Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой  недвижимости Санкт-Петербурга: текущее  состояние и прогнозы на середину 2012 года

Недвижимость Санкт-Петербурга

Согласно мнению экспертов отрасли количество на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга сейчас находится почти на докризисном  уровне. Согласно статистике, в 2011 году рынок нового жилья увеличился на 38,5 тыс. квартир, общая площадь которых  составляет около 2 млн. кв.м. В эти  цифры входит также и жилье, возводимое за счет государственного заказа для  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий в соответствии с существующей очередью.

Санкт-Петербург характеризуется как город с высокой плотностью населения. При этом строительство нового жилья ведется активно. Во многом высокие темпы строительства возможны благодаря освоению новых территорий, которые являются фактически Ленинградской областью и только примыкают к городу. Так, на пригородных территориях за 2011 год было сдано 12,2 тыс. квартир, общая площадь которых составляет 570 тыс. кв.м. Речь идет о районах в Кудрово, Шушарах, Славянке, Девяткино и других.

На начало 2012 года застройщики Санкт-Петербурга оценивают  ситуацию на рынке жилья как позитивную. В конце 2011 года были начаты крупные  проекты и спрос на данное жилье  по прогнозам должен быть высоким. В 2012 году также планируется начало строительства ряда крупных проектов жилых комплексов.

Лидером по количеству возводимых зданий в Санкт-Петербурге на начало 2012 года является Приморский район. На втором месте находится  Выборгский район, отстающий от лидера примерно на 30% по количеству возводимых площадей. Далее со средними показателями строительства идут такие районы, как Калининский, Невский, Московкий.

Что касается стоимости  жилья в Санкт-Петербурге, по прогнозам  специалистов в этом году не ожидается  глобальный обвал. Даже если будет наблюдаться  негативная динамика, строительные компании смогут завершить начатые проекты, используя свои внутренние резервы. Конечная стоимость нового жилья  зависит от востребованности и престижности района. Покупатели уделяют большое внимание транспортной развитости района, где строится жилье. Что касается ценовой категории новостроек, по прежнему в 2012 году планируется высокая востребованность новостроек эконом класса, а также комфорт-класса. Количество сделок в этой ценовой категории должно составить примерно 78-80% от общего количества сделок.

 

Классификация рынка  жилой недвижимости

В настоящее время в  Санкт-Петербурге отсутствует единая классификация рынка жилой недвижимости. В связи с этим специалисты  компании АРИН составили собственную  классификацию, разделяющую жилые  объекты на 3 основных класса: «элита», «бизнес», «жилье массового спроса».

До недавнего времени, сегмент жилых объектов массового  спроса был разделен на 2 подкласса («эконом» и «комфорт»). В связи с выходом на рынок масштабных проектов жилой застройки, расположенных на значительном удалении от ст. метро и устоявшейся социальной инфраструктуры (например, «Новый Оккервиль», микрорайон «Южный», жилой комплекс «Волна», жилой комплекс «Ленсоветский» и т.д.), появилась необходимость разделить сегмент на 3 подкласса («эконом», «комфорт» и «комфорт+»).

Отличительными критериями объектов классов комфорт» и «комфорт+» являются:

• масштабы застройки (преимущественно квартальная);
• местоположение (престижные спальные районы, относительная близость от станций метро);
• обеспечение современной торгово-бытовой, развлекательной инфраструктуры (либо в составе комплексного освоения, либо строительство дома в непосредственной близости с инфраструктурно развитым микрорайоном)

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, объем ввода жилья  составил 478 005 кв. м (включая реконструкцию  и индивидуальное строительство), это  на 29% больше, чем в I квартале 2011 года.

Лидерами по вводу в 1 полугодии 2011 года оказался Выборгский район  за счет сдачи в эксплуатацию 1 очереди  ЖК «Северная Долина».

Структура объема ввода жилья в 1 полугодии 2011 года по районам

Район	кв. м
Приморский	45 172
Выборгский	571 845
Калининский	48 355
Кировский	13 924
Красносельский	5 557
Василеостровский	77 721
Петродворцовый	6 373
Колпинский	1 980
Курортный	9 973
Петроградский	13 366
Пушкинский	16 072
Московский	52 098
Красногвардейский	8 779
Итого:	871 216

Источник: АРИН

«По итогам 2 квартала 2011 года объем предложения жилья в  Санкт-Петербурге составляет 2 363 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем по итогам предыдущего квартала», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Основной объем предложения  – это жилье массового спроса (класс «эконом», «комфорт» и «комфорт+»), на него приходится 83% всего предложения. На долю жилья класса «бизнес» и «элита» приходится соответственно 8% и 9%.

Источник: АРИН

Оксана Малеева отмечает, что наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском районе - на него приходится 24% всего предложения 

Основные зоны концентрации квартир эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), окраины города (Парнас, Парголово) и Шушары.

Квартиры класса «комфорт»  наиболее широко представлены по всему  городу (за исключением центральных  и околоцентральных районов). Наибольшее предложение – Приморский и Выборгский районы, а также Московский и Невский районы.

Квартиры повышенной комфортности – «комфорт+» - расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Среди них – Московский, Василеостровский, Выборгский, Приморский, Калининский.

Бизнес-класс расположен преимущественно в Петроградском, Московском и Василеостровском районах.

Элитные квартиры предлагаются в Центральном и Петроградском  районах.

Start-up проекты

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, в продаже появились 15 новых проектов (включая дополнительные очереди уже продаваемых проектов), которые составляют около 17 тыс. квартир, площадью 862 тыс. кв. м.

Всего в течение 1 полугодия 2011 года в продаже появилось 39 новых  проекта или 25,5 тыс. квартир (1,3 млн. кв. м).

Оксана Малеева говорит, что новые проекты относятся  преимущественно классу «эконом» и  «комфорт».

Перечень start-up-проектов во 2 квартале 2011

Название	Девелопер	Площадь, кв.м	Срок сдачи
Ленинский парк	Группа компаний "Город"	92 791	1 квартал 2013 года
Университетский Петергоф	Санкт–Петербургский государственный  университет	22 659	4 квартал 2012
Победитель	ГСК "ГлавСтройКомплекс"	~50 300	3 квартал 2013
More	Setl City	59 242	3 квартал 2013
Капитал (доп. 7 корпусов)	Строительный трест	35 141	2013
Акварель	Лидер Групп	14 548	1 квартал 2013
Северная долина - 3 очередь (6,7,10,11-13,14,15 корпуса)	Главстрой-СПб	262 227	Декабрь 2012-Февраль 2013
Илмаринен	Лемминкяйнен Рус	13 574	4 квартал 2011 года
Gusi-Лебеди	Строительная компания КВС	79 461	2013-2015
Восток (1 очередь)	ГДСК	17 531	4 квартал 2012
Девяткино (13 и 14 корпуса)	Арсенал Недвижимость	~59 250	март, декабрь 2013
Невский дуэт	Строительно-инвестиционная компания "Инвестторг"	10 014	1 квартал 2013 года
Аврора (1 очередь)	ГДСК	85 080	4 квартал 2012
Орбита (корпус 2)	ЛенСпецСМУ	34 670	3 квартал 2013
Вена (4, 5 дома)	Setl City	25 835	2-3 квартал 2012
Итого		862 323

Источник: АРИН

Городские жилищные программы

Продолжается поддержка  жилищной сферы со стороны государства. Оксана Малеева говорит, что в  Санкт-Петербурге, в настоящее время  действует 5 городских целевых жилищных программ:

• «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»;
• «Молодежи – доступное жилье»;
• «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»;
• «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;
• «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»;

По данным Администрации  Правительства Санкт-Петербурга, по итогам 2010 года в рамках всех 5 целевых  программ оказана поддержка 7 559 семей. Наибольшая категория – расселение коммунальных квартир (3 711 семей, в том числе за счет инвесторов – 1 704 семей). Общая сумма государственного бюджета, освоенного в 2010 году, составила 2 499,8 млн. руб.

Кроме того, осуществляется строительство и передача квартир  ветеранам Великой Отечественной  Войны. В 2009-2010 гг. Комитетом по строительству  Санкт-Петербурга построено и введено  в эксплуатацию 5 824 квартиры, за счет средств инвесторов завершено строительство, оформлены в собственность Санкт-Петербурга 2 152 квартиры.

В 2011 году на реализацию целевых  программ Санкт-Петербурга по улучшению  жилищных условий граждан будет  направлено 3,17 млрд. рублей. В том  числе:

• на развитие долгосрочного жилищного кредитования — 550 млн. рублей,
• на программу «Молодежи — доступное жилье» — 2 млрд. рублей,
• на программу обеспечения жильем работников бюджетной сферы – около 20 млн. руб.,
• на приобретение жилищных сертификатов — 100 млн. рублей (в 3 раза меньше, чем в 2010),
• на расселение коммунальных квартир — 500 млн. (в 2 раза меньше, чем в 2010).

По итогам 2010 года город  за счет бюджета построил 323 000 кв. м, в 2011 году ожидается строительство  порядка 428 000 кв. м жилья.

Ипотека

По данным АРИН, в течение II квартала 2011 года в Санкт-Петербурге было выдано 5 076 кредитов на сумму около 10 420,9 млн. руб., что в 1,7 раз больше кредитов, чем в 1 квартале 2011 года. Всего в течение 1 полугодия 2011 года было выдано 7 794 кредита на сумму около 16 282,2 млн. руб.

Оксана Малеева отмечает, что увеличение количества выданных кредитов связано со стабилизацией  и ростом доходов населения и  смягчением условий ипотечных программ. По прогнозам ведущих банков, в 2011 году число ипотечных кредитов увеличится в 2 раза по сравнению с 2010 годом, приблизившись  к показателям докризисного 2008 года. Общая сумма кредитов в 2011 году составит максимум 30 000 млн. руб.

В 1 полугодии 2011 года основным игроком рынка ипотечного кредитования остался Северо-Западный банк Сберегательного  банка России, доля выданных им кредитов составила 35,6%. Среди прочих причин лидирующего положения Сбербанка  – введение в марте 2011 года акции  «8-8-8» в рамках программы «Ипотечный+» дополнительно к введенной в 2010 году ипотечной программе «10-10-10».

«Стабилизация на строительном рынке, а также спрос на ипотечное  кредитование способствует увеличению конкуренции среди банков», - говорит  Оксана Малеева. В течение 1 полугодия 2011 года отмечается снижение общей  доли государственных банков («Сбербанк  России», «ВТБ 24», кредитные программы  АИЖК) и увеличение доли коммерческих банков: с 30% в начале 2011 года до 50% кредитов по итогам 1 полугодия 2011 года

Дальнейшему оживлению ипотечного кредитования могут способствовать:

• Увеличение числа банков, работающих на первичном рынке – по итогам 2011 года прогнозируется их увеличение с 7-8 в 2010 году до 13-15;
• Снижение ставок по кредитам – по данным Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства в марте средняя ставка по кредиту составляла 12,5%, и по прогнозам до конца года еще снизится;
• Смягчение условий выдачи кредитов

Спрос

По данным АРИН, по итогам 2 квартала 2011 года объем продаж квартир  на первичном рынке составил порядка 506 тыс. кв. м или 7,6 тыс. квартир. По сравнению  с 1 кварталом 2011 года произошло уменьшение проданных квартир, связанное с  сезонным спадом.

«Появилась тенденция  увеличения приобретаемой площади  квартиры, - рассказывает Оксана Малеева. - Это обусловлено оживлением рынка  ипотечного кредитования: течение 2 квартала 2011 года количество выданных кредитов увеличилось почти в 2 раза по сравнению  с 1 кварталом 2011».

Превалирующий объем продаж квартир приходится на жильё массового  спроса (эконом, комфорт, комфорт+) – 89%. При этом основную долю занимает класс «комфорт» - 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Источник: АРИН

Оксана Малеева отмечает, что темпы продаж квартир зависят  от ряда факторов. Среди основных можно  выделить следующие:

1. Уровень цен; 
2. Местоположение (в том числе удаленность от метро, от КАД, наличие городской прописки, близость парков и водоемов и пр.); 
3. Стадия строительства; 
4. Репутация застройщика; 
5. Тип договора; 
6. Объем предложения квартир в комплексе; 
7. Активность конкурентов в окружении

Наиболее высокие темпы  продаж характерны для эконом-класса, компаний, предлагающих существенные скидки, при условии их хорошей репутации. Основной объем продаж приходится на этап 50-70% готовности комплекса, когда человек наиболее лояльно относится к покупке, при этом выбор квартир не сильно ограничен.