Затратный подход к оценке объектов недвижимости

 
 
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%. 
 
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.  
 
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.  
 
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.  
 
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.  
 
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.  
 
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.  
 
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.  
 
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе. 
 
Пример. Определить физический износ жилого здания 
 
Решение:  
 
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа: 
 
Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб 
 
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),  
 
в т.ч. 143400 
 
устройство фундаментов 4 900  
 
устройство наружных стен 50 000  
 
устройство перекрытий 2 500  
 
устройство кровли 2 500  
 
устройство перегородок 32 500  
 
устройство подвесных потолков 6 000  
 
устройство полов 5 000  
 
внутренняя и наружная отделка 6 000  
 
система канализации 2 000  
 
система электроснабжения 3 500  
 
система отопления 13 500  
 
вентиляция и кондиционирование 3 500  
 
Косвенные издержки 10 000  
 
Прибыль предпринимателя 21 500  
 
Общая восстановительная стоимость 174 900 
 
2. Определим величину исправимого физического износа:

 
Таким образом, стоимость исправимого  износа составляет 3 000 тыс. руб.  
 
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

 
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб. 
 
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

    продолжение

Таким образом, стоимость неисправимого физического  износа в долгоживущих элементах  составляет 22 224 тыс. руб.  
 
3. Определим величину совокупного физического износа здания:  
 
3000+22967+22224=48191тыс. руб.  
 
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%. 
 
4. Нормативный метод 
. Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072 
 
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.  
 
Различают следующие виды функционального износа:  
 
- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);  
 
- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).  
 
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:  
 
- недостатками, требующими добавления элементов;  
 
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;  
 
- «сверхулучшениями».  
 
Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.  
 
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.  
 
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.  
 
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.  
 
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.  
 
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.  
 
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.  
 
Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:  
 
1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.  
 
2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.  
 
3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.  
 
Решение:  
 
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера ): 
 
150-110=40 т.р. 
 
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру): 
 
350-200-10+100+210=450 т.р. 
 
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению): 
 
800-50+80=830 т.р. 
 
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет: 
 
40+450+830=1320 т.р. 
 
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.  
 
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:  
 
- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;  
 
- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.  
 
При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.  
 
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. 
 
Пример . Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.  
 
Решение:  
 
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов: 
 
2500-2100=400 т.р. 
 
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию: 
 
2100-500*0,1=1600 т.р. 
 
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию: 
 
(1-500/2100)*400=305 т.р. 
 
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет: 
 
305/0,15=2035 т.р. 
 
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом 
 
Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки – 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.  
 
Решение: 
 
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа 
 
400-250-40=110 т.р 
 
Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего. 
 
 
1.7.  
Определение общей стоимости объекта 
 
недвижимости и земельного участка 
 
На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа и стоимости земельного участка. 
 
Пример. 
 
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

 
 
Заключение. 
 
 
В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что: 
 
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. 
 
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. 
 
В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка. 
 
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний. 
 
Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. 
 
2. Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости 
 
Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 
 
В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 7276 м?. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1605 м?, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 48 квартир, средняя площадь квартиры 150 м?. Количество парковочных мест рассчитано на 25 автомобилей. 
 
Баланс площадей 
 
Табл. 2.1

 
 
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта  – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов  строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный  цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. 
 
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 г. В конце 2015 г. объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.  
 
Уровень доходности принят в размере 10 %. 
 
Исходные данные: 
 
Табл. 2.2