Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері

Ал біздің жағдайда сатып  алу мерзімі шетел инвесторларын  мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.

 

 

2.2 Қазақстандағы  жылжымайтын мүлікті басқару 

 

    Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі  мақсаттары:

• Азаматтардың  жылжымайтын мүлікті иеленуге байланысты міндеттері мен заңды құқықтарын жүзеге асыру;
• Нарықтың  барлық қатысушылары үшін белгілі бір  тәртіп пен шарттарды бекіту;
• Нарық қатысушыларын арам пиғылды, қылмыстық  ұйымдар мен тұлғалардан қорғау;
• Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс  пен ұсынысқа сәйкес еркін баға белгілеуді қамтамасыз ету;
• Өндіріс саласындағы кәсіпкерлік қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;
• Экономикалық  өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу және басқа да қоғамдық мақсаттар үшін;
• Жылжымайтын мүлікпен нарық қатысушыларына әділетті салық салу;
• Ел мен  аймақтардағы тұрғын үй мәселесін шешудің  тиімді жағдайларын жасау.

Жылжымайтын мүлік нарығын  басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және саяси  жағдайларға  тәуелді, дегенмен де қалыптасқан  әлемдік  тәжірибені де ескеру қажет. Қалыптастырылған мақсаттарға жету келесідей басқару қағидаларын  ескергенде мүмкін болады:

Үдерістерді бөлу - жылжымайтын  мүлік түрлерінің қатынастарын реттеуге ерекше тәсілдерді қолдану. Яғни тұрғын және тұрғын емес, жер, орман телімдері және басқа  да объектілер.

Кәсіпкерлік шешімдер қабылдау  үшін жылжымайтын мүлік объектілері  мен барлық қатысушылары туралы  ақпараттың жариялылығы. Заңдардың  бір ауыздылығы - заң жобалары  мен басқа да нормативтік актілердің  жария түрде талқылау. Мысалы, барлық  қоғам топтарының мүдделеріне  қатысты, тұрғын үй реформасы  бағдарламасын талқылау. Нарықтағы  қызмет көрсету сапасын жетілдіру мен олардың құнын төмендету механизмі ретіндегі бәсекеге қабілеттілігі. Реттеуші органдар арасындағы  өкілеттілікті бөлу - заң шығарушы және заңды атқарушылар бір тұлғаның құзыретіне біріктіруге болмайды. Жылжымайтын мүлік туралы заң актілері мен бекітілген ережелер мен үдерістердің қарапайымдылығы мен түсініктілігі, меншік иелерін қорғау сенімділігі. Тәуекелділігі жоғары топ азаматтарын тұрғын үй нарығында қосымша қорғау шараларын қолдану (кәмелет жасқа толмағандар, зейнеткерлер, мүгедектер және т.б). Коммерциялық және қоғамдық ұйымдар, яғни кәсіби қатысушылар мен мемлекеттік органдар арасында жылжымайтын мүлік нарығын басқару функцияларын дұрыс бөлу (бағалаушылар, риэлторлар ассоциациясы және т.б). Мемлекеттік билік органдары жылжымайтын мүлік объектілерін иемдену, пайдалану, билік ету тәртібін бекіту үшін заңдар мен басқа да нормативтік актілерді қабылдауы қажет.

Қорыта  келсек, бағалау  дегеніміз - активтің сол немесе басқа  да құны туралы тәуелсіз тұлғаның негізделген  пікірі. Бағалау қызметінің тәжірибесінен  шыға, жылжымайтын мүлікті бағалауды  қолдану аясы әр түрлі. Ең көп таралғандары төменде көрсетілген. Жылжымайтын  мүлік нарығындағы мемлекеттік  органдар мен ұйымдар түрлі формаларда реттеушілік қызметін атқарады, соның  ішінде:

- ережелер  мен шектеулерді  заңды бекіту;

- жылжымайтын  мүлік  және онымен мәміле жасау  құқықтарын есепке алу мен  тіркеу;

- мемлекеттік  құрылыстар  мен ғимараттарды, табиғи  ресурстарды  бөлу мен оларды  иемдену, жалға  беру немесе  пайдалануға беру;

- жылжымайтын  мүлікті  пайдалануды бақылау  (жер, орман,  су);

- кәсіпорындар  мен басқа да объектілерді  ұлттандыру және жекешелендіру;

- өмірлік  қажетті салаларға  инвестициялау  (мысалы, тұрғын үй  құрылысы, жол,  энергетика).

Қазіргі кезде еліміздегі жылжымайтын мүлікті  басқару  бойынша қызмет көрсету  саласы қарқынды даму кезеңін бастан кешу үстінде. Инвесторлар мен кәсіпкерлер үшін жоғары тартымдылыққа ие. Жылжымайтын мүлік қысқа мерзім ішінде жоғары пайда табу мүмкіндігін береді. Құрылыс қарқынының өсуі мен жоғары классқа жататын жылжымайтын мүлікке, нарықтық бағаның өсуіне байқалған тенденция кеңселік және қоймалық ғимараттарды кәсіби басқару қажеттілігінің өсуіне алып келді. Меншік иелері мен жалға алушылар жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару дамып келе жатқан нарықтағы бәсекелес-артықшылық екенін жақсы түсінеді. Мемлекет біртіндеп жылжымайтын мүлік объектілерін басқару бойынша міндеттемелерді өз мойнынан алып, бұл функцияны жеке меншік иелеріне жүктеуде. Меншік иесі өз мүмкіндігінен максималды пайда алу мақсатында басқару қызметін атқару үшін мамандандырылған ұйымдармен келісімшарттар жасауда.

1.Жылжымайтын  мүлік  объектісін таңдау: құрылыс,  жалға беру, сатып алу.

2.Жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану.

3.Жылжымайтын  мүлік  объектісін сату, жалға  беру  немесе жою.

Жылжымайтын  мүлік объектілерінің өмірлік  цикл кезеңдері 

Жылжымайтын мүлікті тиімді басқару әдісін дайындау әсіресе, түрлі  әлем елдерінде үлкен  жылжымайтын  мүлік көлеміне ие ірі  компаниялар  үшін тиімді. Ірі компаниялардың жылжымайтын мүлігін қаншалықты кәсіби, стратегиялық және жедел басқаруына осы фирманың нарықтағы бәсекеге қабілеттілігі тәуелді болады.

Жылжымайтын мүліктің мәселелерін  шешу үшін жасалып отырған шаралардың бірі- тұрғын қорын жинақтау жүйесі. Бұл пәтер алу үшін қарыз алу мақсатында жеке тұлғалардың жинақ қорларына (қазіргі таңда олар тұрғын үй құнының 50% құру керек) негізделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың бір әдісі. Тұрғын құрылыс жинақ жүйесі тұрақты табыс алатын, дегенмен ипотекалық несие алу кезінде екінші деңгейдегі банктерге алғашқы салымды төлеу үшін қаражаттары жеткіліксіз тұлғаларға арналған. Осындай жүйенің дамуының негізгі шарты - жаңа салымшыларды тарту арқылы, минималды қажетті салым мөлшерін жинаған қатысушыларға ақша бөліп беру. Заң бойынша жүйеге қатысу кезінде салымды салғаннан бастап 3 жылдан кейін ғана тұрғын үйді сатып алуға болады. Осы аралықтың барлығында келісілген соманы ай сайын төлеп тұру қажет. Өз кезегінде мемлекет жиналған салымнан 20% сыйақы төлеп тұрады.

Жүйені  енгізу үшін 2000 жылы арнайы заң қабылданды, ал 2003 жылы жарғылық капиталында мемлекеттің 100% қатысуымен «Қазақстанның тұрғын құрылыс жинақ  банкі» АҚ құрылды.  

    «Қазақстан  Республикасының бағалау қызметі  туралы» заңның қабылданғанына бір  шама уақыт өтсе де, мамандардың  бұл нарықтық экономикадағы негізгі  заң екендігін мойындағанына  қарамастан, оны жүзеге асыру бойынша  мемлекеттік органдардың жұмыстары  байқалмайды. Осының себебі біріншіден заңның толық жетілдірілмеуі, ал бастысы  осы заңмен анықталған тапсырмаларды  шешу үшін ұйымдастырушылық құрылымның болмауы.

Пәтерді, бағалау және сараптау

Орналасуы

Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Алмагул  шағын  ауданы, № Х үй, № У  пәтері. Берілген объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.

Мүліктің  меншіктенушісі

Объектінің  меншіктенушісі: Сериков Болат Серикович

Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 мена келісімшарты.

Жер учаскесінің сипаттамасы  және жер  иеленудің құнын анықтау

Жер учаскесі жоқ

     Объектінің  орналасуын сараптау.

     Объект  қаланың  оңтүстік –батыс бөлігінде  орналасқан.

Жер иелену түрлерінің көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім беруші.

     Ауданның  құрылыстарының  типтері: көшелі

     Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және темірбетонды көпқабатты ғимараттар

     Шу  деңгейі:  норма шегінде

     Қоршаған  ортаның  қалпы: норма шегіндегі  газдылық  және шаңдылық

     Автокөлік  жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.

     Табиғат –климаттық жағдайлар.

     Климаты: кенет  континенталды

       Жауын-шашын:  түсудің негізгі  периодтары-қар, жаңбыр.

     Желдің  бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.

     Желдің  жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)

     Сейсмикалығы-9 балл

     Ең  салқын  бескүндіктің температурасы   –(-28 градус),ал ең ыстық бескүндіктің температурасы -(-40 градус)

     Жер қатудың  нормативті тереңдігі-1,2 метр

     Жер бетінен  10 метр тереңдікке дейін жер   сулары жоқ.

     Қоршаған  ортаның  қалпы: ластаушы заттардың   шекті концентрациясы.

     Инженерлік  коммуникациялар 

     Сумен қамтамасыздандыру:  қалалық жүйелерден 

     Канализация:  қалалық, көліктерге түсіріп тастау

     Жылумен қамтамасыздандыру:  қаланың орталық  жылу жүйелерінен  жылыту 

     Электрмен  қамтамасыздандыру: қалалық электр  жүйелерден.

     Ауданның  экономикасы

     Даму  сатысы: тұрақты қалып

     Экономиканың  негізгі салалары; сауда, білім

     Денсаулық  сақтау жолдары және коммуналды  қызметтер  жоққа шығарылады.

     Көліктік  инфрақұрылым: дамыған

     Халықтың  еңбек  ету деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді

     Еңбек етуге  мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа тең.

     Аудандағы  тұрғылықты минимум: орташа

     Жылжымайтын  мүлік нарығы: кәсіпкерлік және  мүлікке  және тұрғын үйлерге сұраныс пен  ұсыныс бар.

     Жылжымайтын  мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен анықтау

     Объектінің  техникалық сипаттамалары

     Көлемді-жоспарлы шешімдер

Эксплуатацияға  енгізу жылы-1986г

Сыртқы  және капиталды  қабырғалар –темірбетонды  помельдер.

Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 8-қабатында

Жалпы ауданы-66,0 шаршы метр

Тұрғылықты  ауданы-49,9 шаршы метр

Ас  үй ауданы-7,7 шаршы  метр

Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр

Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық  құрылғылары бар.

Пәтер-бұрыштық емес

Санитарлық  дәнекерлер-бөлек

Ғимараттың  орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл.

Табиғи  тозуы (конструкциялық элементтері  бойынша)-20 пайыз /1 кесте/;

     Жылжымалы  мүлік нарықтық құнын бағалау   жұмыстарын жүргізген кезде, кірістік, шығын және салыстырмалы тәсілдерге топталған, бағалау әдістері қолданылады.

     Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын  мүлік объектісінің, толық қайта  құру немесе орынбасу құнынан тозудың  барлық түрін алып тастағандығына тең  болатын құнын анықтау әдістері.

Элемент бойынша есептеу  әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын, бірыңғай еептері сметалық нормалар мен сметалық нормалар ережелерін және басқа да жинақтарды қолдану  негізінде тозуды ескере тұра, анықтау .

Құнның іріктелген жалпыланған  көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта  құру немесе орынбасу құнын, ұсыныс пен  аналогты объектілерді сатуды біріктіру  жолымен немесе іріктелген сметалық нормативтердің жинақтарын, қайта құру құнының іріктелген көрсеткіштерін, құрылыстың және басқа нормативтердің құнының іріктелген көрсеткіштерін және олардан тозуды алып тастағандағы қолдану негізінде анықтау.

Берілген пәтердің құнын  бағалау, 2002 жылдың 17 сәуірінен (№447) Қазақстан  Республикасының Үкіметінің №447 шешімімен  бекітілген ,,жеке тұлғалардың  салық  салынатын объектісінің  құнын  анықтау ережелері, негізінде  жасалынған.

     C=Cб*S*Кфиз-К функц*Кзон*Кизм мрп ; (3)

      Мұндағы  С-мүліктің салық салу  мақсатындағы  құны, теңгеде көрініс  табады

     Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы метрінің, теңгемен анықталатын, құны (Алматы қаласы үшін-45 000)

     S-мүліктің пайдалы ауданы, шаршы метр

     К физ-Табиғи  тозу коэффициенті 

     К функц-функционалды  тозу коэффициенті

     К зон- зоналау коэффициенті

     К изм мрп-айлық  есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.

     К функц=Кэт*Кучл*К  мат.ст*Кблаг; (4),

     Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0

     К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)

     С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг (бес миллион  жеті жүз  отыз сегіз мың қырық  теңге) 

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен  анықтау

       Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын  мүлікті болашақта қолданғанынан  күтілетін кірістерді анықтауда  негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері. Тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан құнды анықтау.

Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының  біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау әдісі.

       Капитализациялау  – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді. Содан  соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы  сатылымдарды салыстыру  тәсілімен анықтау

       Салыстыру  тәсілінің әдістері  дегеніміз-объект-аналогтарды  сату  мәмілелерінің сарабына және  сәйкес түзетулерді өткізу үшін  бағалау объектісін салыстыруға  негізделген әдістер: Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы сатылымдарын салыстыру жолымен анықтау. Салыстыру, объектілердің арасындағы айырмашылықтарды ескертетін, түзетулерді енгізгеннен кейін жасалынады.

Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын  мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу жерін ескере отыра, жылжымайтын мүліктің қалыптасқан  нарығында сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты сараптау жолымен анықтау.