Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоретическая часть: Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ  различных  видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Введение

 

Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Под оценкой недвижимости понимают  комплекс процедур, предназначенных для  определения стоимости объекта  недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

Оценка недвижимости достаточно часто  необходима при продаже и купле  ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов  методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена  к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает изучение  затратного подхода к оценке недвижимости. Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1. Рассмотреть сущность и основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости;
2. Рассмотреть классификацию затрат при оценке недвижимости;
3. Рассмотреть основные методы определения стоимости нового строительства в рамках затратного подхода;
4. Рассмотреть методы расчета накопленного износа   в рамках затратного подхода.

 

1. История оценки недвижимости  в России

 

Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», согласно которому предусматривался частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В частности, показатели доходности пахотных и сенокосных земель высчитывались на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. Одновременно с оценкой сельскохозяйственных земель, накапливался опыт и по оценке городской недвижимости.

В 1870 было принято «Городовое положение», уполномочившее городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования недвижимости, а при невозможности определить доход – исходя из его материальной стоимости. Доходность недвижимости, кроме прочих условий, определялась на основе местоположения и особенностей типа недвижимости.

Несмотря на то, что  оценка недвижимости быстро стала одним  из необходимых инструментов определения налогооблагаемой базы, законодательный базис для оценочной деятельности в России долгое время отсутствовал. Только 8 июня 1893 года российское правительство издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, одновременно с которым были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а через год – 4 июня 1894 года – министр финансов Витте подписал инструкцию по разъяснению закона. Однако новый закон не смог унифицировать стандарты оценки даже не в масштабах всего государства, а за столом губернских оценочных комиссий. Поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, по которому нормы оценки устанавливались на уровне губерний, а на государственное финансирование оценочных работ ежегодно выделялись средства в размере одного миллиона рублей.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века. Однако за годы советской власти традиции были утрачены, и в современной России проблема оценки возникла только одновременно с проведением приватизации.

3 июля 1991 г. Верховный  Совет РФ принял закон о  приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому оценка «капитала» проводилась в соответствии с представлениями о его доходности.

Однако это положение  реализовано не было, и в 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. А, начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», предприятия смогли осуществлять переоценку средств на основе индексов изменения их стоимости, в результате которой результат существенно отличался от рыночной стоимости объекта.

Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела.

Услуги по оценке недвижимости длительное время рассматривались  как одно из направлений работы риэлтерских  фирм и соответственно лицензировались как один из видов операций с недвижимостью. В ноябре 1996 г. Правительство РФ приняло постановление № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», которое определило, что услуги по оценке недвижимости риэлтерской деятельностью не являются. После этого, в течение почти двух лет, работа оценщиков недвижимости и других направлений государством не регулировалась.

 

 

 

2. Определение  рыночной стоимости  земельного  участка

 

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором  находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи  участка с окружением;

г) экономические  факторы, характеризующие участок;

д) экологические  факторы.

Источниками этой информации могут быть:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

• ипотечные кредитные организации;

• оценочные фирмы;

• периодическая печать;

• другие источники.

В практике оценочной  деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков:

1) сравнения  продаж;

2) соотнесения  (переноса) стоимости;

3) капитализации  земельной ренты;

4) техники остатка  для земли;

5) развития земельного  участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам  сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия  финансирования сделки купли-продажи  земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка  взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных  данных по условиям продаж - непростая  задача. Другая трудность - определение  величины поправок на те или иные отличия  в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе  соотношения спроса и предложения  на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка  определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости  земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение  размеров и количества индивидуальных  участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении  размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной  деятельности нередко возникают  ситуации, когда размеры земельных  участков определяются исходя из экономических  возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными  называются земельные участки, к  которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости  освоенных участков производится методом  сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.