Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері

Ерекше тауар ретіндегі  жылжымайтын мүлік объектілерінің саласы ретінде;

Адамның өмір сүруі мен  өмірлік қамтамасыз етілуі үшін жағдай жасайтын қызметтер нарығы ретінде;

    Дегенмен, жылжымайтын  мүлік нарығы да өзіндік   ерекшеліктерге ие.          Жоғары инвестиция деңгейі инвестордың  қажет еткен мөлшердегі жылжымайтын  мүлік объектісін иемденудің күрделілігімен түсіндіріледі. Ол үшін қомақты сома керек, ал ол өз кезегінде басқа активтердің  төмендеуіне әкелуі мүмкін. Одан басқа  инвесторда ондай қаржы болмауы  да мүмкін. Мысалы, көлемі ғимараттың 5% тең жылжымайтын мүлікті иемденудің өзі қиын, тіпті акционерлік қоғамға  қатысу арқылы осындай үлеске ие болғанда да, өздігінен жылжымайтын мүлік  объектісін басқаруға мүмкіндік  бермейді.[11]

 

 

3.3 Қазақстан Республикасындағы  жылжымайтын мүліктің нарықтағы  алатын орны және оның жетілдірілуі

 

    Соңғы кезеңдердегі  Қазақстанның қаржы нарығында   қалыптасқан маңызды мәселелердің  бірі бағалау қызметінің сапасын  көтерудің қажеттілігін түсінуге алып келді. Бірінші кезекте, бұл мемлекеттік  қажеттіліктер үшін алынатын жер  телімдерін дұрыс бағалау қажеттілігімен байланысты. Сонымен қатар, ипотекалық нарықтағы мәселелер де дұрыс  болмағанның нәтижесі. Дұрыс бағаламаудың әсерінен инновациялық бизнесті дамыту шаралары, «ноу-хау» күтілген нәтижелерге  әкелмейді. Сонымен қатар, Бағалы қағаздар нарығы инвесторлардың бағаланған бизнес құнына толығымен сенетіндей жағдай болғанда ғана дамиды. Яғни, бағалаушы - нарықтық экономикадағы маңызды тұлға, ал дұрыс емес бағалау көлеңкелі бизнес ортасының дамуына ықпал етеді.

    Мүліктің  нақты, дұрыс бағалануына мемлекет ғана емес, соттар, банктер және сақтандыру компаниялары да қызығушылық танытуда. Шетел тәжірибесіне сүйенсек, дәлме-дәл, нақты бағалау болмайды, сондықтан  да әдетте мүлікпен мәміле жасаушы  екі жақта сенетін әділетті бағалау  құны анықталады. Бағалау дұрыс деп  есептеледі егер нақты мәміле бағасы бағалаушымен анықталған құннан жай  объектілер үшін 10% ауытқыса, мысалы, пәтер  дәне де күрделі объектілер үшін 33% (кәсіпорын)  құрайды. Өкінішке орай, Қазақстанда бағалау құны мен  әділетті нарықтық құнның арасы жер  мен көктей болады.

    Есептемелерді  сараптаудың нәтижесі қанағаттандырылмаған  сапа көп жағдайда бағалаушылардың төмен квалификациясына байланысты  екенін көрсетеді. Шыны керек кейбір жағдайларда құнды тапсырыс берушілер бекітіп, ал бағалаушы тек қана оның ұсынысындағы мөлшерге негіздеген жағдайлар кездеседі. Әрине адамгершілігі бар бағалаушылардың бар екендігі де ақиқат, бірақ олардың бағалауларында да кемшіліктер кездесіп жатады. Бұл жағдай негізінен жұмысында қолданатын статистикалық мәліметтердің жеткіліксіздігімен байланысты.

    Соңғы кезеңдегі  бағалау сапасының  бірден  төмендеуінің себебі неде? Бұл   қызық  көрінгенімен, бағалау нақтылығының бірден төмендеуін мемлекет өзі ұйымдастырды десек  болады. Бағалау қызметін лицензиялаудың жаңа ережесі енгізілгеннен  кейін лицензия алған тұлғалардың  саны геометриялық пропорцияда өсе  бастады. 2006 жылдың соңында жеке тұлғаларға берілген лицензиялар саны 1480 жетті, осыдан кейін ҚР Әділет Министрлігі бағалау қызметін реттейтін заңға толықтырулар мен өзгертулер енгізгенге дейін лицензия беруді тоқтату туралы дұрыс шешім қабылдады. 

Заңды тұлғаларға берілген лицензия саны 600 бірлікке жетті. Өкінішке орай, қазіргі таңда маманданған бағалаушылар санын ешкім есептемейді, сол себепті олардың нақты санын көрсете алмаймыз. Егер бір бағалаушы әр түрлі мүлік түрін бағалауға бірнеше лицензия алатын болса, онда 1122 жеке кәсіпкердің бағалаумен айналысуға құқығы бар. Заңды тұлғалармен аналогтық үлдіс жүргізе отырып, аудиторлардың бағалаумен айналысуын тоқтатқанын ескерсек, 527 бағалаушы заңды тұлға шығады. Егерде орта есеппен жалпы фирмалық лицензиямен жұмыс істейтін заңды тұлғалардың әрқайсысында 3 бағалаушы бар десек, онда Қазақстанда  бағалаумен айналысатындардың саны 3000 жетеді. Экономикалық белсенді адамдардың санын 8 миллион деп алсақ, онда Қазақстанды  Гиннестер рекорды кітабына бір  тұрғынға шаққандағы келетін бағалаушылар саны бойынша енгізуге болады. Бағалау  қызметінің нарықтағы ұсынысының артықтығының нәтижесінде біздің еліміз ғана емес, Ресей тәжірибесінде де сапаның  төмендеуі орын алуда.

    Қазіргі кезде  Қазақстан негізі тауар  мен  қызметтер бағасының деңгейі   бойынша әлемдік бағаға жақындап келеді. Бірақ, бізде әлемдік бағамен салыстырғанда 10 есе, Ресейден орта есеппен 3,5 есеге бағалау тарифі төмен болып отыр. Ал, арзаң қызметтің сапалы болуы мүмкін емес. Тапсырыс берушіде төмен бағадан ұтылады, себебі бағалау нәтижесінен бірнеше мың теңге ұтса да, бағаланған мүлікпен мәміле жасағанда бірнеше миллионды жоғалтуы мүмкін. Мысалға, осындай жағдай жекешелендіру, кәсіпорынды ликвидациялау, сақтандыру кезінде де орын алады. Бағалау қызметін жетілдіру үшін екі жыл  бұрын өкілетті органдар қолына алды. Басында барлық бағалаушыларды заңды  түрде бір республикалық бағалаушылар палатасына біріктіру идеясы ұсынылды. Сол арқылы бағалаулардың сапасын  бақылау үшін «Қазақстан Республикасының  бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес түзетулер мен өзгертулер енгізу жобасы дайындалды. Осыдан кейін  тәуелсіз бағалаушылар бірлестігінің  қатысуымен бірнеше дөңгелек үстелдер ұйымдастырылды, нәтижесінде ұлтаралық  тәжірибені қолдану мен заңды  түрде өзін-өзі басқару ұйымдарының  функциялары берілген палаталардың біріне міндетті түрде мүше болудың  заңды талаптарын енгізді. Заңға  осындай түзетулерді енгізу маманданған  бағалаушылардың бірнеше өзін-өзі  басқару ұйымдарына бірігуіне алып келді және олар нормативтік құжаттарды, бағалау стандарттарын дайындайды, оларды халықаралық стандарттарға  сәйкестендіру үшін жұмыс істеуде. Өзін-өзі реттеу ұйымдарының құрамына қосылу үшін компанияларды таңдау шарттары күрделене түспек, оған өту үшін міндетті түрде квалификациялық  сынақтан өту мен есептемелердің міндетті сараптамасының тәжірибесі енгізіледі. Ол үшін сараптық кеңестер құрылады, құрамына мемлекеттік органдардың өкілдерінен  басқа тәуелсіз жоғары квалификациялы бағалаушылар кіреді.

    Маманданған –  бағалаушы - бұл ең жоғары квалификациялық   маман. Ол құрылысшы инженер,  қаржыгер және заңгердің жоғарғы  біліміне ие болуы керек. Қазіргі  таңда  біз негізінен материалды  капиталды  бағалаймыз, ал интелектуалдық меншікті бағалау мен тәжірибе жүзінде  қолдану үшін сенімсіз қадам басу үстіндеміз. Бүгінгі күні Қазақстанның кәсіпорындарының балансында материалды емес активтер жоқтың қасы. Инновациялық шетел компаниясындағы материалды активтердің материалды емес активтерге қатынасы 1:7, ал бізде болса 1:0,05 ғана тең.

    Құқықтық  реттеу  объектісі ретіндегі бағалау   қызметі – бұл бағалау қызметінің  субъектілері жүзеге асыратын, белгілі   бір күнге (мерзімге) бағалау объектісінің  нарықтық немесе өзге құнын  анықтауға  бағытталған кәсіпкерлік  қызмет, егер заңда басқа жағдайлар  қарастырылмаса.

    Қазақстан Республикасының  заңдарына сәйкес жасалған бағалау  артынан белгілі  бір жауапкершілікке  ие, себебі бағалаушы  жасаған  есептеме дәлелдемелік күшке   ие.

Бағалаушылар  мен бағалау  қызметін тұтынушылар  арасындағы қатынастарды реттеу мақсатында 2000 жылы 30 қарашада біздің еліміздегі бағалау қызметін реттейтін негізгі  құжат №109-II «Қазақстан Республикасының  бағалау  қызметі туралы» Қазақстан  Республикасының  заңы қабылданды. Бағалау  қызметі туралы заң бағалау объектілерінің нарықтық немесе өзге құнын анықтау  мақсатында бағалау жұмысын жүргізгенде  пайда болатын қатынастарды реттейді, меншік формасына қарамастан бағалау  қызметі субъектілерінің құқықтары  мен міндеттерін анықтайды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

 

Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік байлықтың 50 пайызы келеді. Жылжымайтын мүлік  нарығы, кез  келген ұлттық экономикасының, көлемді  құраушысы болып табылады. Жылжымайтын мүлік  нарығының басқа нарықтың болуы  тіптен мүмкін емес, себебі еңбек нарығы, капитал арығы, тауарлар нарығы, қызмет нарығы және т.б. өздерінің әрекеттері үшін бөлмелерді сатып немесе жалға  алулары қажет. Жылжымайтын мүлікті  сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ, онда жылжымайтын  мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын  мүлікпен жасалған мәмілелер жиынтығы, олардың ақпаратпен қамтамасыздығы, жылжымайтын мүлік облысындағы  жұмыстарды басқару және қаржыландыру операциялары.

Жылжымайтын мүлікке  салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан  онымен жасалынатын мәмілелер  спекулятивті болуы мүмкін. Осыған байланысты мемлекет әртүрлі шектеулер  қояды. Осылайша, иеленушіге жылжымайтын  мүлік тек  қана пайда әкелмей, оның құқықтарын шектейді. Мемлекет басқа  тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына бөгет жасалмайды, алайда қоғамның атынан пайдалану режимін  және сату ретін тексеріп, бақылайды. Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін  қанағаттандыру үшін, сонымен қатар  табыс пен пайда әкелу үшін қолданылуы мүмкін.

Тұрғылықты үйлер, көп  жағдайда, жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру үшін қолданылады, тек  кейбір жағдайда, аренда тапсыру арқылы, пайда әкелу  пайдаланылады. Тұрғылықты емес жылжымайтын  мүліктің басты мақсатында, тауар  мен қызметті өндіру үшін эксплуатациялау, соның нәтиежіснде  табыс немесе пайда табу жатады.

Нарық сатушы мен  сатып  алушының бас қосуының экономикалық  функциясын орындайды. Жылжымайтын  мүліктің өзіндік ерекшеліктеріне  байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығы, нарықтық экономиканың басқа секторының,  нарығынан ерекшеленеді. Жылжымайтын мүлік  нарығы-индивидуалды сипаттамалары  бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын  мүлікке әртүрлі табиғи, қажеттілікті қасиеттер тән болуы мүмкін: дайындалу  материалы, жаңашылдық деңгейі, сәулет стилі, ішкі жоспарлануы, қызмет ету  мерзімі және т.б. Сыртқы және эксплуатациялық  қасиетері сәйкес келсе де, жолдарға қатысты орналасуынла өзгешеліктер болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік  үшін, терезеден көрініс үлкен  рол атқарады (аулаға, көрші үйге, көшеге)

Кіріс тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде  бүл тәсіл күрделі  болып саналады. Себебі, дисконтирование  ставкасы, капитализация ставкасы,  тәуекел  бойынша есептеулер жүргізудің күрделілігі  және т.б. бойынша ақпарат  жетіспей. Жылжымайтын мүлік  нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар әсер етеді: экономикалық, әлеуметтік, әкімшілікті, қоршаған орта. Жетілдіру процесіне  қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын  мүлікті пайда әкелетін және өз қажеттіліктеріне пайдаға асырылатын деп екіге  бөлуді  жөн көремін.

Ескере  кететін  жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды  жатқызуға  болады. Қазіргі кезде  жылжымайтын мүлік нарығында  кіріс, пайда туарлы ақпарат жинау, өңдеу қиынға түседі, сондықтан кіріс  тәсілі, меніңше, әлі де дұрыс жетілмеген. Ал қалған екі тәсілге сенім көбірек  артылады.

Әрине осындай  мәмілелерді  шешуде тек қана бағалаушылардың  қатысуы жеткіліксіз, оған заңды, салық  салу органдары да ат салысуы қажет. Бағалау мәселелерінің дұрыс  шешілуі-нарықтық ,,мөлдір,, болуына ықпал етеді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПАЙДАЛАНҒАН  ӘДЕБИЕТТЕР

 

1. Указ  Президента Республики Казахстан  ,,О мерах по реализации 
2. Стратегии  развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
3. ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике  Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия  народного    хозяйства при  Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование.  – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике         Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. ЕсиповаВ.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
17. Ғаламтор