Статистическое исследование жилищного строительства в РФ

       Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов: 

• дефицит жилья – количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

     Средняя жилищная обеспеченность в муниципальных образованиях и малых городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

     Состав квартирного фонда во многих муниципальных образованиях страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия населения. Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях. 

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

Основные пути решения жилищной проблемы: 

• поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья;
• повышение доступности жилья для широких слоев населения;
• совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения;
• совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды.

     Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

     Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

• большая часть жилищного фонда находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
• заметная доля населения является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
• собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
• субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
• работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
• приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
• строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

     Для практической реализации приведенной выше системы организации жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований и малых городов необходимы следующие условия: 

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
• развитая правовая основа рыночных механизмов;
• политическая, социальная и экономическая стабильность.

   К сожалению, эти условия в нашей стране пока находятся на стадии формирования, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условий и тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране. 
 
 

4. Ипотека в РФ: состояние  и перспективы

     Ипотека жилой недвижимости, которая очень  популярна в развитых странах  мира, приобрела широкую известность  и масштабы в России в течение  последних шести лет. И это  не удивительно. Отсутствие четкой законодательной  базы не давало возможности сделкам  по недвижимости развиваться в данном ключе до тех пор, пока столь досадный пробел не был устранен. Сегодня, согласно российскому законодательству, объектом ипотеки может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и  т.п.

     В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. В 2010 году в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 340 миллиардов рублей, что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров.

     Но даже при этом ипотека в России развивается крайне медленно. Острота жилищной проблемы в стране всем известна, но ипотека пока в очень незначительной степени способствует ее решению. Факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, предостаточно. Прежде всего, медленные темпы развития ипотечного рынка в России объясняются относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян.

     По различным экспертным оценкам, в России в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь примерно 4-5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются сотни банков, и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

     В настоящее время в Российской Федерации существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.
3. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
4. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Эксперты уверяют, что российская ипотека «жива», и оснований для ее исчезновения нет. В настоящее время банки вынуждены финансировать заемщиков из текущих депозитов, и что этим они идут на огромный риск. Но совсем они уходить с этого рынка не будут, т.к. им это будет невыгодно. Кроме того, по данным исследования, 60% людей нуждаются в улучшении жилищных условиях. Из них 15% составляют те, кто хочет взять ипотечный кредит и может себе это позволить.

     Итак, что же ждет ипотеку в 2011 году? «Стратегия развития» ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.

     Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.Касательно снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и 10-11%.Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2010 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2011-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2011 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

     Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2012-2013 гг.) нам обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.

5. Прогноз и планы на будущее

     На 2011 год объем (запланирован) ипотечных кредитов - 540- 580 миллиардов. Запланировано добиваться снижения ставки по ипотечным кредитам.

     Необходимо создавать базу для работы РЖС на длительную перспективу - обеспечить земельными ресурсами и тем самым дать ясный сигнал партнерам фонда и потенциальным инвесторам. Прежде всего, речь идет о продлении моратория для ведомств и учреждений на распоряжение участками, находящимися в федеральной собственности, чтобы эти земли не выводились из оборота под разными предлогами, а поступали Фонду РЖС для целей жилищного строительства.

     Ставится задача в 1,5 раза увеличить темпы жилищного строительства в России в течение пяти лет. Необходимо окончательно преодолеть последствия кризиса и вновь начать активно наращивать объемы жилищного строительства. За предстоящие пять лет нужно добиться роста в 1,5 раза: с 58 миллионов квадратных метров - в 2010 году до 90 миллионов квадратных метров - в 2015 году. Уже в 2016 году планируется выйти на объем строительства в 100 миллионов квадратных метров в год, а в 2020 - 142 миллиона. Уже сейчас в отрасли накоплен неплохой задел из начатых строек, что создает базу для пуска новых домов в текущем и последующем годах.

     Необходимо установить жесткие требования к компаниям, участвующим в конкурсах на строительство. В то же время, нужно отсекать фирмы, которые, не имея ни квалификации, ни строительных мощностей.

     Государство готово поощрять при помощи финансовых механизмов регионы, которые наиболее успешно реализуют свои жилищные программы. Необходимо активно поддержать на уровне регионов развитие и модернизацию местной стройиндустрии, нацелить ее на выпуск энергоэффективных и экономичных стройматериалов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Расчет и анализ показателей статистического исследования жилищного строительства в РФ 

2.1 Сводка и группировка

     Группировка – это разделение совокупности на группы однородные по какому-либо признаку или объединение отдельных единиц  совокупности группы однородные по какому-либо признаку.

     На  основе данных прил. 1 проведем группировку.

     Определим число групп:

     n = 1 + 3,322*lg12 = 1 + 3,322*1,08 = 4,59

     Количество  групп округляется до целого путем  отсечения дробной части, то есть число групп равно 4.

     Далее рассчитаем величину интервала:

     i =   = 8,45

     Сгруппированные данные будут выглядеть следующим образом (табл. 1):

Таблица 1

Ввод  в действие жилых  домов за период 1990, 1995, 2000-2009гг.