Затратный подход к оценке объектов недвижимости

 
 
Табл. 2.3 

 
Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений 600 р/м². Годовая норма амортизационных отчислений 2% от балансовой стоимости. Балансовая стоимость 29500 тыс. руб. Начальная стоимость недвижимости 25 млн. руб. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2010 года 22,5 млн. руб. Заемный капитал 40% от инвестиционных затрат на 10 лет под 12% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2011 года. 
 
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду 
 
жилых и коммерческих помещений 
 
Табл. 2.4

    продолжение

1. Жилые помещения.  Площадь помещения S=7276 м?. Используя данные таблицы 2.2 «Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам», рассчитываем площадь приносящую доход: 
 
2011: 7276*0,94= 6839 
 
2012: 7276*0,94= 6839 
 
2013: 7276*0,96= 6985 
 
2014: 7276*0,96= 6985 
 
2015:7276*0,98= 7130 
 
Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по жилым помещениям в 2010г.» – 1200руб/м?, рассчитаем доход от аренды для жилых помещений: 
 
2011: 6839*1200*1,03/1000=8453,55 тыс. руб. 
 
2012: 6839*1200*1,03*1,04/1000=8791,69 тыс. руб. 
 
2013: 6985*1200*1,03*1,04*1,05/1000=9427,68 тыс. руб. 
 
2014: 6985*1200*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=9993,35 тыс. руб. 
 
2015: 7130*1200*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10915,65 тыс. руб. 
 
Полученные результаты заносим в таблицу 2.4. 

2.  
   Коммерческие помещения. Общая площадь S=1605 м?. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам», а так же таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по коммерческим помещениям в 2010г.» – 5000 руб/м?, рассчитаем доход от аренды для коммерческих помещений.

 
2011: 1605*0,9*5000*1,03/1000=7439,18 тыс. руб. 
 
2012: 1605*0,85*5000*1,03*1,04/1000=7306,92 тыс. руб. 
 
2013: 1605*0,89*5000*1,03*1,04*1,05/1000=8033,32 тыс. руб. 
 
2014: 1605*0,92*5000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=8802,35 тыс. руб. 
 
2015: 1605*0,98*5000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10032,76 тыс. руб. 

2.  
   Парковочный холл. Общая площадь S=749 м?. Т.к. на одно место для парковки приходится 30 м?, то 749 м?/30 м?=25 мест. Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости парковочных мест по годам» и таблицы 2.3 «Уровень арендной платы по парковочным местам в 2010г.» – 12000 руб/место, рассчитаем доход от аренды для парковочных мест:

 
2011: 25*0,7*12000*1,03/1000=216,01 тыс. руб. 
 
2012: 25*0,75*12000*1,03*1,04/1000=240,7 тыс. руб. 
 
2013: 25*0,85*12000*1,03*1,04*1,05/1000=286,43 тыс. руб. 
 
2014: 25*0,9*12000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=321,48 тыс. руб. 
 
2015: 25*0,98*12000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=374,56 тыс. руб. 
 
Полученные результаты заносим в таблицу 2.4. 
 
Расчет финансовых поступлений 
 
Табл. 2.5

2.  
   Данные по доходам от арендной платы берем из таблицы 2.4. «Расчет кассовых поступлений».
3.  
   Техническое обслуживание. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам», Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, а также табл.2.3. «Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений» ― 600 руб/м?, рассчитаем затраты на техобслуживание:

 
2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб. 
 
2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб 
 
2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб. 
 
2014: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб. 
 
2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб. 
 
3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные 22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5. 
 
Обслуживание долга 
 
Табл. 2.6

 
4. Чистый операционный доход.  Чистый операционный доход получаем  за счет разности доходов от  аренды, техобслуживания и процента  за привлеченный капитал. Результаты  заносим в таблицу 3.5.  
 
5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб. 
 
6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений. 
 
7. Величина налога на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога. 
 
8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога и величиной налога на прибыль. 
 
Расчет стоимости недвижимости 
 
Табл. 2.7

 
 
1. Цена продажи объекта недвижимости  определяется как сумма цен продажи жилых помещений и коммерческих помещений , умноженная на соответствующий коэффициент из табл. 2.2. «Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам» цепным образом. Цена жилых помещений и коммерческих помещений определяется произведением площади помещения на цену продажи одного квадратного метра площади.  
 
(7276*9000+12000*1605)*1,06*1,06*1,07*1,07*1,08/1000=117736,738 тыс. руб. 
 
2. Бухгалтерская стоимость с учетом амортизации определяется разницей между начальной стоимостью и амортизационными отчислениями из табл. 2.5.  
 
25000-590*5=22050 тыс. руб. 
 
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи определяется разностью между ценой продажи объекта недвижимости и бухгалтерской стоимостью: 
 
117736,738-22050,000=95686,738 т. р. 
 
4. Налог на прибыль. Налог на прибыль составляет 20% от налогооблагаемой части: 
 
95686,738·0,2=19137,348 т. р. 
 
5. Цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 г. с учетом налога равна цене продажи недвижимости минус налог на прибыль: 
 
117736,738-19137,348= 98599,391 т. р. 
 
6. Выплата долга за привлеченный капитал. Это есть величина заемного капитала в конце 2015 года, т.е. 5314,410 т. р. 
 
7. Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости определяется как разность между ценой продажи объекта недвижимости с учетом налога и оставшейся выплатой по кредиту:  
 
98599,391-5314,410=93284,981 т. р. 
 
Кассовые поступления от сделки с недвижимостью 
 
Табл. 2.8