Жилищное строительство в Воронежской области

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и который не предоставлен в пользование гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (муниципальный контракт). Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется в безвозмездное срочное пользование.

Орган местного самоуправления после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

2.1 Порядок предоставления земельного участка под жилую застройку

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, остается в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Предоставление участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Земельным кодексом РФ возможно без предварительного согласования мест размещения объектов (такие земельные участки предоставляются в собственность или в аренду только на торгах-конкурсах или аукционах), а также с предварительным согласованием мест размещения объектов (в этом случае земельный участок предоставляется без проведения торгов на основании решения уполномоченного органа в соответствии с заявлением граждан и юридических лиц в аренду

1. для физических лиц, в постоянное бессрочное пользование
2. для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления и безвозмездное срочное пользование — для религиозных организаций).

Предоставление земельного участка для жилищного строительства после 1 октября 2005 года согласно Земельному кодексу РФ осуществляется исключительно без предварительного согласования мест размещения объекта путем проведения торгов в виде аукциона. Под нежилые объекты капитального строительства предоставление земельных участков возможно как без предварительного согласования мест размещения объекта, так и с предварительным согласованием мест размещения объектов, т. е. в данном случае земельный участок можно получить как через торги, так и без таковых.

Наиболее актуальным вопросом на данный момент, конечно же, является получение земельных участков под строительство жилья. Понятно, что выставление свободного земельного участка на аукционную продажу для жилищного строительства проводится по инициативе органов местной администрации. Однако как быть, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается физическое или юридическое лицо по собственной инициативе? Закон допускает возможность получения земли под строительство по инициативе заявителя, но с двумя существенными оговорками: предоставление земельного участка возможно только в аренду и его целевым назначением должно быть индивидуальное жилищное строительство (т. е данный вариант неприемлем для строительства многоквартирных жилых домов). Здесь предусмотрен следующий порядок.

На основании заявления заинтересованного лица орган местной администрации принимает решение либо о проведении аукциона по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, либо о публикации сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка в периодическом печатном издании. В случае если по истечении месяца со дня опубликования такого сообщения заявления не поступили, принимается решение о предоставлении земельного участка лицу, подавшему заявление, и с ним в двухнедельный срок заключается договор аренды. В случае если на сообщение о предоставлении земельного участка заявления поступили — проводится аукцион.

Земельным кодексом РФ устанавливается ещё один, новый вариант предоставления земельного участка — для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Речь идет, видимо, о застройке жилыми домами целого микрорайона с необходимыми элементами инфраструктуры и объектами социальной сферы. В собственность такой земельный участок не предоставляется, а право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе. Земельный кодекс РФ очень детально регламентирует порядок проведения аукционов по продаже земельных участков либо прав на заключение договоров аренды на земельные участки для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Хотелось бы акцентировать внимание только на нескольких аспектах. Во-первых, законодатель требует очень подробного описания земельного участка, являющегося предметом аукциона, которое должно быть изложено в извещении о проведении аукциона и в протоколе о результатах аукциона. Данное описание включает в себя в том числе: сведения о разрешенном использовании земельного участка; о параметрах разрешенного строительства объектов капитального строительства; о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; информацию о плате за подключение. 
Во-вторых, если аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем только одного участника, орган местной администрации обязан заключить договор аренды земельного участка, либо договор купли-продажи земельного участка по начальной цене аукциона в течение 10 дней с момента обращения к ним единственного участника аукциона. Если такого обращения единственного участника аукциона не последовало или аукцион был признан несостоявшимся по причине непоступления ни одного заявления о намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, после троекратного объявления начальной цены аукциона, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона. Протокол о результатах аукциона является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка в зависимости от того, что являлось предметом аукциона: земельный участок или право аренды на него. И тот, и другой договор необходимо обязательно в дальнейшем предоставить в управление Федеральной регистрационной службы, так как и право собственности на земельный участок, и право аренды (если срок аренды более года) приобретается не с момента подписания соответствующих договоров, а с момента государственной регистрации права собственности и договора аренды. Помимо указанных договоров в регистрирующий орган при продаже земельных участков или права аренды на земельные участки по аукциону для жилищного строительства необходимо также предоставить кадастровый план земельного участка, решение о проведении аукциона, информационное сообщение о проведении аукциона, протокол приема заявок, протокол о результатах аукциона, информационное сообщение об итогах проведения аукциона. Для регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи заявления о государственной регистрации должны подать продавец земельного участка (в лице представителя органа местной администрации) и покупатель. Для регистрации договора аренды заявление о государственной регистрации может быть подано одной из сторон договора (в подавляющем большинстве случаев заявителем является арендатор). 
Регистрация права собственности и договоров аренды для жилищного строительства приобрела особое значение в связи с вступлением в силу 1 апреля 2005 года федерального закона об участии в долевом строительстве, который установил, что при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства лишь только после государственной регистрации своего права собственности или договора аренды на застраиваемый земельный участок.

Изложенный порядок предоставления земельных участков установлен в основном Федеральным законом «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ», который внес существенные изменения в имеющиеся положения Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков под строительство.

3 Жилищное  строительство в Воронежской  области

3.1 Стимулирование  развития жилищного строительства  в Воронежской области в 2011-2015 годах

Комплексное планирование территориального развития Воронежской области, направленное на приоритетах роста экономики региона, на взвешенном, экономически целесообразном размещении производительных сил и жилищного строительства, которое обеспечивает существующие и планируемые потребности населения, является одним из главнейших направлением развития Воронежской области.

Помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан – в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы. Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем: - общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008-2009 гг., которое связанно с последствиями мирового финансового кризиса; - слабой проработанности на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, четкой градостроительной политики, которые не позволяют строительному бизнесу грамотно планировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь ведет к приостановке инициатив по застройке территорий; - недоступности земельных участков для застройщиков; - излишне регламентированной и чрезвычайно громоздкой системе выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получении технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса; - отсутствии реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;  - высокой изношенности (до 60-70 %) производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов; - низкой доступности кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшей на волне кризиса и продолжающей оказывать негативное влияние на развитие отрасли в целом;  - проблеме ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющей на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.

Воронежская область на протяжении многих лет по объемам строительства жилья и по объемам работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», занимает 4-е место среди других областей Центрального федерального округа, уступая г. Москве, Московской области и Белгородской области (табл. 1.1.1). 

В 2009 г. показатели ввода в действие общей площади жилья и объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в области уменьшились до 872,5 тыс. м2 и 26,5 млрд руб. соответственно на 22 % и 14 %, чем значения данных показателей в докризисный период (2008 г. – 1120,5 тыс. м2 и 30,8 млрд руб. соответственно).

В силу относительно невысоких доходов воронежцев, жилая недвижимость здесь дешевле, чем в более богатых Белгороде и Липецке. На конец 2011 года, 1 кв. м. в новом многоквартирном доме стоил в среднем 39,4 тыс. руб (в Белгороде — 47,5, в Липецке — 41,3). Зато темпы строительства помогают городу более успешно бороться с ветхим и аварийным жильем: его процент в Воронеже — самый низкий во всем Центральном Черноземье (1,1%).

3.2 Предпосылки развития  жилищного строительства в Воронежской  области, емкость рынка жилья

Воронежской областью в период с 2005 года до 2009 года был достигнут впервые показатель ввода жилья более 1 млн .м2 жилья (в 2008 году докризисный период) и с того момента он является пороговым значением, показывающим стабильность в сфере развития жилищного строительства.

Структура ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м

Всего в Воронеже сейчас действуют 36 компаний-застройщиков.

Строительную отрасль в регионе в последние годы активно поддерживает областное правительство. В 2010 году была принята региональная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах». Программа включает в себя и поддержку и малоэтажной застройки недалеко от Воронежа. Так, уже начато строительство в с. Ямное Рамонского района (площадь 138 га, предполагаемый объем вводимого жилья — 100 тыс. кв. м). 

Прогноз ввода жилья в Воронежской области, тыс. кв. м