Жилищное строительство в Воронежской области

,

Введение

 

1 Понятие  земельного участка…………………………………………….3

1. Признаки земельного участка…………………………………………5

2 Порядок предоставления земельного участка………………………….6

2.1 Порядок предоставления земельного участка под жилую застройку…………………………………………………………………………11

3 Жилищное строительство в Воронежской  области…………………12

3.1 Стимулирование развития жилищного  строительства в Воронежской  области в 2011-2015 годах………………………………………16

3.2 Предпосылки  развития жилищного строительства  в Воронежской области, емкость  рынка жилья…………………………………………………18

 

Заключение………………………………………………………………..21

Список используемых источников………………………………………23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Земельные отношения в жизни современного российского общества занимают особо заметное место. За короткий срок благодаря земельной реформе большое количество граждан стали собственниками земельных участков. Правовое регулирование ведения гражданами личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Актуальность данной темы обусловлена высокими темпами развития строительства и наличием проблемных вопросов, связанных с осуществлением строительной деятельности и предоставлением земельных участков под строительство.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Предоставление земельных участков регулируется статьей 30 Земельного кодекса.

Цель данной научной  работы является изучение порядка предоставления земельного участка под жилую застройку.

Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные акты, нормативные документы по теме работы.  Источниками информации для написания работы по теме «Предоставление земельных участков для строительства» послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике «Предоставление земельных участков для строительства», справочная литература, прочие актуальные источники информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Понятие земельного участка.

 

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ1), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок" (гл. 17 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды.

Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

С развитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ2 - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Недра по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" в ст. 19 разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.

Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. В данной работе будут рассматриваться две из них (самые распространенные): земли поселений (городов и иных населенных пунктов) и земли сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.

 

1. Признаки земельного участка.

 

Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный  участок всегда есть некоторая  часть поверхности земли. Это  позволяет определять земельный  участок через территорию, измеряемую  в квадратных метрах, хотя наличие  определенной площади само по  себе не отражает сущности  данного участка.

2. Всякий  земельный участок связан с  землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок  и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ3 или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый  участок обладает и качественными  характеристиками, но в одних  случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически сложный, структурированный  объект действительности, сложным  является она и в качестве  объекта сделок.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

5. В составе  земельного участка необходимо  выделять вертикальный и горизонтальный  срезы, позволяющие установить пространственные  масштабы данного земельного  участка. Имеется в виду, конечно  же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на  которое распространяется правовой  режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст. 261 ГК РФ4. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.

Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.

В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах" владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.

При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст. 261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.

То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

6. Земельный  участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений  должен быть выделен свойственным  ему образом. Теоретически возможно  существование объектов с родовыми  признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов  земельный участок требует установления  индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно п. 3 ст. 14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п. 2 ст. 7).

Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12), и состав его документов (ст. 13).

7. Земельный  участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.

8. Земельный  участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Хотя в литературе  есть и иные, радикальные точки  зрения.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.

 

 

 

 

 

 

 

 

2  Порядок предоставления земельного участка

 

Согласно статье 24 земельного кодекса в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления с которыми заключен муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счёт средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на выполнение работ для муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.