Рынок жилой недвижимости

Цены

По данным АРИН, на конец 1 полугодия 2011 года, средневзвешенная стоимость кв. м на первичном рынке составляет 75 793 руб./кв. м. По сравнению с пиковым 2008 годом, падение цен составило около 10%.

«В течение 2010-2011 года наблюдается  стагнация цен, - говорит Оксана Малеева. - При этом меняется структура предлагаемого  жилья: уменьшается доля квартир  высокого класса и соответственно увеличивается  доля жилья массового спроса. За счёт этого средневзвешенные цены на рынке продолжают снижаться».

Среди основных ценообразующих факторов на первичном рынке жилой недвижимости можно выделить следующие:

1) Уровень цены; 
2) Характеристики местоположения (близость к городу, социальное окружение, видовые характеристики); 
3) Транспортная доступность (загруженность трасс, близость к станции метро, к КАД); 
4) Уровень конкуренции в окружении; 
5) Стадия готовности жилого дома; 
6) Наличие отделки 
7) Тип квартиры (кол-во комнат, площадь, этаж)

Специалисты АРИН отмечают, что в разрезе классов жилья, с 2010 года наблюдались незначительные колебания цен за счёт появления  новых проектов.

Структура цен  по классам, руб./кв.м (цены приведены к середине строительства, к состоянию «без отделки»)

Период	Эконом	Комфорт	Комфорт+	Бизнес	Элита
2 квартал 2011	54 100	65 785	90 477	106 455	176 164

Источник: АРИН

Оксана Малеева говорит, что характеристики местоположения являются значимым ценообразующим фактором. Наиболее высокие цены наблюдаются в центральных и околоцентральных районах, где преимущественно реализуются жилые комплексы высокого класса (Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы). Наиболее низкие цены – в областных районах, где строятся жилые комплексы эконом класса.

Источник: АРИН

Уровень цен на квартиры в жилом комплексе возрастает по мере строительства дома. Согласно накопленному опыту компании «АРИН», ежеквартальное увеличение цен составляет около 2-3% (без учета рыночного  роста).

В сегменте массового спроса, зачастую квартиры предлагаются либо с полной отделкой, либо предусматривают  возможность дополнительного заказа отделки. Стоимость такой услуги составляет 4 000 – 10 000 руб./кв. м. В сегменте жилых объектов высокого класса («бизнес» и «элита») отделка, как правило, не предлагается.

Прогнозы

В течение 1 полугодия 2011 в  продаже появилось 1 310,7 тыс. кв. м. жилья или 25,5 тыс. новых квартир. По предварительным данным АРИН, до конца 2011 года в продажу выйдет еще порядка 15 тыс. квартир. Превышение объема ввода в 1 полугодии 2011 года связано с выходом на рынок ряда крупных проектов – 3 очередь «Северная Долина», «Ленинский парк» и пр.

Таким образом, годовой объем  предложения за 2011 год составит порядка 4,1 млн. кв. м или 68 тыс. квартир. Для  сравнения, по итогам 2010 года годовой  объем предложения составил 3,7 млн. кв. м. или 62 тыс. квартир (рост 11%).

Оксана Малеева отмечает, что основными факторами, влияющими  на изменение объема продаж, являются: увеличения доходов населения, улучшение  доступности ипотечных кредитов, активность государственных программ, а также соотношение с текущим  объемом предложения на рынке.

На основе полученных показателей, специалисты компании АРИН рассчитали потенциальный объем продаж квартир, который составит в 2011 году около 2 млн. кв. м, или 34 тыс. квартир, то есть останется  на уровне 2010 года.

По данным АРИН, предпосылок  для активного роста цен в  среднесрочной перспективе нет. Это связано с большим количеством  заявленных проектов, в том числе  комплексного развития территорий.

Обзор первичного рынка  жилой недвижимости Санкт-Петербурга. ІІІ

квартал 2012

1. Объемы рынка жилья

На 01.10.2012 года объем первичного рынка квартирного жилья в Санкт-Петербурге и

пригородной зоне составил 6,23 млн.кв.м, в том числе, 5,18 млн.кв.м (83,2%) на территории

городских районов и 1,04 млн.кв.м (16,8%) на пригородных территориях Ленинградской

области, граничащих с Санкт-Петербургом.

За 3 квартал 2012 года на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны в продажу

вышло 58 объектов общей площадью жилья 974,46 тыс.кв.м (20,75 тыс.квартир). Из них:

_ в обжитых районах Санкт-Петербурга – 584,52 тыс. кв.м (11,77 тыс. квартир);

_ в административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга – 62,3 тыс. кв.м (1,41 тыс.

квартир);

_ на пригородных территориях – 327,65 тыс.кв.м (7,57 тыс. шт. квартир).

Абсолютным лидером по объему жилья, выведенного на рынок в отчетном квартале, является

Всеволожский район ЛО (303,96 тыс.кв.м). С существенным отставанием за ним следуют

Красносельский (139,17 тыс.кв.м), Московский (109,96 тыс.кв.м), Калининский (92,69

тыс.кв.м), Невский (82,81 тыс.кв.м) и Выборгский (71,79 тыс.кв.м) районы Санкт-Петербурга.

2. Объем предложения на первичном рынке жилья

На 01.10.2012 года объем предложения квартирного жилья в Санкт-Петербурге и пригородной

зоне составил 2,49 млн.кв.м,

Распределение объема предложения по территориям выглядит _____следующим образом:

_ Обжитые районы Санкт-Петербурга: 1,67 млн.кв.м (28,9 тыс.квартир);

_ Административно-подчиненные районы Санкт-Петербурга: 0,26 млн.кв.м. (4,7

тыс.квартир);

_ Пригородные территории: 0,56 млн.кв.м (12,0 тыс.квартир).

3. Объем продаж

В 3 квартале 2012 года наблюдалось наметившееся ранее замедление темпов прироста

спроса.

По оценке Консультанта за 3 кв. 2012 года на рынке первичной жилой недвижимости было

реализовано 0,79 млн.кв.м жилья. Данный показатель сопоставим с уровнем 4 кв. 2011 – 1 кв.

2012, когда было реализовано по 0,78 млн.кв.м. жилья.

Прирост спроса в 3 кв. 2012 к уровню 2 кв. 2012 составил всего 7,15% (в расчете от кв.м.) и

6,33% (в расчете от кол-ва квартир). Прирост показателя в 3 кв. 2012 г. по отношению к 3 кв.

2011 г. сопоставим и зафиксирован на уровне 7,36% (в расчете от кв.м.) и 14,07% (в расчете от

кол-ва квартир).

Для сравнения, прирост спроса во 2 кв. 2012 ко 2 кв. 2011 был значительно больше и составлял

42,8% (в расчете от кв.м.) и 57,14% (в расчете от кол-ва квартир). Аналогичный показатель в 1

кв. 2012 г. по отношению к 1 кв. 2011 так же был высоким и составил 60,1% (в расчете от кв.м.) и

85,1% (в расчете от кол-ва квартир).

Замедление темпов прироста спроса говорит о приближении момента вступления рынка

жилой недвижимости Санкт-Петербурга в фазу, когда дальнейшее увеличение объемов

продаж для каждого из игроков будет возможно преимущественно за счет завоевания долей

конкурентов.

Еще одной немаловажной тенденцией отчетного квартала стало увеличение в структуре

спроса доли сделок с минимальным бюджетом.

В отчетном периоде в объектах, расположенных в обжитых районах Санкт-Петербурга,

отмечалось незначительное снижение спроса – на -4,3%, в АПР и пригородной зоне

Лен.области, напротив, зафиксирован прирост +26,7% (292 квартиры) и +30,4% (939 квартир)

соответственно.

Таким образом, в 3 квартале 2012 года увеличение числа сделок в целом на рынке

произошло за счет пригородной зоны и административно-подчиненных районов, где

стоимость квартир традиционно ниже, чем в объектах на территории обжитых районов Санкт-

Петербурга.

Интерес представляет тот факт, что за счет выхода большого количества новых объектов, в

последние три месяца рынок пригородной зоны пополнился значительным числом квартир,

стоимость которых на старте продаж была намного ниже стоимости большинства квартир,

уже представленных на рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны Лен.области.

4.Текущая ценовая ситуация

За 3 квартал 2012 года в Санкт-Петербурге прирост средних цен в классе ≪масс-маркет≫

составил 2,7%, что превысило уровень официальной инфляции более чем в 2 раза.

Говоря о жилье массового спроса, можно отметить, что в обжитых районах города цены на

объекты сегмента ≪эконом≫ и ≪комфорт≫ росли сопоставимыми темпами.

Максимальный прирост средних цен +10,4% зафиксирован в объектах сегмента ≪комфорт≫

строящихся на пригородных территориях Ленинградской области. Однако в связи с тем, что в

продаже находилось всего 18 объектов данного сегмента, против 56 объектов подкласса

≪эконом≫, увеличение показателя в целом по классу ≪масс-маркет≫ в пригородной зоне

составил лишь +0,8% за квартал.

Небольшой (относительно уровня обжитых районов) прирост цен в пригороде связан с тем,

что в июле-сентябре на рынок данной зоны выходили новые проекты с низкими стартовыми

ценами, что понижало среднее значение по рынку.

В качестве подтверждения можно привести следующие цифры: в июне в пригородной зоне

квартиру стоимостью до 2 млн.руб. можно было приобрести лишь в 16 объектах, а в сентябре

объекты в аналогичном диапазоне предлагались покупателям уже в 30 объектах.

Основные индикаторы ценовой ситуации на первичном рынке квартирного жилья

в 3 квартале 2012 года

Обжитые районы Санкт-Петербурга

Класс

Средняя цена

на 01.10.2012

Изменение за

квартал, %

Масс-

маркет

82 888 ↑ +2,7%

Комфорт 92 300 ↑ +2,3%

Эконом 72 196 ↑ +2,1%

Бизнес 127 180 ↑ +5,6%

Элита 224 707 ↓ -1,4%

Делюкс 282 241 ↓ -6,4%

Люкс 195 336 ↑ +2,2%

Пригородные территории Лен.области

Класс

Средняя цена

на 01.10.2012

Изменение за

квартал, %

Масс-

маркет

63 434 ↑ +0,8%

Комфорт 74 705 ↑ +10,4%

Эконом 60 004 ↑ +0,6

График 1. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ

ОБЪЕМА РЫНКА  ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

Жилая площадь на начало отчетного  периода

Прирост жилой площади

Источник: Colliers International

Диаграмма 1. СТРУКТУРА СДЕЛОК

В ЗАВИСИМОСТИ  ОТ СТОИМОСТИ

КВАРТИРЫ

10%

Элитная жилая недвижимость

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

• По состоянию на первое полугодие 2012 года, объем рынка элитного жилья, по

оценкам Colliers International, составляет порядка 750 000 кв. м квартир.

• За отчетный период на рынок вышли такие проекты, как «Леонтьевский Мыс»

(ООО  «Леонтьевский Мыс»), 2-я очередь проекта «Смольный парк»

(«Возрождение  Санкт-Петербурга») и новый жилой  комплекс «Собрание» (RBI).

Совокупная  продаваемая площадь квартир  составила около 110 000 кв. м.

• 54% предложения на первичном рынке сконцентрировано в Центральном

районе, более 30% – на Крестовском острове, 11% предлагается на

Петроградской стороне.

• В период с 2012 по 2014 гг. в эксплуатацию будет введено более 200 000 кв. м

элитной жилой недвижимости. После 2013 г. планируется  выход на рынок таких

проектов, как «Набережная Европы» («ВТБ Девелопмент») и «Динамо»

(«Газпромбанк Инвест») совокупной продаваемой площадью более 300 000 кв. м.

СПРОС

• В среднем в год реализуется 80 000 – 100 000 кв. м элитной жилой

недвижимости (около 500-550 квартир).

• Происходит смещение спроса в сторону квартир с отделкой, стоимость которой

составляет  в среднем по рынку 15–25% от стоимости  квартиры.

• География спроса не изменилась. Ротация покупателей из старых квартир в

новые жилые комплексы идет с сохранением  района проживания. Наиболее

высоким спросом, по-прежнему, пользуется центр  города (зеленые части

Петроградской стороны и Центрального района и  Крестовский остров).

ЦЕНЫ

• Цена предложения на первичном рынке находится в диапазоне 220 000–250 000

19% руб./кв. м. Наибольшим спросом пользуются квартиры 100–150 кв. м.

• В целом, ценообразование в сегменте элитной жилой недвижимости остается

достаточно  консервативным по отношению к изменениям на внешнем рынке.

23%

36%

менее 15 млн. руб.

от 15 до 25 млн. руб.

от 25 до 30 млн. руб.

от 30 до 45 мн. руб.

более 45 млн. руб.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

• Учитывая достаточный объем предложения на рынке, покупатели имеют

возможность выбирать как по ценовым и качественным критериям, так и по

фактору местоположения.

• Усиливается тенденция привлечения в проекты западных архитекторов и

дизайнеров  с мировым именем: например, Риккардо Бофилл в проекте

«Александрия» и Филипп Старк (студия YOO inspired by Starсk) в проекте

«Леонтьевский Мыс». Основная цель таких союзов – вывести проект на

качественно новый уровень.

• Девелопмент жилой элитной недвижимости все чаще осуществляется в

формате квартальной застройки. Такие проекты – вызов для девелопера, перед

которым в этом случае стоит задача, не снизить  классность проекта, сохранив

Источник: Colliers International его социальную однородность и окупив затраты на инфраструктуру.

• Прослеживается тенденция увеличения предложения на вторичном рынке.

1 |

 

 

Девелоперы в ожидании

Главная задача, стоящая  перед строителями, — наладить диалог с чиновниками, чтобы опасения относительно недостатка средств в бюджете на развитие инфраструктуры не сдерживали рассмотрение проектов планировок Фото: Андрей Коршунов / Коммерсантъ

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2012 года, несмотря на сохраняющуюся  напряженность на финансовых рынках, оставался достаточно стабильным. Основную поддержку продажам по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование. Вместе с тем динамика ввода новых  объектов выглядит негативно. Темпы  ввода и объемы строящегося жилья  падают, хотя власти уверяют, что в  этом году удержат планку на уровне прошлого года. Ключевой проблемой  остается вопрос, связанный с утверждением градостроительной документации. Процесс сдвинулся в мае, однако большой объем накопленных проектов пока еще не рассмотрен.

 

В целом настроение у девелоперов на рынке неопределенное — активный рост продаж ведется на фоне ожидания второй волны кризиса. Не способствует оптимизму девелоперов и уже почти годовая заморозка согласований большей части проектов в области жилого строительства. Хотя некоторые позитивные сдвиги намечаются и тут.