффективности использования земельных ресурсов. Важным условием достижения поставленной цели является реформирование отношений собственности на землю. Для характеристики отношений собственности, способных обеспечить высокую эффективность использования земель населенных пунктов, обратимся к теореме одного из первых неоинституционалистов Р. Коуза.

Теорема Коуза описывает  условия достижения максимальной экономической эффективности при использовании ограниченных ресурсов, в том числе прав собственности. Теорема формулируется следующим образом: «Если права собственности четко специфицированы и трансакционные издержки равны нулю, то аллокация ресурсов (структура производства) будет оставаться неизменной независимо от изменений в распределении прав собственности, если отвлечься от эффекта дохода» [8, с. 140].

Данная теорема выполняется  при двух условиях:

•    полной спецификации прав собственности;

•     нулевых трансакционных издержках.

Под спецификацией прав собственности подразумевается  определение объекта, субъекта права, набора защищаемых правомочий, а также  механизма защиты. Спецификация прав собственности способствует созданию устойчивой экономической среды, уменьшая неопределенность и формируя у индивидуумов стабильные ожидания относительно того, что они могут получить в результате своих действий и на что они могут рассчитывать в отношениях с другими экономическими агентами. При этом смысл и цель спецификации прав собственности состоит в том, чтобы создать условия для приобретения прав собственности теми, кто ценит их выше, кто способен извлечь из них большую пользу.

Согласно современной  интерпретации теоремы Коуза, «с точки зрения эффективности не имеет значения, как первоначально распределяются права, при условии, что можно свободно обмениваться ими» [16, с. 214]. Это, в свою очередь, предполагает, что, для того чтобы обеспечить эффективность распределения ресурсов, следует устранить препятствия для свободного обмена правами.

По мнению Коуза для  того, чтобы процесс производства товаров и услуг и процесс  распределения дохода оказались  автономными, никак не связанными между  собой, трансакционные издержки должны быть равны нулю. В реальной экономике трансакционные издержки никогда не бывают равны нулю. Следует предположить, что понятие нулевых трансакционных издержек используется Р. Коузом скорее гипотетически, как необходимое условие отсутствия зависимости между процессом производства товаров и услуг и отношениями собственности. Наличие обратной взаимосвязи между величиной трансакционных издержек и эффективностью распределения ресурсов позволяет сделать вывод о необходимости минимизации трансакционных издержек в целях повышения эффективности распределения ресурсов.

На основе обобщения  положений теоремы Коуза и  учитывая реальные условия функционирования экономики можно сделать следующий вывод: «При наиболее полной спецификации прав собственности и наличии условий для свободного обмена правами на ресурсы, минимизации трансакционных издержек ресурсы будут распределяться более эффективно» [16, с. 216].

Рассмотрим возможные  направления повышения эффективности  использования земельных ресурсов Республики Беларусь в соответствии с теоремой Коуза. В соответствии с данной теоремой, модель системы отношений собственности на земельные ресурсы должна соответствовать следующим условиям:

- права на земельные  участки должны быть четко  определены (специфицированы);

-  должна существовать  свобода оборота прав собственности. Права на земельные участки должны быть вовлечены в экономический оборот;

-  трансакционные издержки  при спецификации прав собственности  и совершении сделок с земельными участками должны быть минимальны.

Собственность на землю  в Республике Беларусь выступает в государственной и частной формах. Земли, которые находятся в государственной собственности, предоставляются в постоянное и временное пользование, пожизненное наследуемое владение и аренду.

Одним из элементов системы  спецификации прав собственности на земельные участки в Республике Беларусь стало принятие Закона Республики Беларусь от 22.07.02 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Государственная регистрация  недвижимого имущества представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Объектами государственной  регистрации являются:

-  создание, изменение,  прекращение существования недвижимого  имущества;

-  возникновение, переход,  прекращение прав и ограничений  прав на недвижимое имущество, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации;

-  сделки с недвижимым  имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Сведения и документы  в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества заносятся в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее ЕГРНИ). Данные ЕГРНИ используются в том числе в целях защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом.

Особое значение при  реформировании отношений собственности  на землю приобретает спецификация прав собственности, которые могут свободно обмениваться и являться предметом при сделке.

Земельные участки в Республике Беларусь передавались юридическим лицам в основном на праве постоянного пользования. Так как право постоянного пользования является необоротоспособным и неотчуждаемым, это привело к существованию скрытого рынка на земельные участки в Республике Беларусь. Отличительной чертой скрытого земельного рынка является скрытая продажа прав на земельные участки при продаже зданий и сооружений.

В целях устранения скрытого земельного рынка и повышения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости земля должна предоставляться юридическим лицам на оборотоспособном праве, при котором землепользователь получает возможность распоряжения земельным участком, цена земельного участка указывается в договоре купли-продажи недвижимости и стоимость земельного участка или стоимость права на земельный участок отражается в балансе организации. К таким правам относятся право собственности и право аренды[3, с. 121].

Спецификация  права собственности

Земельные участки могут  передаваться в собственность юридических  лиц в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 22.02.2000 г. №81 «Об  утверждении положения о порядке  передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников)» при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов.

Право частной собственности  на земельный участок позволяет  собственнику отчуждать земельные участки, сдавать их в залог, в аренду в соответствии с законодательством.

В Республике Беларусь существуют определенные ограничения для вовлечения в экономический оборот права собственности на земельный участок. В собственность юридических лиц не передаются земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки, передача которых в собственность законодательством не предусмотрена, а также земельные участки, являющиеся объектом земельного спора. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 г. №58 с 1 января 2007 г. запрещается продажа пустых земельных участков, находящихся в частной собственности.

В настоящее время  ни одному юридическому лицу земельный  участок не был передан в собственность. Сдерживающими факторами, снижающими заинтересованность юридических лиц в получении земельного участка на праве собственности, следует назвать ограничения при получении земельного участка в собственность (только при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов), а также необходимость получения разрешения Президента Республики Беларусь на предоставление данного земельного участка.

Спецификация  права аренды

В настоящее время  в Республике Беларусь долгосрочная аренда земельных участков выбрана  в качестве приоритетной формы использования земель. Основным видом права, на котором земельные участки должны предоставляться в Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений юридическим лицам согласно Указу Президента Республики Беларусь от 28.01.06 г. № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» является право аренды. Указ № 58 регулирует круг юридических лиц, которым земельные участки передаются в аренду, порядок изъятия земельных участков для проведения аукционов на право заключения договоров аренды, условия взимания платы за право заключения договоров аренды, направления расходования средств, полученных от проведения аукционов, условия расторжения права аренды земельного участка.

Оборотоспособность права  аренды земельных участков установлена некоторыми статьями Гражданского кодекса Республики Беларусь. Так, п. 3 ст. 321 закреплена обязательность одновременной ипотеки здания или сооружения и принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка, на котором они находятся, или соответствующей части этого участка.

П. 2 ст. 586 ГК разрешает  арендатору с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

Залог права аренды земельных  участков регламентируется постановлением Государственного комитета по земельным  ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. № 2 «Об утверждении Положения о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами».

К спецификации права  аренды земельного участка следует также отнести заключение такого договора аренды, в котором будут учтены все риски арендатора и арендодателя. К рискам аренды земельного участка относятся возможные задержки арендных платежей, досрочное расторжение договора, изменение в будущем ставки арендной платы, невозможность получения согласия арендодателя на перенайм, субаренду, залог и т.д.

До недавнего времени  в Республике Беларусь действовала  форма Примерного договора аренды земли, используя которую нельзя было полноценно и единообразно урегулировать вопросы, возникающие перед арендаторами и арендодателями при заключении договоров аренды земельных участков. В связи с этим Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь была разработана новая форма Типового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в котором были учтены требования действующего гражданского и земельного законодательства, четко определены права, обязанности и ответственность сторон при заключении договора.

В соответствии с новой  формой договора аренды земельного участка  арендатор имеет право:

- самостоятельно хозяйствовать  на земельном участке;

- использовать земельный  участок в соответствии с целевым  назначением и условиями его предоставления;

- в случаях изъятия  земельного участка или добровольного  отказа от права аренды или  досрочного прекращения действия  настоящего договора получить  полную компенсацию стоимости  улучшений земельного участка,  произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя;

-  с согласия арендодателя  сдавать земельный участок в  субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

-  с согласия арендодателя  передавать в залог право аренды  земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

В договоре также указываются  размер арендной платы, условия ее пересмотра и выплаты, стоимость права аренды земельного участка, условия продления и расторжения договора аренды. Следовательно, утверждение новой формы договора аренды земельного участка способствует повышению спецификации права аренды земельного участка.