Статистика рынка жилья РФ

Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства.

Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.

Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

муниципальный — жилые дома, принадлежащие местным органам власти;

ведомственный — жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям

фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан[3, 96].

Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 2010 г. по сравнению с 1991 г. более чем в 2 раза и составила более 1,6 млрд. кв. м общей площади .

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.

Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:

- число  и общая площадь приватизированных  жилых помещений, в том числе  квартир и комнат в коммунальных  квартирах;

- число  и общая площадь впервые проданных  в рамках приватизации жилых  помещений населению, негосударственным  организациям, иностранным лицам  и организациям;

- стоимость  проданных жилых помещений;

- число  и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.

Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн. кв. м.

По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д. Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики[1, 206]. Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д .

 

2. Управление спросом на региональном  рынке жилья

2.1 Анализ источников финансирования жилищного строительства

 

В основу концептуальных положений развития жилищного строительства во Владимирской области положены результаты опроса экспертов и социологические исследования. В разных аспектах задавались вопросы по основным проблемам и перспективам развития этого сектора экономики. На рисунке 1 приведено ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства. Преобладающими являются доступность ипотечного кредитования (2,7) и снижение стоимости жилья (2,6). Недоступность жилья для большей части населения эксперты связывают с низким уровнем доходов (86,7%), высокими ценой жилья (76,7%) и процентными ставками банков (60,0%).

 

Рисунок 1- ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства.

 

Проблема стоимости жилья наиболее острая в Владимирской обл. Это подтвердили и сравнения с другими  регионами России. Поэтому она всесторонне рассмотрена в исследованиях. Далее приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая стоимость жилья?». Как видим на рисунке 2, главными факторами стали высокая себестоимость строительства (62,1%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Правда, есть и другие точки зрения. Так, глава Росстроя С. Попов считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на его последующей перепродаже[7].

 

 

Рисунок 2 – Оценка экспертами причин завышенной стоимости жилья, %

 

Ранжирование причин высокой себестоимости жилья экспертами приведено на рисунке 3. Здесь преобладают высокие тарифы монополистов (2,5) и налоги (2,3), высокие непроизводственные расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противозатратной политики (2,0).

 

 

Рисунок 3 – Ранжирование экспертами основных факторов завышенной себестоимости жилья, балл.

Что касается цен на вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, то есть существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью посредников (51,1%)[7].

2.2 Система управления спросом на региональном рынке жилья

Прогнозные оценки показали необходимость существенного наращивания строительства жилья во Владимирской области а также осуществление государственной поддержки в виде субсидий и дешевых кредитов. Эти факторы, способный сдержать рост цен.

В последнее время серьёзные изменения идут в промышленности строительных материалов. Лидером здесь являются фирмы по производству пластиковых окон и дверей, а также алюминиевых конструкций производственного и бытового назначения. На первом этапе, используя привозные комплектующие, местные производители осуществляли только монтаж. В настоящее время практикуется на месте производство из завозных и местных материалов готовой продукции, в частности, из древесины с использованием передовых технологий (клеёные изделия). Думается, что Владимирская област может стать в будущем крупным производителем регионального значения строительных материалов и конструкций, в частности, для каркасного и объемно-модульного жилищного строительства.

Медленнее идет процесс индустриализации собственно строительства. Здесь по-прежнему много ручного, низкопроизводительного труда. Поэтому в ближайшие годы строительный комплекс региона должен претерпеть качественные изменения. Необходимо техническое перевооружение производства. В строительство должны придти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентировать не только и не столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья эконом-класса.

Наличие свободной территории позволяет развернуть масштабное малоэтажное строительство с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Именно такие дома должны стать «родовым гнездом» укоренившихся дальневосточников. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены очень быстро, а сырья для них – древесины – у нас пока достаточно. На рынок строительства жилья следует привлекать иностранные, в частности, китайские компании и рабочую силу. Однако здесь существуют социально-психологические проблемы. Поэтому необходима специальная региональная политика, регулирующая не только количественный, но и профессиональный состав привлекаемых иностранных рабочих.

Как отмечено выше, ключевым направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В настоящее время она существенно завышена. На это указали 93,3% экспертов и 88,8% жителей. На рисунке 4 приведены оценки экспертов и респондентов основных факторов завышения стоимости жилья[7]..

 

 

Рисунок 4 – Оценка экспертами и респондентами основных факторов завышения стоимости жилья, %

 

Основными факторами завышения себестоимости строительства эксперты отметили: высокие тарифы монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.) и налоги; значительные непроизводственные расходы; отсутствие противозатратной политики и др. (рисунок 5).

 

 

Рисунок 5 – Ранжирование экспертами основных факторов завышения себестоимости строительства жилья, балл.

 

Отсюда вырисовываются значительные резервы снижения себестоимости в строительстве области. Например, использование современных технологий малоэтажного строительства позволяет довести себестоимость 1 м2 жилья до 320 – 400 долл.. Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным гаражом.

Необходима активизация государственной антимонопольной деятельности, создание системы государственно-частного партнерства. Партнерство в данном случае означает, что государство – в качестве своего вклада – берет на себя решение организационно правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли, создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно осуществляют застройку и реализацию жилья по приемлемым для населения ценам и на согласованных с государством условиях.

Для реализации проектов в крае должна быть разработана программа перспективной застройки, определены наиболее оптимальные места для строительства. В качестве приоритета надо ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для постоянного проживания граждан – своего рода имущественные комплексы. Региональная программа должна включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие субъекты – местные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.

Но, конечно, главным условием снижения темпов роста себестоимости и стоимости жилья является конкуренция.

Экспертам был задан вопрос: «Почему не развивается конкуренция в строительстве ?». В качестве главных факторов в ответах превалируют: высокая затратоемкость строительного бизнеса; отсутствие благоприятных экономических условий; дороговизна кредитования строительства; отсутствие благоприятных нормативно-правовых условий строительства жилья и др[4, 87].

Что касается сдерживающих причин развития рынка жилья , то эксперты выделили: низкие доходы основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность законодательной базы; высокие налоги и преобладание элитного строительства и др.

В качестве мер по развитию конкуренции в жилищном строительстве Хабаровского края следует рассмотреть привлечение иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных барьеров для открытия строительного бизнеса.

Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20 процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса – государство. То есть необходимо разумное регулирование продажной цены.

Государственная поддержка жилищного строительства требует разработки разнообразных программ, рассчитанных на определенный контингент жителей, работников, реализацию стратегических целей. Главной без сомнения должна стать Федеральная программа «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока». Не случайно в числе концептуальных положений она названа экспертами в числе приоритетных и получила высокую оценку (2,1 балл).