Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Износ делят также по степени  устранения на две группы:

1. устраняемый износ - затраты на устранение которого меньше чем полученная в результате этого устранения выгода;
2. неустранимый износ - затраты больше, чем выгоды ( внешний износ- всегда устраним, а физический и функциональный может быть как устранимым, так и неустранимым).

Существуют следующие основные методы расчета накопленного износа:

1. метод срока жизни;
2. модификационный метод;
3. метод сравнения продаж;
4. метод разбивки.

Срок экономической жизни объекта  – это временной отрезок, в  течение которого  здание можно  использовать, извлекать, в течение  этого времени улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Эффективный возраст – это возраст, показывающий состояние и полезность недвижимости.

В соответствии с методом срока  жизни накопленный износ определяется по формуле (6):

НИ = ЭВ / СЭЖ,   (6)

где Ни – накопленный износ, тыс. руб.

ЭВ – эффективный возраст, лет

СЭЖ – срок экономической жизни  объекта недвижимости, лет.

Этот метод основан на предположении, что потеря стоимости здания  по причине износа пропорциональна его возрасту.

При использовании модификационного метода сначала определяется стоимость  устранимого износа, потом она  вычитается из стоимости нового строительства  по формуле (7)

НИ = Иу +( ЭВ/СЭЖ *(Снсу- Иустр)),   (7)

где Ни – износ накопленный, руб.,

Иу – износ устранимый, руб.

ЭВ – эффективный возраст.  лет

СЭЖ – срок экономической жизни  объекта недвижимости, лет

Снсу – стоимость строительства  новых улучшений, руб.,

Иустр – устранимый износ, руб.

При использовании метода сравнения  продаж накопленный износ определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью аналогичных объектов недвижимости на дату оценки. Необходимое условие использования данного метода- наличие достоверной рыночной информации.

При использовании метода разбивки определяют накопленный износ как совокупность физического, функционального и внешнего  износа. При этом расчет по отдельным видам износа ведется раздельно:

НИ = 1 – (1 – Ифиз.) (1- Ифунк.) (1 – И  внеш.) ,   (8)

Ифиз. = И физ. ^{устран.} +И физ.^{неустран},   (9)

И функц. = И функц. ^устран + И функц. ^{неустран},   (10)

 

 

 

 

 

Заключение

 

Таким образом, в ходе выполнения  контрольной работы была достигнута ее основная цель, а именно была исследована тема, касающаяся использования затратного подхода  при оценке  объектов недвижимости. В заключении сделаем несколько основных выводов по работе:

1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа;
2. Выделяют следующие основные этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом:
• формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;
• изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
• определение стоимости  участка земли;
• определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;
• определение величины накопленного износа;
• определение рыночной стоимости объекта;

3) Рыночная стоимость  поз  затратному подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа;

4) С точки зрения применяемых  методов включения затрат в  стоимость объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные;

5) Среди основных методов определения  стоимости нового строительства улучшений используют: метод сравнительной единицы, поэлементный метод, количественный метод;

6)Накопленный износ- это  уменьшение стоимости  здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов;

7. Выделяют три основных вида износа:
• физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении строительных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.
• функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
• внешний износ -  снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая  часть

 

УСЛОВИЕ ЗАДАНИЯ:

 

Необходимо определить срок физической жизни здания по результатам продажи недвижимости при следующих условиях:

• цена продажи недвижимости, включая земельный участок- 95 тыс. долл.;
• рыночная стоимость земельного участка- 60 тыс. долл.;
• эффективный возраст здания – 44 лет;
• восстановительная стоимость здания – 90 тыс. долл.;

Здание не имеет функционального  и экономического износа.

Рассмотреть возможность применения  различных подходов к оценке объекта  собственности и обосновать выбор  применяемого метода оценки при заданных условиях.

 

РЕШЕНИЕ:

 

1. срок физической жизни здания (СЭЖ) равен отношению эффективного возраста  здания (ЭВ) к сумме накопленного износа (НИ):

СЭЖ = ЭВ/НИ

2. Рыночная стоимость  (цена продажи Цп) есть сумма рыночной стоимости земельного участка (Сз) и восстановительной  стоимости (ВС) за вычетом износа (НИ):

Цп = Сз + ВС –НИ

Отсюда, НИ = Сз + ВС – Цп

3. Сумма износа  НИ равна сумме физического износа, экономического и функционального. В нашем случае последние два равны  0. Значит, сумма накопленного износа полностью равна  сумме физического износа.

Тогда, НИ = 60+90-95= 55 (тыс. долл.).

4. Срок физической жизни здания равен:

44/55 = 0,8 (года).

 

ОТВЕТ:

Срок физической жизни здания равен 0,8 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  используемой литературы

 

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.
3. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
4. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.
5. Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.
7. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.