Жылжымайтын мүлік

1.  Жылжымайтын мүлік деген не және ҚР жылжымайтын мүлікке не жатады?

Жылжымайтын мүлік – ( жылжымайтын заттар, жылжымайтын мүлік ) жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық отырғызылымдар және өзге де мүліктер яғни,  орнынан ешқандай шығынсыз (мүлтіксіз) ауыстыру мүмкін емес объектілерді айтады.

Қазақстан  Республикасында «жылжымайтын мүлік» мағынасы 27 желтоқсан  1994 жылғы жоғарғы  сотпен  қабылданған азаматтық  кодекісінде ашылып көрсетілген.  117 бапта былай делінген:1 Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, құрылыс, көпжылдық өсімдіктер, яғни өзіне зиянсыз көшпейтін жермен тығыз байланысты заттар. 2Жылжымайтын мүлікке тағы да мемлекеттің ауа және су аймағы, ішкі көлдер мен өзендері, космостық объектілер. Заң  шығарушы органдармен  бекіткен жылжымайтын мүлікке тағы да басқа заттар жатқызылуы мүмкін. Баға обьект ретінде. физикалық объект түрінде жер және онымен тікелей байланысты: - жер учаскелері - жер асты байлықтар - жекелеген су объектілері – ормандар - көп жылдық отырғызылымдар – ғимараттар – құрылыстар және басқа жермен, ғимаратпен,құрылымдармен мықты байланысқан мүліктер. ҚР Азаматтық кодексі (117 бап) бойынша жылжымайтын мүлікке жылжымалы заттар кіреді: - әуе және су кемелері - ішкі су жүзу кемелері - ғарыш объектілері

2. Жылжымайтын мүлік нарығының специикалық ерекшеліктерін атаңыз?

Жылжымайтын мүлік  нарығының ерекшеліктері:  Жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері; Жылжымайтын мүлік нарығының спецификалық ерекшеліктері; Жылжымайтын мүлікке сипаттама; Қазіргі кезде ҚР меншік түрлері; Жылжымайтын мүліктің бағалау негізгі принциптері; Жылжымайтын мүліктің бағалау кезіңде негізгі этаптары.жылжымайтын мүлік ерекшеліктері сату-сатып алу мәмілелерінің саны айтарлықтай аз болуы, соның ішінде бірегей және айрықша объектілердің болуы; нарықтағы кейбір мәмілелер әр түрлі сыбыстардың, нақты бір психологиялық қажеттіліктердің, жеке қатысушылардың аз ақпараттанғандығынан жүзеге асырылуы мүмкін; жылжымайтын мүлік объектіні ұсынудың төмен тиімділігі, себебі құрылыс салу айтарлықтай көп уақыт алады, ал ғимараттар мен құрылымдар ұзақ тіршілік етеді; жылжымайтын мүлікке сұраныстың әр түрлілігі болып келеді.Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл бәсекелестікке жетілдірілмеген, оның ерекшеліктері: әр объекттің өзінше ерекшелігі; қаржыландыру жағдайына байланысты; заңдық құқықтарының күрделілігі; өтімділігінің төмендігі. Жылжымайтын мүлік нарығының қызмет көрсету ерекшеліктері: жылжымайтын мүлік объектілерінің спецификасы; жылжымайтын мүлікке сәйкес тәуекелділік деңгейдің өте жоғарлығы; капитал нарығының әсері; сұраныс пен ұсыныстың арасында тепе-теңдікті орнатудың мүмкін еместігі.

3. Жылжымайтын мүліктің бағалау негізгі принциптерін атап беріңіз

Жылжымайтын мүлік кәсіп жағдайында бағалаушы  керек болады. Себебі мемлекет өз органдарында (госкомсат, техникалық есептеу) бағаны өздері қояды. Жекеменшіктің тууына байланысты жылжымайтын кәсіп пайда болды. сатуға, сатып алуға объектінің бағасы бағаланады. Дүниежүзілік тәжірибиенің дәлелдеуімен егер жылжымайтын мүлікті сату немесе сатып алу келісім шарты бағалаушымен бірікпесе, онда басқа жақтың бір-бірімен алдау болады. Біздің елде нарықтық қатынастың өсуіне байланысты бағалаушының қажеттілік және тәуелсіздік бағалаушы туындады. Қазіргі кезде біз орнықтыру системасын дайындаудамыз, ұйымдастыру қызметі, стандарт және этикалық бағалаушы норма тәртібі. бұл процесс тез өтуде, біріншіден дүниежүзілік тәжірибе, екіншіден аудандардың кәсіптік деңгейінің өсуі. әр елде кәсіптік бағалаушы әр түрлі.  Әр мемлекеттің өзінің бағалаушыға дейінгі критері және талаптары бар. Бағалаушы жылжымайтын мүлікті жақсы білу керек. әр елде бағалаушының біліміне жоғары талап қойылады.  мысалы ақш институттары баға университет, колледж біліміне бірдей талап етіледі. Базовый білімінен басқа бағалаушы курс семинардан өтіп тұру керек. нарық жағдайында баға тұрақты өзгеріп тұрады. Сондықтан бағалаушы өз білімін толықтырыпотыру керек. жылжымайтынмүлік нарықтың пайда болуымен, мысылы нарықтық пәтерді бағалаушы сату тәртібін, заңды және экономиканы жақсыбілу керек. жылжымайтын мүлікті бағалау мамандығына қойылатын принциптер: сәйкесінше білім; өз білімін жетілдіру үшін тұрақты жұмысы болу керек және нарықтық деректер негізін құру керек; жұмыс тәжірибесі; тәуелсіздік және объективтілік; бағалаушының сапалылығы; келісім – шарт жасағандағы ұқыптылық; бағалаушыларды шарт жасағандағы ұқыптылық; бағалаушылардың қоғамдық мекемесіндегі жұмысында белсенді қатысуы тиіс.

4. Жылжымайтын мүлік бағасына қандай фактор ісер етеді?
5. Мүлікті бағалау үрдісінің негізгі  кезеңдері қандай?
6. Жер меншік құқықтарын атаңыз?
7. Жерді пайдалануда қандай екі қарама-қарсы көз қарасты білесіз?

Жылжымайтын мүлікті  екі аспектіге қарауға болады: физикалық және экономикалық

8. Меншік құқығы саласында өкімет қандай уәкілетпен билейді?

Бағалау теориясында  жеке меншік құқығын шектейтін, бес  үкімет полномочиясы бар: Ықтиярсыз алып тастау құқығы немесе игердің әділ өтем төлеумен  бірге жеке құқығын иемдену. Салық енгізу құқығында және жекеменшік иелерден салық жинап мемлекеттік бағдарламаны қолдап және қауымға қызмет көрсету үшін.Жылжымайтын мүлік уақытша жүргізу құқығын беру (өмірлік иемдену, жалға беру, шаруашылықты  жүргізу, оперативті жүргізу т.с.с.). Меншік қатынастардың құқығын реттеу – (толық құқық) сақтануды, денсаулықты, қауіпсіздікті, моральдік тұрақтылықты, қоғам ауқаттылықты қамтамасыз ету үшін.Иегердің өлім жағдайында мұра қалдырмағанда, заңды мұрагер болмаған кезде (таңдамалы мүлік) мемлекет жекеменшік жылжымайтын мүлік қайтару құқығында жасайды.

9. Жылжымайтын мүлік нарығына анықтама беріңіз?

Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл бәсекелестікке жетілдірілмеген, оның ерекшеліктері: әр объекттің өзінше ерекшелігі; қаржыландыру жағдайына байланысты; заңдық құқықтарының күрделілігі; өтімділігінің төмендігі.

Нарықтағы бәсекелестігіне  сипаттама

Жылжымайтын мүлік  нарығының қызмет көрсету ерекшеліктері: жылжымайтын мүлік объектілерінің спецификасы; жылжымайтын мүлікке сәйкес тәуекелділік деңгейдің өте жоғарлығы; капитал нарығының әсері; сұраныс пен ұсыныстың арасында тепе-теңдікті орнатудың мүмкін еместігі.

10. Нарық экономикасының объектісі ретінде баспана нарығы негіздерін атаңыз?
11. Жылжымайтын мүлік нарығы қандай параметрлермен бөлінеді?
12. Бағалаушы жұмыс ақысын анықтау барысында және келісім шартына қол қоярда қандай іс-қимылдар жасайды?

Бағалау шартын жасау  үшін келесі міндеттемелерді орындау  қажет: тапсырыс берушінің және бағалаушының аты және оның заңдық адресі; бағаланатын объектінің аты, оның тұрғылықты жері; бағалауды жүргізу келісімінің мақсаты; бағалаудың түрі; объектіні бағалаудың түрі; бағалауды өткізу күні және мерзімі; қызметіне байланысты көрсетілген шарттық, реттік және мөлшер ақысы; екі жақты жауапкершілік; бағалау кезінде тапсырыс берушінің жеке құқығына байланысты реквизиттік құжат; бағалау кезінде тапсырыс берушінің жеке құқығына байланысты бағалау объектісі немесе басқа да негіздер; бағалау жұмысын іске асыратын лицензиясының  номері немесе тіркелген номері бар туралы мағлұмат, оның берілген күні және құжатты берген орган көрсету; бағалауды жүргізуде басқада талаптар

13. Жылжымайтын мүлік бағасына тәуелді баспана нарығының түрлерін атаңыз
14. Пайдалылық принципі деген не?

Жылжымайтын мүлік құны экономиалық принциптерге негізделген. пайдалану құны  принциптермен бөлінеді:Қүту; Пайдалылық; Айырбас құны; Сұраныс; Сәйкестік; Бәсеке; Өте жақсы және тиімді пайдалану; Баланстық; Экономикалық көбеюі; Экономикалық ыдырауы.

Пайдалылық – бұл бір уақытқа дейін жергілікті халықты жылжымайтын мүлікті қанағаттандыру қабілеті.

15. Инвестициялық мативация бойынша баспана нарығының түрлерін атаңыз?
16. Меншік құқығы бойынша баспана нарығының түрлерін атаңыз?
17. Сураныс пен ұсыныс принциптері немен тұжырымдалады?

Жылжымайтын мүлік құны экономиалық принциптерге негізделген. пайдалану құны  принциптермен бөлінеді: Қүту; Пайдалылық; Айырбас құны; Сұраныс; Сәйкестік; Бәсеке; Өте жақсы және тиімді пайдалану; Баланстық; Экономикалық көбеюі; Экономикалық ыдырауы.

Сұраныс және ұсыныс. ұсыныс – бағасы белгілі  тауар саны, ұсыныс және сұраныс жылжымайтын мүлік бағасын құрайды. Ұсыныс пен сұраныс баланс бергенде нарық бағасы өндіріске әсер етеді. егер нарық бағасы көбейсе  өндіріс шығынына, құрылыс жаңа объект салуға кіріседі, егер азайса құрылыс тоқталуы мүмкін. сұраныс өзгермелі,

18. Тозудың анықтамасын беріңіз? Тозуды анықтайтын әдістерді анықтаңыз

Тозу бағада пайданың жоғалуы ретінде анықталады. тозу бағада  пайданың жоғалуы  ретінде  анықталады. теория және тәжірибиеде  баға үш әдіспен анықталады.Тозу  дәрежесі анықтамасы: - тозу түріне бұзу әдісі. - өмір мерзімі әдісі. - нарықтық әдіс.

Тозуды анықтайтын қосымша  әдіс объект құнын есептеуге, сатудың  салыстырмалы әдісімен алынған кіріс  әдісімен  ғимараттың өндірілген  толық құны және жер құнымен қорытылады. Мысалы, жер құны және өндірістің толық құны 750000 доллар құрайды. кіріс және  САП әдісімен алынған. Құн – 500000 долларға тең, жиналған тозық – 250000 долларды құрайды. Алайда, мұндай көзқарас – тәсілдеме шығын әдісіне қолданылмалы. Бұл әдіспен тозуды анықтау үш компонентке бұзу жолымен атқарылады: - табиғи тозу. - функционалды тозу. - сырттай тозу. Табиғи тозу – қалпына келмейтін және қалпына келетін болып бөлінеді. Қалпына келмейтін – деректіні түзеткен шығыннан құн асып кетеді, қосымша керек етеді. Қалпына келетін  - деректіні түзеткен шығын аз, құнға қосқаннан. Функционалды тозу – бағаланған объект уақыт әсеріне сәйкес келмейді, себебі жетіспеушілік болып табылады. Егер алгоритм шығын әдісіне көңіл  аударсақ,  ПСВ (ПСЗ)  тозу есебін қарайтын, онда артық нәрсе объектінде болатын, мысалға мықты фундамент, объект құнында қателік болуы мүмкін. Сондықтан артық құн, жалпы құннан шегеріліп, алынып тасталуы керек.Сыртқы тозу – сыртқы қатынастар факторы болады.

19. Сыртқы тозуды есептеу принциптерді анықтаңыз?

Тозудың бұл  әдісін анықтау  үшін  компоненттерді үш топқа бөліп қарастыру керек:  физикалық тозу,  функционалдық тозу және сыртқы тозу. Физикалық тозу екіге бөлінеді: қалпына келетін  және қалпына келмейтін. Қалпына келмейтін – бұл  қалпына келтіруге кететін құнның, өз құныннан асып кеткен жағдайды айтады, үстіне қосылған құннан асып кетеді. Қалпына келетін – бұл қалпына келтіруге кететін құны аз  болады,  қосылған құнына қарағанда. Кез-келген жетіспеушілікті қалпына келтіруге болады, бірақ  егерде ол потенциалды пайдадан асып кетсе, онда ол қалпына келтірілмейді. Физикалық тозуды  ғимараттың элементтерін зерттеу арқылы анықтауға болады. ғимараттың қандай мөлшерде тозғаның  бағалаушының білімі мен тәжірибиесі анықтайды.  көп жағдайларда бұл жұмыстарға  мамандандырылған адамдарды шақырады. Совет одағы кезінде тозудың мөлшерін нормативті  құжаттармен анықтаған, оларды бағалаушыларда қолдана алатын. Бірінші жағдайда бұл ВСН—53—86 (р) “тозған ғимаратты анықтау ережесі”  азаматтық құрылыс.Функционалды тозу бұл – біз бағалап отырған ғимараттың  қазіргі заманға сай келмеуін.  бұған себеп объектінің жетіспеушілігі немесе бір заттардың артықшылдығы болуы мүмкін. Кемістік кемістіктерді жою немесе жойылмайтын кемістіктер. Егер кемістік жойылса, онда шығындармен орнату арсындағы айрмашылықты анықтау, жаңа объектімен ескі объектінің арасындағы  шығындарды анықтау. Мысалы: жаңа үйдегі  жылы үйді орнату 20000 доллар, ал ескі үйдегі ауыстыру 25000 доллар. яғни функционалды тозу 5000 доллар.  Теориялық бағалауда  бірінші көзге қарағанда ескі  неологиялық көзқарастағы түсінік бар.  Бұл тозу мақсаты,  бір заттың көп болуынан  немесе кемістігінен. Артық фундамент,   ғимараттың артық қалың  қабырғасы, керексіз жабдықтар, бұрынғы үй иесін қанағаттандырған, бұларды қалпына келмейтін  фуекционалды тозуға жатқызамыз. Бағалау кезінде мұхият болу керек, бір тозуды екі рет санап қоюға болмайды. Тозудың басқа көздеріне ғимаратты дұрыс орналастырмау, участкіге  құрылысты ең тиімді жағымен қолданбауы болып табылады.Нарықтық экономика жағынан алып қарастырғанда қазіргі заманға сәкес емес ғимарат, ренталық  кірісті  жинал алмайды. Бұндай жағдайда бір ғана шешім бар, ол -  бұзу, ғимарат толық жұмыс істеп тұрсада. Сыртқы тозудың пайда болу  факторына   ғимаратқа сыртқы қатынастың әсері. Бұндай факторларға - өндірістік фабрикалардың үй ғимараттарына тигізетін әсерлері, сейсмикалық  және экологиялық орналасуы және т.б. Бұндай  тозу тек қана үй ғимараттарының  орналасқан  жері ғана жатады. Бағалаушы  ғимараттың орналасуына талдау жасағанда , мемлекеттің политикасын, экономикалық факторларды,  жұмыс бастылықты, көлік қатынасын, білім беру системасын, демалатын орындарды  және т.б жағдайларға көңіл аудару керек. Дүкен, казино, ресторан,  больница үйге жақын орналасса, ол жағдайлар үйдің бағасын төмендетеді.  Сыртқы тозу бәсекелестік  жергілікті нарықтағы  бір-біріне ұқсайтын объектілердің  ұсыныстарының көп болуынан да пайда болады, осылардың бәрі сыртқы тозуға әкеледі.   Сыртқы тозу – қалпына келтірімейді, себебі шығындар объектінің бағаланған құнынан көп болады. Сыртқы тозу ренталық жоюлудан анықталады,   валалық ренталық мультипликатор (GRM)  арқылы анықталады. Көлем GRM  валалық ренталық кірістің  сатып алу бағасын қатынасын көрсетеді (ВРД). GRM = сатып алу бағасы/ВРД,^., жыл)