Земельные отношения: традиции, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.[18]

Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.[27]

Аграрная  сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.[23]

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное  влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  – явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.[33]

В отличие  от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос  имеет устойчивую тенденцию к  росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.[29]

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него – местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

1.4. Рента

Прежде  чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями – землевладение  и землепользование.

Землевладение означает признание права данного  лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.[6]

Землепользование  означает использование земли в  установленном обычаем или законом  порядке. В реальной хозяйственной  жизни пользователь и владелец –  нередко разные лица.[16]

Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для  производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного  производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками  арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом  арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов. Получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Арендная  плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в  участок капитал; амортизацию возведенных  на участке сооружений.[30]

Рента как  экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора  производства, предложение которого неэластично.[21]

На рынке  земли предложение земли абсолютно  неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может  быть изменено.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

Рассмотрим  ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для  производства зерна. Полагаем также, что  рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 3). Кривые же суммарного спроса (D₁, D₂, D₃) имеют такие очертания: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное его количество (рисунок 3).[28]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3 - Спрос и предложение земли

Суммарное предложение пахотной земли фиксировано  на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приводят к росту или падению цены земли.[12]

Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли  остается спрос на землю. Изменение  спроса на экономические ресурсы, в  том числе на землю, могут вызвать  три фактора: цены на товары, изготовленные  с помощью этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса  и цены на иные ресурсы, применяемые  в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует  сдвигу кривой спроса вверх – вправо (D₁ → D₂ → D₃), приводит к росту рентных платежей. И наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.[20]

Итак, величина земельной ренты определяется в  первую очередь спросом на землю.  При этом рента различна в зависимости  от качества земли:

1. природных условий
2. плодородия почвы;
3. местоположения земли.

Ограниченность  земли ведет к возникновению  монополии хозяйства на земле. Это  означает, что каждый участок как  объект хозяйства монополизирован  определенным собственником, который  не допустит приложения к этой земле  чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме  монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности  на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
• дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших  земельных участков (лучшие. Средние и худшие – условное деление участков).[35]

1.5. Цена земли

Цена  на землю определяется путем капитализации  ренты. Допустим, что какой-то участок  земли приносит ежегодно ренту в  P долл. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.     (1)

Цена  земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если 

то .

Тогда

,

 

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента.

Если  рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли  равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок  земли и ее купля-продажа. Законодательное  оформление рыночных отношений, связанных  с куплей-продажей земли, - необходимое  условие успеха глубоких экономических  реформ России.[14]

1.6 Арендная плата

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию  на постройки и сооружения (которые  находятся на земле), а также процент  на вложенный капитал. Если собственник  земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость  этих сооружений, и получить процент  на затраченный капитал (ведь он мог  положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство  зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к  тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные  вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник  стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.[34]

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять  арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществлять такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды.[11]

 

2.Земельные отношения в России, условия, проблемы

2.1 земельные  отношения в России

Земля является особым объектом экономического оборота  и правовых отношений в силу своих  природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирования сделок с земельными участками.

Самой ранней исторической формой обладания землей для производственных целей без  обособления права на нее кого-то из пользователей является землепользование. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и расслоения общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого её не было.[14]

В связи  отсутствия абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок и передача земли почти во всех случаях  именовалось продажей. Отличие покупки  от форм найма заключалось не в характере  владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на сто лет, а во втором- на пять то есть, устраиваемых цензором. Плата за использование землёй выступала в форме поземельного налога, часто дополнялась жертвоприношениями.

В отношении  земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку строилась на труде на труде свободных крестьян, добровольно вступивших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности.[18]

В России до ХХ века не было единых правил о сделках  с землей. В начальный период развития государства превалировал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости. В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля ,входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью  она не являлась ввиду того, что в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению.[25]

Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование. Но кроме того, что такое происходило не часто ,временное пользование к тому же было ограничено административным характером предшествующего землепользования.

Купля продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, то есть куска почвенного слоя ,в присутствии девяти свидетелей. В дальнейшем акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками. До 1917 года земельное право в России как особая отрасль отсутствовало и все правовые отношения ,связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства. В советский период оборот участков в его истинном (рыночной) смысле был практически прекращен ,поскольку вся земля стала объектом государственной собственности, и уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу ,допуская лишь так называемую трудовую аренду. Договоры аренды земельных участков были ограниченны изначально рядом актов, а постановлением Центральной избирательной комиссии и Советом Народных комиссаров Союза Советских Социалистических Республик от 4 июля 1937 года- запрещены.Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка ,то для выделения земли принималось административное решение.[15]