Жылжымайтын мүлік

Сыртқы тозуды екі бірдей объектіге талдау жасау арқылы анықтауға болады. екі бірдей объектінің  айырмашылығы болу керек, мысалы біреуіне сыртқы (экономикалық), ал екіншісіне ол әсер етпеген. Талдаудың сатылары келесідей: 1. Екі бірдей сатылатын объектілер салыстырылады. 2. Объектілер коректировкалық айырмашылықтар енгізіледі. 3. Коректировкадан кейінгі айырмашылықтар сыртқы тозуға жатқызылады.

20. Өмір сүру мерзімінің мәні?
21. Нарықтық талдау әдісінің алгоритімін атап беріңіз?
22. Экономикалық өмір сүру мерзімі деген не?

Уақыт өте әрбір құрылыс біртіндеп бұзылады өз функцияларын орындай алмайды.  Ең қиын есеп ол объектілердің  физикалық өмір сүру мерзімін анықтау. Көптеген ғимараттар, 100 жылға арналған оданда көп өмір сүреді. Бір бөлек ғимараттардың физикалық өмір сүруін анықтайтын кесте бар (см. ко-инвест). Бірақ бағалаушыларға ол догма болмау керек. Ол кестелер сілтеуші ретінде және объектілердің физикалық өмір сүруін анықтауға  ғана болады. Бағалау теориясында физикалық өмірін анықтау үшін келесідей түсініктер негізілген: экономикалық өмір сүру уақыты, физикалық өмір сүру уақыты, тиімді өмір сүру жасы.   Бұл түсініктер  8.1 суретінде көрсетілген.  Экономикалық өмір сүру уақыты  — бұл уақыт ішінде объект кіріс әкеліп отырады. объект өмір сүруін тоқтатады , ол кіріс әкелуді тоқтатады. Физикалық өмір сүру уақыты— бұл уақыт,  ішінде ғимарат өмір сүреді,   яғни оның ішінде өмір сүруге және жұмыс істеуге болады. Тиімді өмір сүру жасы бұл – ғимараттың сыртқы  бейнесі, дизайн, экономикалық факторлар  оның құнын анықтайтын. Ғимараттан қандай  жұмыстар жүргізілгеніне байланысты, жөндеу жұмыстары жүргізілді ме,  модерназиция  немесе қайта жабдықтандыру  жүргізілді ма әлде жоқ па,  міне осы жағдайларға байланысты  тиімділік жасы  көп немесе аз болуы мүмкін физикалық жасынан. Тозуды есептеу әдісі қолданылады, толық тозуды анықтау үшін, физикалық, функционалдық, және сыртқы тозу мөлшерін немесе әр тозуды бөлек есептеуге болады.Бұл әдісті қолдану арқылы екі бірдей ғимараттың құнын анықтауға болатынын көрсетеді.  ғимараттарға қайта қалпына келтіру жұмыстары жүргізілді ме, олардың қалпы қандай екенін осы әдіспен анықтай отырып екі түрлі тозу мөлшерін аламыз.

23. Коммулятивті құру әдісінің мәні неде?

Капиталдандыру  мөлшерлемесін (ставкасын) анықтаудың басқа әдісі болып, кумулятивті  құру немесе сомалау әдісі қарастырылады. Бұл әдістің мәні, мөлшерлеме  құрамды бөліктерге,яғни базисі ретінде тәуекелсіз мөлшерлеме,тәуекелділігіне,өтімділігі төмендігіне және инвестициялық менеджмент(инвестицияларды басқаруына) қарай өтемақы мөлшерлемелеріне бөлінеді. Егер, құрамындағы барлық төрт мөлшерлеме белгілі болса,онда сомалау жолымен капиталдандыру мөлшерлемесін алуға болады. Осы факторларды есептеу үшін бағалау теориясында ипотекалы-инвестициялық талдаудың дәстүрлі әдісі ойлап табылды. Бұл әдіс есептеудің үш кезеңнен өтуін қарастырады. Бірінші кезеңде жылжымайтын мүлік обьектісінің таза операциялық кірісі бағаланады. Екінші кезеңде алып-сатудан түскен түсімнің ағымдағы құны есептелінеді. Үшінші кезеңде ақша түсімдерінің ағымдағы құны мен алып-сатудан түскен түсімнің ағымдағы құнын сомалау жолдарымен меншік капиталының бағалау құны анықталады. Бұл есептеулерді жинақтау үшін 1959жылы американ бағалаушысы Л.В.Элвуд арнайы кестелерді қолдана отырып, Элвудтың "ипотекалы-инвестициялық  техникасы" деп аталатын есептеу әдістемесін шығарды. Жалпы капиталдандыру мөлшерлемесін Элвуд келесідей формуланы ұсынады:  R=Y- M∙C+dep(SFF)-app(SFF),(10.5) Мұнда, P-Болжанылған кезең ішіндегі амортизацияланатын ипотекалық несиенің бөлігі; f-ипотекалық тұрақты, яғни қарызға қызмет көрсету бойынша жыл сайынғы төлемдердің ағымдағы борыш қалдығына пайыздық қатынасы;

24. Жылжымайтын мүлікті несиеге алудың негізгі себептерін атаңыз?

Қазіргі таңда, ҚР болып жатқан экономикалық дағдарысқа байланысты, жылжымайтын мүлік нарығының  қалыптасу жағдайында, жылжымайтын мүлік инвестордың меншік қаражатының есебі негізінде сатып алынады. Нарықтық экономика елдерінің әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, жылжымайтын мүлікпен байланысты көптеген мәмілелер ипотекалық несиені тартумен жасалады, яғни қаржылық левередждер қолданылады.

Жылжымайтын мүлік пен мәмілелерді қаржыландыру үшін, төменде көрсетілген көптеген себептердің әсерінен несиелер тартылады: Жылжымайтын мүлік құны жоғары және көптеген сатып алушылар оны алу үшін жеткілікті соманы төлей алмайды. Ал жеткілікті қаражаты барлар, жұмсалған қаржының тәуекелдігін төмендетуге, яғни өз инвестицияларының тәуекелдігін әртараптандыруға тырысады. Несиені қолдану, инвесторға табыс әкеліп отырған үлкен көлемді меншікті бақылауға мүмкіндік береді. Салықтарды қысқарту есебінен үнемдеу(көптеген елдерде несие бойынша пайыздарға салық салынбайды). Сондықтан, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар көптеген жағдайларда екі құрамнан тұрады: ипотекалық несие және меншік капиталы. Сонымен қатар, инвестицияның екі бөлігі бойынша, капиталдандыру мөлшерлемесі жылжымайтын мүлікке жұмсалған қаржының тәуекелділігін ескере отырып, табыстың нарықтық талаптарын қанағаттандыруы қажет. Болмаған жағдайда, меншік қаражаты және несие түріндегі бұл инвестициялар, табысы мол басқа жобаға салынады. Осылайша, капиталдандыру мөлшерлемесі екі құрамға бөлінеді: ипотекалық тұрақты және меншік капиталын капиталдандыру мөлшерлемесі. Ипотекалық тұрақты(r) ипотекалық несиенің негізгі сомасына, борышты өтеуге қызмет көрсетуі бойынша жыл сайынғы төлемақының  қатынасымен көрсетіледі. Меншік капиталын капиталдандыру мөлшерлемесі (RS) – салық  шегерімдеріне дейінгі меншік құралдарына салынатын сомаға ақша түсімі қатынасымен түсіндіріледі. Бұл түсінікті инвестордың пайда нормасынан ажырата білген жөн, себебі меншік капиталын капиталдандыру мөлшерлемесіне пайда нормасымен қатар, жұмсалған қаржының өтемақысы да кіреді.

Нарықтық  экономика елдерінің басым көпшілігінде меншік капиталын капиталдандыру мөлшерлемесі негізгі инвестициялық критерий болып табылады. Ол бағалаушылардың  пікіріне тәуелді және сатылымдарды салыстырып талдау негізінде анықталады. Ипотекалық тұрақты мен меншік капиталын капиталдандыру мөлшерлемесі белгілі болған жағдайда, жалпы мөлшерлемені инвестициялық топ әдісі көмегімен немесе байланыстырылған инвестиция әдісімен анықтауға болады.

R=M·R+(1-M)·RS ,   Мұнда, M – несие көлемінің жылжымайтын  мүлік құнына қатынасы. Алынған нәтижелерді талдау барысында, соңғы қорытындыда қателіктер жібермеу үшін бағалаушыға мұқият болған жөн. Берілген есептің шешіміне тек қана ағымдағы пайыз кіргендіктен, алынған 13,6% капиталдандыру мөлшерлемесі  несиенің негізгі сомасын өтеуді қарастырмайды, сонымен қатар меншік капиталының инвестициялық құнының жоғарылауын немесе төмендеуін қарастырмайды. Қаржының өтелуі тек белгілі бір уақыт өткеннен кейін обьектіні алып-сату нәтижесінде болады. Инвестициялық топ әдісі  капиталдандыру мөлшерлемесін анықтауда және инвестицияны жер мен ғимараттарға бөлу барысында қолданылуы мүмкін. Мұндай жағдайда    болады: R=L∙Ri-B∙Rз Мұнда, R-байланысқан инвестициялар үшін капиталдандыру мөлшерлемесі; L-жалпы жылжымайтын мүлік құнының ішіндегі жер құнының үлесі; Ri –жер үшін капиталдандыру мөлшерлемесі; B-жалпы жылжымайтын мүлік құнының ішіндегі ғимарат құнының үлесі; Rз-ғимараттар үшін капиталдандыру мөлшерлемесі.

25. байланысқа инвестиция үшін капиталдандыру мөлшерлемесін қалайды анықтайды?
26. табысты капиталдандыру әдісінің (ақша ағымдарының дисконттау әдісінің) маңызы неде?

Капиталдандырудың тікелей әдісінде құнды анықтау, бір жылдық табысты капиталдандырудың  бірегей мөлшерлемесі қолданылатын жалғыз математикалық әрекет арқылы шешіледі. Тәжірибие барысында, жылжымайтын мүлікті игеруден түскен ақша ағымдары әркелкі болады және соған қарай капиталдандыру мөлшерлемесі әртүрлі болатын жағдайлар жиі кездеседі. Мұндай жағдайда ағымдағы құнды анықтау үшін, әрбір ақша ағымын дисконттау қажет. Мұндай жүріс "табысты капиталдандыру әдісі", немесе "ақша ағымдарын дисконттау әдісі" деп аталады. Табысты капиталдандыру әдісі жылжымайтын мүліктің ағымдағы құнымен жылжымайтын мүлікті игеруден түсетін болашақтағы пайданы айырбастау жолымен сипатталады. Бұл пайдалар екіге бөлінеді: Жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түскен кезеңдік ақша ағымдары және табыс салығы мен амортизация кірмейтін қосымша  таза ақша ағымы.

 Мәмілені  рәсімдеуден шығындарды шегеру үшін иемдену кезеңінің соңында жылжымайтын мүлікті сатудан түскен ақша ағымы. Табысты капиталдандыру әдісінің анықтаушы қадамы  -  сәйкес капиталдандыру мөлшерлемесін таңдау. Нарықты бөлшектеп зерттеу негізінде бұл үрдісті бағалаушы жүргізуі керек. Сонымен қатар мынадай жағдайларды ескерген жөн: Обьектінің табысы мен капиталдандыру мөлшерлемесінің нақты маңыздылығын тек қана оны сатқаннан кейін алуға болады. Бағалаушының міндеті, жылжымайтын мүлікті игергенге дейінгі және  игерген кезеңдегі  осы көрсеткіштерді болжау.

Талдауды  жүргізу барысында сатылымды  салыстыру деректері қолданылуы мүмкін. Бірақ, бұл деректер болжалынған  кезеңдегі күтілімдерді емес, жылжымайтын  мүлікті игерудің өткен күтілімдерін көрсететінін ескерген жөн.

Талдауды  жүргізу барысында бағалаушы қаржы нарығының баламалы құралдарына қаржы салудың, сонымен қатар, олардың болжалынған кезеңдегі даму жылдамдығының, беталасының мүмкіндіктерін ескерген жөн.

Табысты капиталдандыру мөлшерлемесі жылжымайтын мүлікттің  қаржы салымдарынан күтілетін тәуекелділіктерді есепке алады. Одан келген әр түрлі ақша ағымдарының түрлі тәуекеділігі және сәйкесінше әр түрлі капиталдандыру мөлшерлемесі болуы мүмкін. Талдау үрдісі барысында, бағалаушы сатылымдардың салыстыру шекарасында орналасқан, бағаланатын обьекті үшін капиталдандыру мөлшерлемесінің маңыздылық диапазонын анықтау қажет. Табыс мөлшерлемесінің соңғы таңдауы тәжірибиесі мен жүргізген талдауына сүйенген бағалаушының пікіріне толық тәуелді.

27. Элвудтың с-кестелері нені көрсетеді?
28. Орта меншік құқығын бағалау неден турады?
29. Қаржылық шектеулерге меншік құқығын бағалауға құлай жүргізіледі?
30. Жалға беру кезінде меншік құқығын бағалау қалай жүргізіледі?
31. ҚР ипотекаларны алу қандай заңды актілермен реттеледі?

Қаржылық  шектеулерге кепілхат және үлестік  қатысы жатады. Ипотекалық кредитты алуда кепілхат меншік обьектілерінің қарызды өтеу  мақсатында көрсету міндетін атқарады. Біздің елімізде ипотеканы жүзеге асыру ҚР «ипотека» туралы заңмен реттеледі.Кепілхаттың жылжымайтын мүлікке әсер етуін бағалау  үшін, бағалаушыға оның шарттарын меңгеру қажет.  Әлемдік тәжірибе дәлелдегендей, кепілхат әртүрлі қаржылық шарттардан құралуы мүмкін, олардың арасында кредиторға нақты алпы табыстың, таза операциялық табыстың немесе түсімінің белгіленген %төлеу, табыстың бөлігін белгіленген соммадан жоғары төлеу;Обьект бөлігінің өсім (прирост) бөлігін алу немесе оны қайта сатудан түскен түсім және т.б. Бағалаушы кепілхатпен сәйкес төленетін соммаға болжам жасап, оның ағымдық құнын дисконтау қажет.

Әлемдік тәжірибе дәлелдегендей, ойластырылған салықтық және заңды жоспарлауда жылжымайтын мүлікке толық меншік құқығы мынадай әдіспен бөлінуі мүмкін: әртүрлі құқық иелері олардың ойлағандарына сәйкес келетін тиімділік алу керек. Меншік құқығын былау бөлу «Уильям Зекенфордтың Гавай техникасының» атымен аталады.  Мысалы, толық меншік иесі ғимаратты сатып, сол бойда оны жалға ала алады, кепілхатты тек жерге ғана рәсімдеп салықты азайту мақсатында тозуды аударатын ғимаратты басқа елге сата алады. Бұл жағдайда әңгіме үлестік қатысты  бағалау туралы болып отыр. Оны бағалау үшін, обьектпен алынатын жылдық табысты бағалау қажет, одан бірінші тұрақты төленетін талап атулер бойынша сомманы шегеріп, қалатын табысты анықтау керек. Сонымен қатар жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін қаржылық шектеулер көп. Мысалы, опцион (белгіленген мерзім ішінде меншік обьектісін белгіленген баға бойынша сатып алу құқығы), титулға келісім-шарт, салық бойынша кепілдік талап етулер және т.б. Осы шектеулердің жылжымайтын мүлікке әсер етуін бағалау көп қиындықтарды туғызады, бірақ кез-келген жағдайда бағалаушы-бағалауға кіріспес бұрын меншік обьектісінің барлық келісім-шарттарын және оны иелену құқығымен танысу керек. Біздің елімізде көбінесе бағалаушы жалға беру кезінде құқық құнын анықтау міндетімен кезігеді. Қандайда болмасын мүлікті жалға берер кезде екі жаңа мүліктік құқық пайда болады: ол жалға берушінің құқығы және жалға алушының құқығы.Бағалаушы осы екі құқықтардың құнын бағалай білу керек. Жылжымайтын мүлікті жалға беруші, заңға сай, уақыт өткеннен кейін мүлкін қайтадан ала алады немесе келісім шарт бойынша шарттар орындалмаса қайтарып алуға, сонымен қатар жылжымайтын мүлікті пайдалануға яғни оны сатуға, сыйға тартуға, мұрагерлікке қалдыруға, ипотекалық кредитке салуға және т.б. Жалға беруші құқығының құны жалға берілмеген мүліктің толық құқығы бар болғанына қараған құны көп, аз немесетең болуы мүмкін. Бұнын барлығы келісім шарттың және нарықтың жалдық  төлемге сәйкестігіне байланысты. Егер келісім шартты жалдық төлем, нарықтық жалдық төлемге тең болса, онда жалға берушінің құқық құны 100% құрайды. Келісім шартты жалдық төлем нарықтықтан төмен болған кезде,онда жалға алушының құқықтық  құны аз болып , жалға  берушінің құқық құны  төмендейді.  Келісім шартпен жасалған жалдық төлем көлемі нарықтық көлемінен асып кеткен кезде құнынан және жалға алушының теріс құқық құнынан болады.

32. Жер телімнің құнына ісер ететін негізгі факторларды атаңыз?

Жерге Салық  мөлшерлемесі мен құрылысытың мәндері  әртүрлі, сондықтан құрылыс пен  жердің құның бөлек анықтау керек. Бағалау теориясында осылай бөлу жөнінде қызу дебар жүріп жатыр.  Көптеген мамандардың ойынша, егер жерде құрылыс жүргізілсе, онда оларды бөлу мүмкін емес.  Алайда, нарықтық экономикалы елдердің тәжерибесі, көптеген жағдайларда бағалаушыдан жер телімінің құнын анықтауын талап ететінін куәләйды.  Бұл салық салу мақсатында, бағаларды шығындық әдіспен  бағалау кезінде, коммуникацияның ж.м құнына әсер етуін есепке алу кезінде, жерді алғандағы компенсацияға мөлшерін анықтау кезінде, жалға ақны орнатқан кезде, бау және бақша телімдерін сақтау да және т.б қажет. Жер телімінің құнын анықтау үшін, бағалаушы жердің қандай жағымды жақтары бар екенін анықтау керек. Бұл сұрақтың жауабы келсі факторлар бойынша нарықтық ақпаратты зерттеуді талап етеді. 1. Орналасуының тиімділігі 2. Нарықтық сұраныс

3. Құрылыстың  құқықтық сапасы 4. Телімнің ресурстық сапасы 5. Технологиялық негіздемесі 6. Қаржылық негіздемесі

Жер құнына әсер ететін негізгі фактордың оның орналасқан орны жатады. Бұл факторды талдау үшін бағалаушы сол жерге барып, бағалауға  қажетті ақпаратты жинауға кірісуі керек.  Құнға әсер ететін факторларды анықтау керек ( экологиялық, экономикалық, ландшафттық, құрылыс және т.б) Мемлекет иелік ететін аса бір құндылығы жер болып табылады. Жерді кәсіп керлік қызмет объектісі ретінде қолдану аумағында саяси қақатығыстар болып жатыр.

33. Жер телімімен бағалау кезінде қандай әдістер қолданылуы мүмкін?

Жерді ең жақсы  және ең тиімдіь қолдану талдауынан басқа, жер тедімін бағалау үшін мыналар да қолданылуы мүмкін: 1. Сатуды салыстырмалы талдау әдісі (САП) 2. Қалдық сапаны бағалау әдісі 3. Тасымалдау әдісі

4. Жерге қалдық  әдісі 5. Жерге қалдық әдісі

Сатуды салыстырмалы талдау әдісі жер телімдерінің нарықтық құнын салыстырмалы жер учаскелерінің  батылатын бағасын нарықтық бағаға айналдыру арқылы анықтайды. Біздің жағдайымызда бұл әдіс жеке тұрғын құрылыс телімін бау және бақшалық телімдердің құнын анықтағанда қолданылуы мүмкін. Бағалау теориясына сәйкес, бағалаушы бұл әдісті қолданған кезде салыстырудың алты элементің қолдануы керек: 1. Қаржылық шарты 2. Сату шарты 3. Сату уақыты 4. Орналасқан орны 5. Физикалық сипаты 6. Табыс сипаты. Әр салыстырмалы элементке салыстырмалы телімді бағаланатынға ұқсату үшін сәйкес түзетулер енгізіледі.

Түзетулер енгізу реті келесідей болады. Бағалауы аралық баға қажеттіліктерін алып және алдынғысына  түзетілген шамадан түзетулер енгізеді. Физикалық сипаттамаларды есепке алған  кезде жер теліміне енгізілген түзетулерді,  форигасының  дұрыс еместігін, немесе  бұрыштық орналасуын  ескеру керек.