Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей  выручки от продаж определяется как  произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем  прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования  денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности  инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

 

 

 

 

3. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

 

Сущность затратного подхода к  оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

 Выделяют следующие основные этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом:

1. формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;
2. изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
3. определение стоимости  участка земли;
4. определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;
5. определение величины накопленного износа;
6. определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этапов более  подробно.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что  информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе  при изучении рынка, в частности  при изучении косвенных издержек пользуются  специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки  учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении  рыночной стоимости   недвижимости участок земли рассматривается  как свободный. Стоимость участка  земли определяется следующим образом:

1. при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
2. при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное  использование земли как свободной техникой остатка.
3. при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют  ее стоимость методом капитализации земельной ренты;
4. при отсутствии  достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют  восстановительную стоимость   зданий и сооружений.   Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость  функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью  объекта недвижимости  понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она  выражается в действующих оптовых  ценах. Восстановительная стоимость  устаревших конструкций с составе  объекта недвижимость определяется с учетом  их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов.

Стоимость зданий  и сооружений определяется  при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В  стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты  на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование  экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете  стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе  проводят определение  рыночной стоимости объектов по формуле (1):

РС = Стз + Снсу –НИ,   (1)

где РС -  рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

Снсу – стоимость нового строительства  улучшений, тыс. руб.

НИ – накопленный износ, тыс. руб.

Рыночная стоимость  поз затратному подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости  земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа.

Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости  недвижимости:

• используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости  недвижимости;
• применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

Основным недостатком затратного подхода является  тот факт, что  необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.

 

 

 

 

4. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости

 

Для  целей оценки  в затратном  подходе затраты, соответствующие  восстановительной или замещающей стоимости оцениваются  по формуле (2)

Ст стро-ва = ПЗ + КЗ + Приб,   (2)

где Ст стр- ва – стоимость строительства,  тыс. руб.

ПЗ – прямые затраты, тыс. руб.

КЗ – косвенные затраты, тыс. руб.

Приб. – прибыль, тыс. руб.

С точки зрения применяемых методов  включения затрат в стоимость  объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные.

К прямым относятся расходы, непосредственно связанные  с производством  или строительством конкретного объекта недвижимости. К косвенным- расходы, связанные  с производством  или строительством нескольких видов объектов недвижимости.

К прямым  затратам  при оценке объекта недвижимости относят: материальные затраты, стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно- складские расходы и наличные расходы подрядчика.

К косвенным расходам  относят  издержки, которые добавляют  стоимость объекта, но не связаны с производством. Это стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля, оплата консультационных услуг, оплата юридических и бухгалтерских услуг, маркетинг, стоимость финансового рычага, административные и иные расходы застройщика. Размер косвенных расходов определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов  по данным позициям.

Разделение затрат на косвенные  и прямые не может быть единым для  всех случаев, а зависит от особенностей организации производства, техники и технологии.

Прибыль предпринимателя в формуле (2) – это сложившаяся рыночная норма, стимулирующая инвестора  к инвестициям строительно-монтажного проекта. Величина прибыли  определяется методом экспертных оценок. Метод  экспертных оценок состоит в следующем: в зависимости от  сложившейся  рыночной практики норму прибыли оценивают как процент от разлитых составляющих частей или нового строительства. Норма прибыли входит  во все  расчетные формулы и является в основном функцией риска и зависти от конкретных рыночных условий.

 

 

 

 

 

5. Методы определения стоимости нового строительства улучшений

 

Стоимость недвижимости - это стоимость  нового строительства улучшений. Существуют три основных метода  определения стоимости нового строительства:

1. метод сравнительной единицы основан на  сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы подобного типичного нового сооружения:

Снсу = Сin * N,   (3)

где Снсу- стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

Сin -  стоимость единицы потребительских свойств, тыс. руб.

N – базовый коэффициент

Стоимость единицы потребительских  свойств может корректироваться, если существуют различия между оцениваемым  и типовым сооружением в физических характеристиках ил и в  состоянии  рынка на момент оценки. В качестве единицы потребительских свойств  могут выступать 1 м², 1 м³, 1 стоимостное место и так далее.

Иногда,  стоимость нового строительства  улучшений можно определить:

Снсу = (Сin*N) + Косвенные издержки + Прибыль, (4)

Погрешность метода равна 15-20 %.

2. поэлементный метод может применяться и рассчитываться как сумма стоимостей возведения основных элементов здания или сумма стоимостей по видам работ:

   (5)

где Сj – укрупненный показатель стоимости на возведение части здания и сооружения, конструкций.

Погрешность данного метода равна 10 %.

3. количественный метод – разработка полной сметы на строительство объекта недвижимости с применением единичных расценок или переработка существующих смет. В рамках  количественного метода существуют два способа  расчета:

• ресурсный способ расчета;

• базисно - индексный способ расчета.

Ресурсный способ расчета  представляет собой калькулирование в  текущих или прогнозных ценах (тарифах) ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения, в рамках данного метода калькулирование ведется на основе выраженных натуральных показателей потребности в материалах, изделиях итак далее.  Ресурсы выделяются из проектных материалов, нормативных и правовых источников.

Базисно - индексный метод определяет стоимость н объекта недвижимости на основании использования системы текущих и прогнозных индексов, применимых к стоимости, определенной в базовом периоде.

 

 

 

6. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода

 

Существует три группы параметров, определяющих  пригодность зданий и сооружений к эксплуатации:

1. параметры,  характеризующие физическое состояние объекта недвижимости (прочность, устойчивость, надежность);
2. параметры, характеризующие функциональное состояние объекта ( условия фундаментальности, температурно-влажностный режим, высота потолков).
3. параметры внешней среды ( промышленная зона)

Под действием различных факторов здания могут терять свои эксплуатационные свойства, что влияет на его стоимость и вызывает появление накопленного износа.

Накопленный износ- это  уменьшение стоимости  здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов. Поэтому  износ делят на три основных вида:

• физический износ- потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении стиральных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.
• функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
• внешний износ -  снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости фактов ( изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).