Статистика рынка жилья РФ

 

3.Проблемы и перспективы  российского рынка жилья.

 

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос[1, 200].

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

- предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

- комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;

- кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов – покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;

- упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос – нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая часть

 

1.1Статистический анализ рынка жилья Владимирской области

 

Для начала мы проанализировали рынок строящегося жилья за 2011 год. В целом по области рынок строящегося жилья в 2011 году выглядел следующим образом (табл.1)1:

 

Таблица 1

Рынок строящегося жилья в 2011 году

	На 1 января 2011 года	На 31 декабря 2011 года	Абсолютное изменение за 2011 год	Относительное изменение (%) за 2011 год
Строящихся объектов на рынке	83	103
Объем строящегося жилья (кв.м.)	457646	677991	+220345	48,1
Средняя по области цена предложения 1 кв.м. строящегося жилья ($/кв.м.)	530	650	+120	22,6

 

2011 год характеризовался ростом  рынка строящегося жилья. Количество  строящихся объектов за год  увеличилось с 83 до 103. Объем застройки  увеличился с 457646 кв. м. до 677991 кв. м (рис. 1). Прирост объема строительства за 2011 год составил 220345 кв. м или 48,1%. Динамика средней по области цены предложения 1 кв. м. в 2011 году сохранялась положительной, несмотря на коррекцию с марта по июль (рис. 2). Цена выросла с 530 до 650 $/кв. м, или на 120 $/кв. м, что составило 22,6%.

Традиционно больше всего жилья строят в областном центре. На конец 2011 года объем строительства там составил 39,99% от общерегиональной застройки. Ковровский район на втором месте – 16,88%[7].

 

Рис.1 Объем строительства нового жилья на начало и конец 2011 года по области.

 

 

Рис 2 - Прирост объема строительства за 2011год по области.

 

 

 

 

 

Самый большой прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2011 году оказался в Владимирском  районе – 200 $/кВ .м. (табл. 2.3.). Затем следует Ковровский район – 140 $/кв.м. Данные приведены в таблице 2.

 

Таблица 2

Объемы строительства нового жилья в 2011 году

 

	Объем строящегося жилья на 1 января 2011 года (кв.м.)	Объем строящегося жилья на 31 декабря 2011 года (кв.м.)	Абсолютное изменение за 2011 год	Относительное изменение за 2011 год (%)
Владимирский	200958	271125	+70467	35,11
Ковровский	86589	128019	+41430	47,84
Муромский	16676	18724	+2048	12,28
Гороховецкий	56361	100463	+44102	78,24
Камешковский	29697	54116	+24419	82,22
Селивановский	24811	56094	+31283	126,08
Суздальский	23928	21509	-2419	10,10
Меленковский	18926	27941	+9015	47,63

 

По итогам 2011 года, на рынке новостроек Владимирской области самую большую долю занимал сегмент жилья улучшенного типа – 69,49% от общегородской застройки. Сегмент жилья повышенной комфортности занял 21,96%. Типовое жилье – 5,71%. Элитное жилье – 2,84%.

За 2011 год значительно вырос объем строительства в сегменте жилья улучшенного типа с 255520 до 473453 кв.м., или на 217933 кв.м., что составило 85,29% роста относительно объема на начало года (табл.3, рис. 3). Сегменты жилья повышенной комфортности и типового жилья выросли незначительно, а сегмент элитного жилья сократился на 9404 кв.м., или 32.70%.

Таблица 3

 

Объемы жилья по сегментам.

	Объем строительства на 1 января 2011 года (кв.м.)	Объем строительства на 31 декабря 2011 года (кв.м.)	Абсолютное изменение за 201 год	Относительное изменение за 2011 год (%)
Элитное	28761	19357	- 9404	32,70
Повышенной комфортности	135001	149583	14582	10,80
Улучшенное	255520	473453	217933	85,29
Типовое	38364	38898	534	1,39

 

Рис 3 - Объемы жилья по сегментам.

 

 

 

 

 

 

 

2. Статистика рынка жилья в России

 

По данным федеральной службы государственной статистике, приведёна статистическая таблица 4: «Объём строящегося жилья в России с 1998 года по 2012 год »

Таблица 4

год	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
V	30, 2	32,2	30, 3	31,7	33,8	36,5	41,1	43,6	50,5	62,2	61,1	58,7	58,1	62,3	63,3

 

В данной работе были просчитаны: абсолютные и относительные  показатели ряда, а именно: абсолютный прирост базисный и цепной; темп роста абсолютный и базисный; темп прироста  абсолютный и базисный соответственно.  

1. Абсолютные показатели ряда динамики:

 абсолютный прирост– определяется как разность между двумя уровнями динамического ряда и показывает, на сколько данный уровень ряда превышает уровень, принятый за базу сравнения:

1. базисный абсолютный прирост:     ,

где  - уровень сравниваемого периода;

       - уровень базисного периода;

32,2 – 30,2 = 2                  ∆2008     =  61,1-30,2=30,9

30,3  – 30,2 = 0,1            ∆2009     =  58,7-30,2=28,5

31,7 – 30,2  = 1,5            ∆2010     = 58,1-30,2=27,9

33,8 – 30,2  = 3,6              ∆2011    =   62,3– 30,2 = 32, 1   

35,6 – 30,2  = 5,4            ∆2012     = 63,3-30,2=33,1

41.1 – 30,2  = 10,9

43,6 – 30,2  = 13,4

50,4 – 30,2 =20,2

62,2 – 30,2  = 31,6

б) цепной абсолютный прирост ,

где  - уровень непосредственно предшествующего периода;

       уровень непосредственно предшествующего периода;

 

32,2 – 30,2 = 2                   ∆2008     =    61,1 – 62,2 = -1,1

30,3 – 32,1 = -1,8                ∆2009     =  58,7 – 61,1 = - 2,4

21,7 – 30,2 = - 10,5            ∆2010     =  58,1 – 58,7 = - 0,6

33,8 – 21,7 = 12,1               ∆2011     =  62,3 – 58,1 = 4,2

36,5 – 33,8 = 2,7                  ∆2012     =  63,3 – 62,3 = 1

41,1 – 36,5 = 4,6

43,6 – 41,1 = 2,5

50,5 – 43,6 = 6,4

62,2 – 50,5 = 11,7

 

2. Относительные показатели ряда динамики:

темп роста – определяется как отношение двух сравниваемых уровней, выражается в процентах:

а) базисный темп роста:  ,

  - уровень сравниваемого периода;

  - уровень базисного периода;

 

32,2/30,2*100%=106,6%                   Tp 2008=  61,1/30,2*100%=194,3%       

  30,3/30,2*100%=100,3%                Tp 2010=   58,1/30,2*100%=192,3%

  31,7/30,2*100%=   104,9%                Tp 2011= 62,3/30,2*100%=206,3%

  33,3/30,2*100%=110,2%                 Tp 2012=   63,3/30,2*100%=209,6%

  35,6/30,2*100%=117,8%                    Tp 2009=  58,7/30,2*100%=194,3%

  41,1/30,2*100% =136%