Жизненный цикл недвижимости

Содержание

 

1. Теоретическая часть……………………………………………………………..3

1.1. Жизненный цикл недвижимости  и его этапы……………………………..3

1.2. Налогообложение недвижимого  имущества и сделок с ним…………….6

1.2.1. Налогообложение недвижимого  имущества………………………..6

1.2.2. Налогообложение сделок с недвижимостью………………………10

2. Практическая часть…………………………………………………………….17

2.1. Задача №1…………………………………………………………………..17

2.2. Задача №2…………………………………………………………………..20

2.3. Задача №3…………………………………………………………………..21

2.4. Задача №4…………………………………………………………………..22

2.5. Задача №5…………………………………………………………………..23

Список использованных источников…………………………………………….26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретическая часть.

 

1.1. Жизненный цикл недвижимости  и его этапы.

 

Любой объект недвижимости является материальным активом, который  существует во времени, поэтому можно указать его жизненный цикл. Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла  проекта и выбор варианта использования  свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений.  На этом этапе – на основании  технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период  реализации проекта подрядными  организациями практически полностью  изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа,  дарение, сдача в аренду и  т.п.) с передачей имущественного  права или с появлением обременении  на это право. На этой стадии  осуществляются операции с объектом, и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный  ремонт, реконструкция, реставрация  улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли и улучшений, выполненный  в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования  объекта в существующем состоянии  показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой  существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений,  захоронение или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Некоторые этапы в течении  жизненного цикла объекта недвижимости могут повторяться. Так, например, замысел  проекта создания нового объекта  может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Объект недвижимости, являясь  материальным активом, может использоваться в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Если объект недвижимости приносит доход его владельцу и удовлетворяет его потребности, то он эксплуатируется пользователем с целью увеличения дохода, прибыли. Как только объект оценки не приносит доход, он для собственника теряет свою полезность и подлежит продаже и может быть продан как товар в целом или по частям на любом этапе жизненного цикла.

Основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости, как  товара:

1. Приобретение недвижимости (покупка, постройка, наследование).

2. Владение и использование в определенный период

3. Управление объектом недвижимости

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей владельцев

5. Распоряжение собственностью

6. Смена собственников, владельцев, пользователей

7. Распоряжение вещными правами на объект

8. Изменение функционального назначения

9. Прекращение права собственности

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют отрицательные потоки денежных средств (при строительстве или покупке). В период его использования (сдача в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты (на ремонт и обслуживание здания)

В отличие от других товаров  недвижимость, приносящая доход, требует  профессионального управления активами, начиная с поиска выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации.

 

1.2. Налогообложение недвижимого  имущества и сделок с ним.

 

1.2.1. Налогообложение недвижимого  имущества.

 

Владение, пользование и  управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

 

Таблица 1. Современные принципы налогообложения недвижимого имущества (ст. 3-5 НК РФ).

	Принцип налогообложения	Основное содержание (сущность)
1	Всеобщности	Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы.
2	Справедливости и дифференциации	Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества.
3	Обязательности	Поскольку любое государство  не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги.
4	Равенства	1) Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками. 2) Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения – капитала.
5	Экономичности	Все налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не препятствовать гражданам в реализации своих конституционных прав.
Окончание таблицы 1
6	Законности	1) Установление, изменение или отмена соответствующих налогов и сборов возможны только законом РФ, субъектов РФ и нормативными актами представительных органов местного самоуправления. 2) Не предусмотренные Налоговым кодексом налоги и сборы не подлежат уплате.
7	Удобства и простоты	Нормативные акты о налогах  и сборах должны быть четко сформированы, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в какой сумме он должен платить.
8	Системности	По каждому налогу должны быть определены: – налогоплательщик и объект налогообложения; – налоговая база и налоговый период; – налоговая ставка и порядок исчисления налога; – порядок и сроки уплаты налога; – налоговые льготы в необходимых случаях.
9	Гибкости	Налоговая система должна легко адаптироваться к изменениям экономических условий и общественным потребностям, обеспечивать перераспределение ВВП и быть эффективным инструментом государственной экономической политики.
10	Защиты	1) Все неустранимые сомнения, противоречия налогоплательщика и неясности налоговых актов трактуются в пользу налогоплательщика. 2) Законодательные акты, ухудшающие положение налогоплательщика, не имеют обратной силы. 3) Законы и акты, новые налоги и (или) сборы вступают в силу не ранее 1 января следующего года после года их принятия.

 

В процессе налоговых отношений  по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики – предприятия и физические лица, а на другой – налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

– Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;

– государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сбиров);

– Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов – при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

– органы государственных внебюджетных фондов;

– Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения – в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения  важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

– одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в работе другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

– одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

– лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и  по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, который может повлиять на результаты управления недвижимостью.

 

1.2.2. Налогообложение сделок с недвижимостью.

 

1. При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости объекта. Налогами данная операция не облагается.