Жизненный цикл недвижимости

2. При получении объекта недвижимости в дар. Если же оформляется дарение объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:

1) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты

труда:

· детям, родителям – 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

2) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям – 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям – 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам – 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

4) При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от процентов 15 + труда размера установленного 176,1-кратного – родителям;

· другим физическим лицам – 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3. При наследовании объекта недвижимости. Необходимо уплачивать налог и при получении объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1) При наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 5 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

2) При наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 42,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 85-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

3) При наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди – 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди – 255-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам – 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

4. Льготы при наследовании и дарении. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается:

1) Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования пережившему супругу, или дарения имущества одним супругом другому. Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет.

Основанием для предоставления льготы является свидетельство о  регистрации брака, а в случае его отсутствия – решение суда о признании факта супружества.

2) Cо стоимости жилых домов (квартир) и с сумм паевых накоплений в жилищно-строительных кооперативах, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а  также решением суда.

В частности, не лишаются права  на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем или дарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

3) Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования от лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации, в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка.

Основанием для предоставления льготы является документ соответствующей  организации о смерти наследодателя.

4) Cо стоимости жилых домов и транспортных средств, переходящих в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида. Льгота предоставляется тем физическим лицам, которые имели указанные выше группы инвалидности на момент получения свидетельства на право наследования;

5. Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества. После продажи недвижимого имущества продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

«При определении размера  налоговой базы в соответствии с  пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса  налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных  налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом  периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или  земельных участков, находившихся в  собственности налогоплательщика  менее пяти лет, но не превышающих  в целом 1000000 рублей, а также в  сумме, полученной в налоговом периоде  от продажи иного имущества, находившегося  в собственности налогоплательщика  менее трех лет, но не превышающей 125000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей  совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)»

Будьте осторожны с  доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевого участия. Эти доходы не являются доходами, полученными в результаты продажи недвижимости, для них не предоставляется льгот и Вас могут заставить заплатить 13% с полученной суммы.

6. Отчет покупателя об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен объект. Покупатель, в случае отсутствия в налоговых органах сведений о его доходах в достаточных для покупки недвижимости размерах, должен дождаться письма из налоговой инспекции, в котором ему предлагается отчитаться об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен объект. После этого покупатель вправе по почте (без личной явки) направить в налоговые органы свой отчет.

На сегодняшний день реальным и легальным объяснением (разумеется, можно сказать, что «всю жизнь  копил») является договор займа, заключаемый  в простой письменной форме с  близкими людьми. При этом заимодавцы не обязаны отчитываться, где они взяли средства, являющиеся предметом договора займа.

Кстати, у граждан отсутствует  обязанность отчитываться за инвестиции, в т.ч. и в строительство. Следовательно, приобретателям строящегося жилья  отчитываться не нужно.

7. Имущественный налоговый вычет для покупателя. Покупатель также имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением объекта недвижимости.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ:

Налогоплательщик имеет  право на получение имущественных  вычетов: «в сумме, израсходованной  налогоплательщиком на новое строительство  либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный  налоговый вычет предоставляется  налогоплательщику с даты регистрации права собственности на жилой объект на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества  в общую долевую либо общую  совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в  соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Имущественный налоговый  вычет, предусмотренный настоящим  подпунктом, не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство  или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли - продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса. (Поясняем – физические лица признаются взаимозависимыми, если:

· одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

· лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

А также: «Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей  статьи, если отношения между этими  лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)».)

Повторное предоставление налогоплательщику  имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде  имущественный налоговый вычет  не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен  на последующие налоговые периоды до полного его использования.

 

2. Практическая часть.

 

2.1. Задача №1.

 

Определите чистый операционный доход владельца объекта при  наличии следующих исходных данных (табл.2).