Жизненный цикл недвижимости

Таблица 2. Исходные данные.
Параметр		Значение
Общая площадь объекта, м2		900
Площадь, занятая собственником, м2		90
Арендная площадь, м2		800
в т.ч. сдано в  аренду на 10 лет, м2		300
Контрактная ставка арендной платы, у.е. за м2		400
Окончание таблицы 2
Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м2	420
Платежи по договору страхования, у.е	1950
Расчеты на управление, % от ДВД	5
Коммунальные платежи, у.е	7700
Расходы на уборку помещений, у.е	4500
Затраты на техническое обслуживание, у.е	3300
Стоимость очередной замены окон, которая будет необходима через 7 лет, у.е	24000
Депозитная ставка надежного  банка, %	12
Норма потерь от недогрузки, %	10
Норма потерь от неплатежей, %	3
Налоговые платежи, у.е	4600

 

При расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 195000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

 

Решение.

1. Определим выгоду от  расторжения договора. Фактор текущей  стоимости аннуитета (на 10 лет, 15 %) PVA = 5,019:

Выгода от расторжения  договора = 5,019*10*300 = 15057 у.е.

2. Определим потенциальный валовой доход:

ПВД = S*C,

где S – площадь, м²;

С – ставка арендной платы, у.е. за 1 м².

ПВД_{1(контрактный)} = 300*400 = 120000 у.е.

ПВД_{2(рыночный)} = (800 – 300)*420 = 210000 у.е.

ПВД = 120000 + 210000 = 330000 у.е.

3. Определим действительный валовой доход:

ДВД = ПВД – П_{недозагрузки} - П_{неплатежей}

П_{недозагрузки} = ПВД₂*К_{недозагрузки}

П_{недозагрузки} =210000*0,1 = 21000 у.е.

П_{неплатежей} = (ПВД - П_{недозагрузки})*К_{неплатежей}

П_{неплатежей} = (330000 – 21000)*0,03 = 9270 у.е.

ДВД = 330000 – 21000 – 9270 = 299730 у.е.

4. Определим операционные расходы:

Операционные расходы  включают: платежи по договору страхования, расходы на управление (5 % от ПВД), коммунальные платежи, расходы на уборку помещений, затраты на техническое обслуживание, расходы на замену окон, налоговые платежи.

Расходы на замену окон определяются с использованием функции формирования фонда возмещения. Фактор фонда возмещения (7 лет, 12 % годовых) равен 0,09912.

ОР = 1950 + 299730*0,05 + 7700 + 4500 + 3300 + 24000* 0,09912 + 4600 = 39415,38 у.е.

5. Определим чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 299730 – 39415,38 = 260314,62 у.е.

6. Чистый операционный доход владельца:

ЧОД_{владельца} = ЧОД – ЧОД_{кредитора},

где ЧОД_{кредитора} определяется с учетом фактора фонда возмещения 0,0075 (кредит на 25 лет под 12 % годовых):

ЧОД_{кредитора} = 195000*(0,12 + 0,0075) = 24862,5 у.е.

ЧОД_{владельца} = 260314,62 – 24862,5 = 235452,12 у.е.

Ответ: чистый операционный доход владельца объекта составит 235 452,12 у.е.

 

2.2. Задача №2.

 

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального  жилого дома за 50 000 у.е. Дом был построен за 138 000 у.е., но прекрасно вписывался в среду, где соседние дома стоили от 200 000 у.е. до 250 000 у.е. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 651 до 741 у.е. в месяц соответственно, а новый дом планировалось сдать за 701 у.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства была изменена схема движения транспорта в данном районе, после чего улица стала менее привлекательна для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда его сдали в аренду за 626 у.е. в месяц. Определите: валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому; вероятную первоначальную стоимость дома; величину потери стоимости объекта из-за изменения схемы маршрута движения транспорта и вид данного износа.

 

Решение.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение цены продажи  объекта к потенциальному валовому доходу:

 у.е.; у.е.

;

Валовой рентный мультипликатор определяется как средняя арифметическая из ВРМ, рассчитанных по аналогам оцениваемого объекта.

Вероятная первоначальная стоимость  дома:

 у.е.

Текущая стоимость дома:

 у.е.

Величина потери стоимости  объекта определяется как разность между вероятной первоначальной стоимостью дома и текущей стоимостью:

 у.е.

Ответ: величина потерь стоимости  объекта из-за изменения схемы  маршрута движения транспорта составляет 24165 у.е., износ внешний.

2.3. Задача №3.

 

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 1500 руб. за 1 м³ расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 12,5 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18 % от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 910000 руб. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2500 м³, а накопленный износ – 22 %.

 

 

 

Решение.

Прямые затраты на строительство  здания-аналога, пересчитанные на дату оценки с помощью индекса цен  на строительно-монтажные работы с  учетом поправочного коэффициента:

,

где С – прямые затраты  за 1 м³ расчетного объема здания, руб.;

V – расчетный объем здания, м³;

К – поправочный коэффициент.

 руб.

Косвенные затраты (12,5 % от прямых затрат):

 руб.

Прибыль предпринимателя (18 % от прямых затрат):

 руб.

Итого затрат:

 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа:

 руб.

Ответ: стоимость объекта  составляет: 4 154 556,25 руб.

 

2.4. Задача №4.

 

Какую сумму целесообразно  заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать  в течении 5 лет, если в конце каждого  года объект приносит доход по 250 000 рублей. По окончании эксплуатации объект можно будет продать по прогнозной стоимости 2 850 000 рублей. Требуемый доход на инвестиции – 15%.

 

Решение.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

 

где  PV – текущая стоимость;

С_t – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования  денежного потока периода t;

М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

n – число периодов.

Стоимость реверсии, или остаточная стоимость, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта  недвижимости равна сумме текущей  стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Ответ: Следовательно, целесообразно заплатить инвестору 1500767 рублей за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать в течении 5 лет.

 

2.5. Задача №5.

 

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с  одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

а) Объект продан в этом году за 185 тыс. долл., имеет ж/д ветку;

б) Объект продан год назад за 170 тыс. долл., имеет ж/д ветку и 2 загрузочные двери;

в) Объект продан в этом году за 185 тыс. долл., полностью огорожен.

Ж/д ветка стоит 1700 долл., загрузочная дверь – 1200 долл., ограждение – 5300 долл. Прирост стоимости – 5,0 % в год.

 

Решение.

Таблица 3
Характеристика	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3
цена продажи, тыс.долл.		185	170	185
ж/д ветка	есть	есть	есть	нет
ограждение	есть	нет	нет	есть
загрузочная дверь, шт.	1	0	2	0
прирост стоимости в год, %	0	0	5,0	0
Таблица 4
Характеристика		Аналоги
		1	2	3
корректировка на прирост  стоимости, тыс.долл.			+8,5
скорректированная цена, тыс.долл.		185	178,5	185
корректировка на наличие  ж/д ветки, тыс.долл.				+1,7
скорректированная цена, тыс.долл.		185	178,5	186,7
корректировка на ограждение, тыс.долл.		+5,3	+5,3
скорректированная цена, тыс.долл.		190,3	183,8	186,7
корректировка на загрузочную  дверь, тыс.долл.		+1,2	–1,2	+1,2
скорректированная цена, тыс.долл.		191,5	182,6	187,9

 

Сумма корректировок по аналогу 1 составляет 6,5, по аналогу 2 – 12,6, по аналогу 3 – 2,9, наименьшему значению корректировок присвоим 3 балла (то есть аналогу 3), аналогу 1 – 2 балла, аналогу 2 – 1 балл.

Стоимость здания:

 тыс.долл.

Ответ: стоимость промышленного  здания с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с  одной загрузочной дверью составляет 188,22 тыс. долл.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Оценка недвижимости: Учебник  / Под ред. А .Г. Грязновой,  М. А. Федото-вой. – М.: Финансы  и статистика, 2002. – 495 с.

2. Налоговый кодекс РФ (часть 1,2) – М., 2011.

3. Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. Учебное пособие. – СПб, 2008. – 120 с.

4. Сделки с недвижимостью. Образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004

5. Горемыкин В. А. – Экономика недвижимости: Учебник – М.: «Филинъ», 2004 – 600с.

6. Горемыкин В. А. – Сделки с недвижимостью: Практическое пособие – М.: «Филинъ», 2006 – 400с.