Современные технологии в недвижимости

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

 «Юго-Западный государственный  университет»

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

 

 

Реферат

 

по дисциплине «Современные технологии в недвижимости»                                                                      

 

 

Выполнил:          Студентка гр.ЭН-82

 

 

Проверил:        Дубяга А.П.

 

 

 

 

 

Курск 2012 г.

 

 

 

 

Содержание

1Современные технологии  в рассмотрении экологических  вопросов в сфере недвижимости…………………………………………………………………………..3

1.1Классификация экологических  факторов………………………………………….3

1.2 Определение ущерба  от захламления……………………………………..............5

1.3Учет экологических  поправок в оценке объектов  недвижимости…………….....8

1.4 Экологический аудит  объектов недвижимости…………………………………10

2. Современные технологии  в рассмотрении архитектурных  и градостроительных вопросов………………………………………………………………………………..14

Список использованной литературы………………………………………………...18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1Современные технологии  в рассмотрении экологических  вопросов в сфере недвижимости

1.1Классификация экологических факторов

С экологических позиций  среда - это природные тела и явления, с которыми организм находится в  прямых ли косвенных отношениях. Окружающая организм среда характеризуется  огромным разнообразием, слагаясь из множества  динамичных во времени и пространстве элементов, явлений, условий, которые  рассматриваются в качестве факторов.

Экологический фактор - это любое условие среды, способное оказывать прямое или косвенное влияние на живые организмы. В свою очередь организм реагирует на экологический фактор приспособительными реакциями.

Экологические факторы отличаются значительной изменчивостью во времени и пространстве. Один и тот же фактор среды имеет разное значение в жизни совместно обитающих организмов. Экологические факторы могут выступать как раздражители, вызывающие приспособительные изменения физиологических функций; как ограничители, обусловливающие невозможность существования тех или иных организмов в данных условиях; как модификаторы, определяющие морфо-анатомические и физиологические изменения организмов.Организмы испытывают воздействие не статичных неизменных факторов, а их режимов — последовательности изменений за определённое время.           Классификация экологических факторов со временем значительно расширяется и дополняется. Проанализировав различные подходы к разделению данных факторов, можно представить следующую классификацию. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. (Рисунок 1)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1-Классификация  экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости

1.2 Определение ущерба от захламления

При расчете ущерба от захламления  было установлено ,что в течении 30 дней было произведено несанкционированное размещение строительных отходов объемом 2 м³ на территории 0,001 га. Масса отходов при их средней плотности 1,5 т/м³

М= 2м³ х 1,5 т/м³ =3 т

Класс опасности отходов-4

Ущерб определяется по формуле У=З_в+З_у,

где З_в-затраты на ликвидацию захламления

З_у-затраты от отторжения земель при захламлении

З_в=М*Т_транс+М*Т_захр+М*Н_разм*К_инф,

Где М-масса отходов

Т_транс - тариф на транспортировку, составляет 250 руб./т согласно расценкамМГУП «Промотходы», осуществляющим вывозку отходов на полигоны; 
Т_захор - тариф на захоронение отходов, составляет на дату оценки для строительных отходов (4-ый класс опасности) руб./т; в расчетах не учитывается; 
Н_разм - ставка платы за размещение 1 тонны отходов ( плата за загрязнение окружающей среды), Н_разм=3,2 руб; 
К_инф - коэффициент инфляции; принимается равным 94 х 1,18 = 111, где 94 - установленный Госкомэкологией России коэффициент индексации базовых ставок платы за размещение отходов в год предшествующий году оценки; 1,18 - коэффициент индексации согласно официальным данным об уровне инфляции в стране в связи с отсутствием коэффициент индексации базовых ставок платы в год оценки.

 

 
где: S - площадь земельного участка, равная 0,001 га; 
S_б - базовая ставка арендной платы за 1 га, равная 432 000 руб. в год; 
Т - время  захламления, 30 дней; 
К_c - коэффициент средоохранной и средовоспроизводящей ценности земель для городской среды, равный 1,7; 
К_токс - коэффициент, учитывающий степень токсичности отходов, равный 2. 
Отсюда:

 

У=+=18985,9 руб.

Таким образом, общая сумма  ущерба оценивается в 18985,9 рублей.

 

Рисунок 2- Расположение исследуемого объекта

Характеристика  объекта:

Рассматриваемый объект- двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Курская область, Большесолдатский район, с.Большое Солдатское, д.1, кв.2.Объект расположен в зоне индивидуальной жилой застройки в центрально- черноземном округе Курской области, расстояние от г. Курска составляет 80 км. В данном  районе города нет крупных действующих предприятий, а следовательно количество вредных выбросов в атмосферу зависит по большей части от транспортного потока.

1.3 Учет экологических поправок в оценке объектов недвижимости

Экономический ущерб от загрязнения  окружающей среды — дополнительные затраты, возникающие при строительстве  и эксплуатации объекта недвижимости, вследствие ухудшения качественного  состояния его окружающей природно-антропогенной  среды. Эти дополнительные затраты  приводят к снижению рыночной стоимости  объекта недвижимости. Поэтому при  определении рыночной стоимости  объектов недвижимости необходимо учитывать  так называемые экологические поправки.       Методы укрупненных расчетов экономического ущерба  
от загрязнения окружающей среды предполагают использование методики «валовых выбросов» или «средних концентраций». 

Приоритетными загрязняющими  веществами по территориально-административным делениям в Курской области являются:  

- В Центарально-черноземном районе: диоксид азота,  оксид углерода, формальдегид.

Для центрально-черноземного района Курской области по данным ПНЗ №36 нам известны среднегодовые концентрации загрязняющих веществ. Они составляют:

Пыль -0,5 мг/м³

СО-0,4 мг/м³

NO₂-1,3 мг/м³

Формальдегид-3,7 мг/м³

Численность людей, проживающих  в доме- 6 человек. Определить оценку годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого дома и влияние этой оценки на рыночную стоимость , если последняя определена на уровне 11 564 000 руб.

В соответствии с формулой 7 СТО РОО 25-02-98 оценка от загрязнения  атмосферы определяется по двум составляющим (реципиентам):

1) ущерб здоровью работающих в здании;

2) ущерб непосредственно  зданию (коррозия металлических  покрытий, разрушение покраски здания  и т.д.).

 Основной расчетный  принцип оценки экономического  ущерба ( ) выражается формулой:

(7)

где:

 — величина j-го пореципиентного удельного ущерба, наносимого единице расчетных факторов восприятия (1 чел. — для ущербов от ухудшения здоровья проживающих в жилых домах и работающих на соответствующих объектах недвижимости и для объектов недвижимости жилищно-коммунального хозяйства, торговли, сферы услуг; 1 га — для ущербов сельскому и лесному хозяйству; 1 млн. руб. основных фондов для ущерба объектам недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации Х_i соответствующего i-го ингредиента.

R_ij — количество единиц факторов восприятия, попадающих в зону загрязнения (человек населения, гектаров угодий, млн. руб. основных фондов);

К_r — коэффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, для которой выполняются расчеты.

1. Используя таблицу 8 СТО РОО 25-02-98:

52333∙6+4000∙6+48000∙6+34200∙6=547,998 тыс. руб.

2.Используя таблицу 9, определим годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы непосредственно жилому зданию:

22000*6+33200*6+52000*6=643,2 тыс. руб.

3. Годовой экономический  ущерб от загрязнения атмосферы  для рассматриваемого здания  по формуле (7) равен:

(547,998∙1,27)+(643,2∙0,5)=1017,56 тыс. руб.

где 1,27 — региональный коэффициент  корректировки экономического ущерба от ухудшения здоровья населения  в Центрально-Черноземном экономическом  районе (жесткость климата, табл. 13; 0,5– безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству (здание по своему функциональному назначению можно отнести к этой категории) в зависимости от численности населения города (табл. 12 СТО РОО 25-02-98).

Если предложить, что данному  виду объекта недвижимости для рассматриваемого региона ставка капитализации составляет 15%, то капитализированная оценка ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого здания составит:

1,018/0,15=6,79  млн.р

Так же, как и ранее, предполагается, что величина рыночной стоимости  рассматриваемого здания задана без  учета оценки экологического фактора (расчет стоимости может быть приведен по доходному либо затратному методу), поэтому с учетом последнего необходимо скорректировать эту исходную величину:

11 564 000 руб-6 786 667 = 4 777 333 руб.

Итак, рыночная стоимость  рассматриваемого здания с учетом экологического фактора составляет порядка 4 777 333 руб.   

 

 

 

1.4 Экологический аудит объектов недвижимости

Экологический аудит  территории – это оценка в рамках действующих законодательных и нормативных актов условий,  требований,  ограничений  использования территории на основе результатов: 
- инженерно-экологических изысканий, 
- моделирования природно-антропогенных процессов, 
- экспертизы земельно-имущественных отношений, 
- анализа деятельностно-функциональных структур 
с целью повышения социально-экономической эффективности инвестиционной деятельности путем оптимизации градостроительного освоения территории. Перед тем, как принять решение о реализации проекта, инвестору необходимо знать

• об ограничениях, действующих на конкретной территории;
• о размерах унаследованного экологического ущерба;
• об интересах властей (в рамках принятых градостроительных документов) по отношению к развитию этой территории.        Если инвестор не обладает такой информацией, он фактически играет вслепую: у него нет исходных данных для расчета коммерческого эффекта планируемой деятельности.          Для определения экономически целесообразных, экологически допустимых и социально обоснованных управленческих решений рекомендуется проводить процедуру экологического аудита территорий, методологию которого разработали сотрудники НИиПИ экологии города.       Аудит недвижимости – оценка прошлого экономического ущерба от загрязнения, а также потенциальной экологической ответственности при осуществлении приватизационной стоимости предприятия или земельных участков с расположенными на них объектами.Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния природно-антропогенной среды окружающей исследуемый ОН

Для проведения экологического аудита рассматриваемого объекта недвижимости использованы данные доклада Администрации Курской области Департамента экологической безопасности природопользования Курской области о состоянии и охране окружающей среды на территории Курской области в 2011 году, а также материалы сайта http://adm.rkursk.ru

Таблица 1- Классификация экологических условий прилегающей к объекту недвижимости территории

	Факторы ОС	Размер-ность	Благоприятные	Условно благоприятные	Неблагоприятные	Весьма неблагоприятные
			Баллы
			1	2	3	4
1	Состояние воздушного бассейна	ПДК	до 0,8	от 0,8 до 1,2	от 1,2 до 2	>2
2	Качество природных  вод	ПДК	до 0,8	от 0,8 до 1	от 1 до 1,5	>1,5
3	Состояние почвенного покрова	ПДК	до 0,8	от 0,8 до 2	от 1,2 до 2	> 2
4	Шумовое загрязнение территории	дБ	до 30	35-40	40-45	>45
5	Радиоактивное загрязнение	мкР/час	до 25	от 25 до 50	от 50 до 100	> 100
6	Влажность  воздуха	%	от 40 до 60	от 30 до 40	от 25 до 30	< 25
7	Скорость движения воздуха	м/с	от 1 до 2	от 2 до 3		> 5
8	Электромагнитное излучение	кв/м2	до 5	от 5 до 10	от 10 до 20	>20
9	Инсоляция непрерывная	час	>2,5	от 2,5 до 2	от 2 до 1	<1
10	Фактор присутствия опасного производства	наличие	отсутствует	присутствует	присутствует	присутствует