Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері

          Екінші кезеңде  алғашқы нормативтік  актілер  пайда болды. Бұл  кезең көптеген жеңілдіктердің  берілуімен сипатталады, осыған  байланысты нарықтың бұл сегментіне  көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді  сату қиындай  түсті, ал сатып  алушылырдың талғамы  жоғарлай  берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің  жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын  мүлік құнын бөліп  төлеу,  жылжымайтын мүлікті кепілге   қойып несие беру пайда болды   және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар  арнайы келісімшарт арқылы жұмыс   істей бастады, яғни белгілі  бір  мерзім аралығында клиенттің  жылжыматын мүлігін сату міндетін  өз мойнына  алады. 

          Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан  асып түсуі, заңдық базаның   қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің   нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай  өз кезегінде табыстың төмендеуіне   алып келді. Ұсақ кәсіпорындар  жабылып, орта және ірілері  өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан   бастап Қазақстанның жылжымайтын  мүлік  нарығында жаңа кезең-  тұрақтану  мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық  көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның  төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика  теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік  нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын  мүлік екі маңызды функцияны  атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру  құралы мен жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын  мүлік объектілерімен  материалдық  өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын  мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты.

          Соңғы бірнеше жыл  аралығында  Қазақстанның жылжымайтын  мүлік  нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс  материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың  жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа  құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның  жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің  төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс  материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа  да ірі қалалардағы жылжымайтын  мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы он үш жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы  метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады.

1.3  Жылжымайтын  мүлік  құнын бағалау  және  оған әсер  ететін факторлар.

    Қағидалардың  көп болуы оның барлығын бір мезгілде қолдануды білдірмейді. Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар болып бөлінеді. Қағида туралы сөз қозғағанда, нарықтық экономикада субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның іс-әрекетіне өте көп факторлар  әсер етуі мүмкін. Еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті қағидалары күшейеді. Кез келген  мүлік құнының ең басты  қасиеті - оның пайдалылығы  болып  табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана құнды  бола алады. Жылжымайтын мүліктің пайдалылығы  – белгілі бір жерде, белгілі  бір уақыт ішінде оның табыс әкелу  қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез келген тұтынушы көзқарасы бойынша  жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа  жылжымайтын мүлік құнынан жоғары болмауы тиіс.

        Күтілетін табыс ағымының сапасы, мөлшері өте маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту қағидасын келесідей анықтауға  болады. Күту – меншіктегі жылжымайтын  мүліктен келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.

    Кез келген  экономикалық қызметтің табыстылығы  4 фактормен анықталады: Жер, жұмыс   күші, капитал және басқару. Жылжымайтын   мүлікті бағалау үшін оның  табысының қалыптасуына әр фактордың  қосқан үлесін білу қажет. Әр  фактор белгілі қызметпен құралатын  табыстан төленуі қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, алдымен осы факторларға компенсация жасалуы қажет, қалған ақша сомасы оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.

    Қалған  өнімділік  жердің пайдаланушыға  максималды  табыс табуына мүмкіншілік   беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары  табыстылықты қамтамасыз ететін  болса, жылжымайтын  мүлік жоғары  бағаланады. Менеджментке, жұмыс күшіне  және капиталды пайдалануға   кеткен шығынды төлегеннен  кейінгі   қалған өнімділік жер телімінің   таза табысы болып саналады. Бұл   қалған өнімділік принципі.   

    Нарықтық  экономикада  бағаның құрылуына  сұраныс  пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер  етеді. Ал, пайдалылық уақыт пен   кеңістікте анықталады. Нарық бұл   анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік  әсер етеді. Егер жылжымайтын  мүлік  әрекет ететін сала  артық табыс әкелсе, онда тәуелсіз  нарықтық экономикада  бұл  салаға басқа да кәсіпкерлер   енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға деңгейіне әсер етеді. Осыдан жылжымайтын мүлік құны өзгереді, яғни жылжымайтын мүлік құнын бағалау белгілі бір  шектеулі мерзімге жасалуы тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын қорытынды: жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіншіліктерін қарастыру үшін, нарықтық ортаның шарттарын ескеру керек.

    Иесінің мүлік  туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту қағидаларын біріктіреді. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының құлшылығы болмаса, яғни меншік кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру қажет. Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы. Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан пайда күтеді.

    Нарықтық  ортамен  байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген құн ұсыныс пен сұраныстың көлеміне тәуелді. Негізгі заңдылықтар:

- Егер  сұраныс тұрақты  болса, ал ұсыныс  өссе, онда  баға төмендейді;

- Егер  сұраныс тұрақты,  ал ұсыныс  төмендесе, онда  баға өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты,  ал сұраныс  өссе, онда баға өседі;

- Егер  ұсыныс тұрақты,  ал сұраныс  төмендесе, онда  баға өседі;

- Баға  тұрақты болады, егер сұраныс  пен ұсыныс арасында сәйкестілік  болса.

Бәсекелестілік  қағидасы. Жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға алушы арасында, жалға беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты функционалды тапсырысы бар объектімен бәсекеге түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен өзгереді.

Мүлікті эксплуатациялаумен байланысты қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы. Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез келген экономикалық сипаттың түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор таза табыстан төленуі қажет. Салым қағидасы. Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. Балансталу (теңесу) қағидасы. Меншік объектісінің  максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың экономикалық балансталу жағдайында ғана мүмкін. Меншік объектісінің құны  төрт элементтің балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы. Ең тиімді пайдалану қағидасы – қарастырылған барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы нұсқалардың ішінен ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады. Мүлік құнын анықтайтын  негізгі көрсеткіштер: пайдалылық, сұраныс, ұсыныс, тапшылық, мүлікке құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы  көрсеткіштерді жеке-жеке қарастырайық.

Пайдалылық - нақты бір  орында және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын  мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа шектеу болмағанынша, пайдалылық құды құра алмайды. Сұраныс - белгілі бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар саны. Ұсыныс - сатушылар нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс шектеулі болған кезде ғана сұраныс құнды құра алады.

Мүлікке құқықты беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті  құруға кеткен шығындарға келсек, онда құн шығындарға тең емес, өйткені  ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.

Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына  негізделген  мүлікті бағалау  қағидаларына жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. Пайдалылық қағидасы: бағаланатын қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және нақты функцияны орындау үшін қолданылуы мүмкін.  Берілген қағида мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер нарықта құны төмен ұқсас объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: салыстырмалы, табыстық және шығындық. Күту қағидасының мәні: табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту дегеніміз - мүлікті иемденуден болашақта алынатын табыс пен басқа да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін пайдалылықпен анықталады. Күту қағидасы мүлік құнын бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.

Мүліктер  нарығы түрлі  топтардың факторларының  әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау  кезінде  осындай жағдайларды  ескеру керек. Осындай факторлардың 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық. 

Саяси факторлар мүлік  нарығының қызмет ету үрдістеріне  ішкі және сыртқы саясаттың қоятын шектеулерінен  түзіледі. Ондай факторларға келесілер  жатады:

Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы  іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне  қатысты нормативтік-заңдық актілерді  дайындау (тұрғын үй нарығы, коммерциялық ғимараттар нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);

Өндіріс саласындағы мемлекет саясаты - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы саясат, сонымен бірге әлеуметтік қамтамасыз ету жүйесі, экология саласындағы саясат.

Экономикалық  факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие  саясаты (), инфляцияның өсу қарқыны, іскерлік белсенділіктің ауытқуы, тұрғындардың сатып алу қабілеті кіреді.

Мәдени-әлеуметтік факторлар  түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ұсынылған: әлеуметтік-мамандық, әлеуметтік-тұтынушылық, табыс деңгейі бойынша, тұрғындар  жағдайы және т.б.

Демографиялық жағдайлар - халық  саны, халықтың өсімі, туу және өлу  деңгейі, халықтың тығыздығы, қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.

Табиғи-географиялық факторларға  берілген ауданға тән  климат, жер  бедері, табиғи ресурстар, экологиялық  және басқа да жағдайлар  жатады.

Өндірісті ұйымдастыру мен  технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар  көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен  өзіндік құнының көрсеткіштеріне  және кебір жағдайларда алғашқы  мүлік нарығының қалыптасуындағы  мүлік объектісіне әсер етеді. [4]

2  ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ  ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК- НАРЫҚТЫҚ ҚҰНЫН  БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ

    2.1 Жылжымайтын  мүліктің  нарықтық құнын  бағалауда  қолданылатын тәсілдер мен қағидалар 

Жылжымайтын мүлік  нарығы белсенді даму сатысында жүріп  келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп  келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика  гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен  нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы  квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда  жылжымайтын мүлікке деген бағалар  шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды  Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен  салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен. 

Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік  бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін.  Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға «темір жүйке» керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі.